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FAQ

Stratégie globale du Groupe Cofinimmo

Quels sont les risques auxquels est confronté le Groupe Cofinimmo?

Le Groupe Cofinimmo identifie de façon régulière les risques auxquels il est confronté afin de mesurer leur impact potentiel sur son activité. Une liste exhaustive de ces risques, de leur impact potentiel et des facteurs et mesures de mitigations sont repris en pages 2 à 9 du Rapport Financier Annuel 2016.

Est-ce que le Groupe Cofinimmo a le projet d’étendre ses activités dans des pays autres que l'Allemagne, la Belgique, la France et les Pays-Bas ?

Du point de vue géographique, la stratégie du Groupe privilégie une présence dans les pays contigus à la Belgique et un rythme d’implantation qui permet d’acquérir une bonne connaissance des marchés immobiliers étrangers choisis. L’existence dans ces pays d’un régime fiscal de REIT (Real Estate Investment Trust), similaire à celui de la SIR, est un incitant pour les sélectionner par préférence.

Est-ce que le Groupe Cofinimmo fait du développement immobilier?

Le Groupe Cofinimmo fait du développement immobilier pour compte propre. Par développement pour compte propre, il faut entendre la rénovation lourde d’immeubles qui seront loués et gardés en portefeuille à long terme. Toutefois, le montant investi dans cette activité, qui permet d’optimiser le rendement sur investissement, reste limité à 10 % de la valeur d’investissement du portefeuille, afin de ne pas affecter le profil de risque de la société.

Est-ce que le Groupe Cofinimmo fait de la promotion immobilière ?

L’Article 41 de l’Arrêté Royal du 13.07.2014 stipule que les SIR ne peuvent agir comme promoteur immobilier. On entend par promoteur immobilier la personne dont l’activité professionnelle consiste à construire ou à faire construire des bâtiments en vue de les céder à titre onéreux, soit avant la construction, soit en cours de construction, soit dans un délai de cinq ans après la construction. Conformément à l’Article 41 de l’Arrêté Royal du 13.07.2014, Cofinimmo ne fait pas de promotion immobilière.

Valorisation du portefeuille immobilier du Groupe Cofinimmo

Comment est valorisé le portefeuille d’immeubles de placement du Groupe Cofinimmo ?

La valeur des immeubles de placement du Groupe Cofinimmo est la moyenne des valeurs résultant de deux méthodes de valorisation : la méthode par capitalisation de la valeur locative estimée et la méthode par actualisation des cash flows.

  • La méthode par capitalisation de la valeur locative estimée : La valeur d’investissement se calcule de manière globale sur base d’un taux de capitalisation appliqué à la valeur locative de marché.
  • La méthode par actualisation des cash flows : La valeur d’actualisation des flux, aussi appelée « discounted cash flows », consiste à estimer la valeur de tous les cash flows futurs nets, généralement sur une période entre 10 et 18 ans, ainsi que la valeur de revente de l’immeuble à la fin de cette période. L’ensemble de ces flux est actualisé sur base du taux sans risque, majoré d’une prime de risque appropriée.

Ces deux méthodes sont présentées plus en détail à la page 106 du Rapport Financier Annuel 2015.

Comment sont valorisés les projets de développement du Groupe Cofinimmo ?

Les terrains et les immeubles à redévelopper sont valorisés selon la méthode résiduelle. Il s’agit de déterminer le type et la taille d’un projet de (re)développement admissible par l’autorité locale compétente. De la valeur à fin travaux, il y a lieu de déduire le coût total des travaux. La différence entre ces deux estimation est la valeur résiduelle. Les coûts encourus dans le cadre du (re)développement sont ensuite ajoutés à cette valeur résiduelle au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

Comment sont traités dans les comptes de Cofinimmo les actifs dont les créances de loyer ont été cédées ?

  • Au moment de la cession des créances de loyer : La valeur comptable des loyers cédés est dé-comptabilisée du bilan (rubrique « Immeubles de placement » de l’actif). Le produit de la cession sert à rembourser la dette de la société. La différence entre la valeur comptable des loyers cédés et le produit de la cession est comptabilisée au niveau du résultat financier.
  • Ecritures récurrentes après la cession des créances de loyer : La reprise des loyers cédés et escomptés est comptabilisée au niveau du résultat net courant (rubrique « Résultat locatif net »). Il s’agit d’un élément non monétaire. La variation de la juste valeur de l’actif à la fin du bail, estimée trimestriellement par un expert immobilier, est comptabilisée au niveau du résultat sur portefeuille (rubrique « Variations de juste valeur des immeubles de placement »). La contrepartie de ces deux écritures est enregistrée au bilan (rubrique « Immeubles de placement » de l’actif).

