Jaarlijks financieel verslag 2013

134 / 220

VERSLAG VAN DE VASTGOEDDESKUNDIGEN
ACHTERGROND
Cofinimmo heeft ons aangesteld voor de waardering van zijn vastgoedpa-
trimonium op 31.12.2013 in het kader van de opstelling van zijn jaarrekening
op die datum.
DTZ Winssinger & Associés (DTZ) en het bedrijf PricewaterhouseCoopers
Entreprise Advisory cvba/scrl (PwC) schatten elk afzonderlijk ongeveer één
helft van de portfolio van kantoren en ander vastgoed1.
De portfolio van rusthuizen in België wordt afzonderlijk deels door DTZ
Winssinger en deels door het bedrijf PwC gewaardeerd.
De portfolio van rusthuizen in Frankrijk wordt afzonderlijk deels door DTZ
Eurexi en deels door Jones Lang LaSalle France gewaardeerd.
De portfolio van klinieken in Nederland worden gewaardeerd door DTZ
Zadelhof.
De portfolio’s van cafés in België en Nederland worden respectievelijk
gewaardeerd door DTZ Winssinger en DTZ Zadelhof.
De portfolio van verzekering in Frankrijk worden gewaardeerd door DTZ
Eurexi.
DTZ en PwC beschikken over een grondige kennis van de vastgoedmarkten
waarin Cofinimmo actief