Portefeuille de bureaux du Groupe Cofinimmo

Pourquoi le Groupe Cofinimmo a-t-il choisit de reconvertir des immeubles de bureaux en d'autres usages ?

Depuis quelques années, le marché bruxellois des bureaux souffre d’une suroffre, avec par conséquent une forte pression sur les loyers et un taux de vacance locative relativement élevé. A l'inverse, le besoin de logements et de lits de maisons de repos ne cesse de croître à Bruxelles. C’est dans ce contexte que le Groupe Cofinimmo a opté pour la reconversion de deux de ses immeubles de bureaux en immeubles résidentiels, destinés à être vendus, et d'un de ses immeubles de bureaux en maison de repos, destinée à être louée pour une longue durée. Les immeubles concernés, arrivés en fin de vie, se prêtent particulièrement bien à une reconversion, de part leur structure et leur localisation géographique.

Portefeuille d'actifs de santé du Groupe Cofinimmo

Comment sont organisés les secteurs de la santé en Belgique, en France et aux Pays-Bas ?

En Belgique :
Maisons de repos/de soins :

  • Il existe trois types d’opérateurs de maisons de repos/de soins en Belgique : le secteur public (CPAS), le secteur privé à but non lucratif (ASBL) et les opérateurs privés. Chaque type d’opérateur représente environ un tiers du marché.
  • Il existe trois types de résidences pour personnes âgées dépendantes en Belgique : les maisons de repos, les maisons de repos et de soin, et les résidences-services. Contrairement aux deux premiers établissements, ces dernières n’offrent pas de services médicaux.
  • Environ 50 % des revenus des opérateurs de maisons de repos/de soins proviennent de la sécurité sociale, les autres 50 % provenant des résidents.
  • Le nombre de lits maison de repos/de soins est limité par zone géographique et fixé par les autorités publiques.
  • Le prix de jour payé par un résident de maison de repos/de soins varie entre 30 EUR et 80 EUR, en fonction de la localisation géographique de l’établissement et des services offerts. Le prix de jour moyen s’élève à 40 EUR. Ce prix de jour ne peut être augmenté qu’à raison de l’indexation ou qu’en cas de rénovation importante.

Hôpitaux/Cliniques :

  • Il existe trois type d’hôpitaux en Belgique : les hôpitaux universitaires (15 %), les hôpitaux non universitaires (75 %) et les hôpitaux du secteur non marchand (10 %). Les cliniques privées représentent 7 % du marché.
  • La plus grande partie des revenus des opérateurs publics d’hôpitaux provient de la sécurité sociale.

En France :

  • Tout opérateur dans le secteur de la santé en France doit obtenir une autorisation légale pour pouvoir offrir des services médicaux.

Maisons de repos/de soins :

  • Il existe trois types d’opérateurs de maisons de repos/de soins en France : le secteur public (50 %), le secteur privé à but non lucratif (30 %) et les opérateurs privés (20 %).
  • Il existe plusieurs types de résidences pour personnes dépendantes en France: les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) et les résidences-services, traitant de la dépendance pérenne, et les établissements de SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) et de MPR (Médecine Physique et Réadaptation), traitant de la dépendance temporaire.
  • 70 % des revenus des opérateurs d’EHPAD proviennent des résidents (« tarif hébergement »). Environ 20 % proviennent de la sécurité sociale, en fonction du niveau de médicalisation de l’établissement (« tarif soins »). Les 10 % restants proviennent principalement des finances publiques (« tarif dépendance »).
  • La création, la transformation ou l’extension d’un EHPAD est soumise à une autorisation préalable, délivrée par les autorités publiques. Chaque projet doit par ailleurs faire l’objet d’un appel à projets.
  • Le prix de jour d’un EHPAD est fixé librement par les établissements mais sa réévaluation annuelle est soumise à un plafond fixé annuellement par les autorités publiques.

Hôpitaux/Cliniques :

  • 80-90 % des revenus des opérateurs d’hôpitaux proviennent de la sécurité sociale, les 10-20 % restants provenant des patients et des compagnies d’assurance privées.

Aux Pays-Bas :
Hôpitaux/Cliniques :

  • L’offre de soins médicaux aux Pays-Bas est assurée par des hôpitaux généralistes, des hôpitaux universitaires, des hôpitaux spécialisés et des centres de soins privés indépendants (Zelfstanding Behandel Centra - ZBC).
  • Chaque résident néerlandais est soumis à l’obligation de souscrire une assurance pour soins de santé.
  • Les opérateurs du segment de la santé facturent leurs soins aux compagnies d’assurance sur base d’une liste de 3 500 traitements. Les prix et les volumes facturés sont fixés soit forfaitairement par les autorités publiques (budget accordé aux compagnies d’assurance), soit par négociation libre entre les opérateurs et les assureurs.

Quel est la différence entre un bail « triple net » et un bail « double net » ?

Dans le cadre d’un contrat de bail « triple net », la totalité des charges d’exploitation du bien immobilier (c. à d. les taxes, les assurances et l'entretien,…) est mise à charge du locataire. Dans le cadre d’un bail « double net », les charges d'entretien sont (partiellement) transférées au propriétaire (entretien de la structure de l’immeuble, du toit, des châssis, par exemple).

Si les normes dans le segment de la santé évoluent, la mise aux normes est-elle à charge du propriétaire ou de l’exploitant ?

Tout dépend des dispositions du bail.

  • Dans le cadre d’un bail « triple net », c’est l’opérateur exploitant/locataire qui devra veiller à ce que l’actif soit conforme aux nouvelles normes.
  • Dans le cadre d’un bail « double net », il faudra se référer à ce qui est stipulé dans le contrat de location. Si, par exemple, ce dernier prévoit que la maintenance des châssis soit à charge du propriétaire, c’est ce dernier qui devra veiller à ce que la taille des fenêtres soit en règle avec la législation.

Dans le cas de normes relatives à l’exploitation de la maison de repos et/ou de soin ou de la clinique à proprement parler, le coût de la mise aux normes sera à charge de l’opérateur exploitant/locataire.

Quel est le risque pour le Groupe Cofinimmo si un locataire exploitant un actif de santé fait faillite ?

Les conventions conclues entre le Groupe Cofinimmo et les exploitants des actifs de santé prévoient une garantie de la part de la maison-mère de l’exploitant. Par ailleurs, si ce dernier devait quitter le Groupe, une garantie bancaire lui serait réclamée contractuellement. Pour rappel, les exploitants ont une obligation de reporting financier régulier envers Cofinimmo, permettant au Groupe de surveiller activement et de près leur santé financière.

Gestion des ressources financières

Comment se calculent le ratio d’endettement réglementaire et le ratio Loan-to-Value du Groupe Cofinimmo?

Ratio d’endettement réglementaire :
Dettes financières non courantes
+ Autres passifs financiers non courants (à l’exception des instruments de couverture)
+ Dettes commerciales et autres dettes non courantes
+ Dettes financières courantes
+ Autres passifs financiers courants (à l’exception des instruments de couverture)
+ Dettes commerciales et autres dettes courantes
= Total des dettes
/ Total de l’actif (à l’exception des instruments de couverture)
= Ratio d’endettement réglementaire

Ratio Loan-to-Value :
Son calcul peut différer d’une institution financière à une autre. Le calcul repris ci-dessous est le plus strict et le plus contraignant pour le Groupe Cofinimmo :
Dettes financières non courantes (obligations en valeur nominale)
+ Autres passifs financiers non courants (à l’exception des instruments de couverture)
+ Dettes financières courantes
+ Autres passifs financiers courants (à l’exception des instruments de couverture)
- Trésorerie et équivalents de trésorerie
+ Garanties en numéraire
= Dette financière nette

Immeubles de placement (en juste valeur)
+ Créances non courantes de location-financement
+ Créances courantes de location-financement
= Valeur totale du portefeuille

Dette financière nette
/ Valeur totale du portefeuille
= Ratio Loan-to-Value

Quels sont les objectifs du Groupe Cofinimmo en termes de ratio d’endettement réglementaire et de ratio Loan-to-Value?

La politique de Cofinimmo est de maintenir un ratio d’endettement réglementaire et un ratio Loan-to-Value proches de 50 %. Il se peut qu’ils franchissent la barre des 50 % à la hausse ou à la baisse de manière temporaire sans que ceci ne signale un changement de politique dans un sens ou dans l’autre. Cette politique est cohérente avec le profil de risque modéré des actifs et des cash flows du Groupe et, en particulier, avec la longue durée résiduelle de ses baux.

Quels sont les clauses restrictives au niveau de la dette du Groupe Cofinimmo ?

Les conventions de crédit dont bénéficie Cofinimmo, lorsqu’elles font référence à une limite d’endettement, font référence au ratio réglementaire et le plafonnent à 60 %. En cas de dépassement de ces seuil, il est demandé au Groupe de revenir à un niveau inférieur au seuil endéans un délai de maximum six mois. Dans le cas contraire, les conditions de financement peuvent être revues à la hausse.

Comment se calcule l’ICR (Interest Covering Ratio) du Groupe Cofinimmo ?

Interest Covering Ratio :
Résultat d’exploitation
+ Intérêts sur créances de location-financement
= EBITDA

Charges financières
- Produits financiers
+ Intérêts sur créances de location-financement
+ Frais d’amortissement des instruments de couverture
= Charges financières nettes

EBITDA
/ Charges financières nettes
= Interest Covering Ratio

Quelle est la politique de couverture des taux d’intérêts du Groupe Cofinimmo?

Pour un exposé détaillé de la politique de couverture des taux d’intérêts du Groupe Cofinimmo, veuillez vous rendre à la rubrique « Relations investisseurs/Information dette » de ce site.

Questions fiscales

Quels sont les avantages d’avoir le statut SIR (Société d’Investissement Réglementée) en Belgique, SIIC (Société d’Investissement en Immobilier Cotée) en France et FBI (Fiscale Beleggingsinstelling) aux Pays-Bas?

Les SIR, SIIC et FBI sont exemptées d’impôts sur la plupart de leurs revenus. En contrepartie, elles doivent répondre à un certain nombre d’obligations, notamment en matière de distribution de leur résultat. Pour de plus amples renseignements sur les régime SIR, SIIC et FBI, veuillez vous rendre à la rubrique « Concernant Cofinimmo/Régimes » de ce site internet.

Toutes les filiales de Cofinimmo sont-elles éligibles pour le régime SIR, SIIC ou FBI ?

Toutes les filiales de Cofinimmo sont éligibles pour le régime SIR (filiales belges), SIIC (filiales françaises) ou FBI (filiales néerlandaises). La première filiale de Cofinimmo à avoir obtenu le statut SIR est Pubstone SA. Ce statut lui a été conféré le 30.06.2011. Selon l’Arrêté Royal du 13.07.2014, Cofinimmo dispose de 24 mois à partir de cette date pour convertir l’ensemble de ses filiales en SIR, sauf les filiales dans lesquelles elle détient des parts depuis le 01.01.2009 au moins, à savoir Bolivar Properties SA, Belliard III-IV Properties SA, Cofinimmo Services SA et Leopold Square SA.

Quel est le traitement fiscal du dividende des actions Cofinimmo ?

En Belgique, un précompte mobilier au taux de 30 % est retenu à la source sur le montant du dividende brut, sauf si l'actionnaire peut se prévaloir d'une exonération particulière. Le précompte mobilier de 30 % est en principe libératoire pour les personnes physiques investissant à titre privé, les entités soumises à l’impôt des personnes morales et les non-résidents qui n’ont pas affectés les actions dans le cadre d’une activité professionnelle en Belgique. Pour les contribuables soumis à l’impôt des sociétés, le précompte mobilier de 30 % n’est pas libératoire. Ces sociétés doivent déclarer les dividendes bruts et ils seront soumis à l’impôt des sociétés au taux de 33,99 % (sauf application éventuelle d’un taux réduit). Certains investisseurs peuvent bénéficier d’une exonération ou d’une réduction du taux de précompte mobilier en application d’une disposition du droit interne ou d’une convention préventive de la double imposition. Il est recommandé aux investisseurs potentiels de consulter un conseiller fiscal pour s'informer sur les conséquences fiscales spécifiques au regard de leur situation personnelle.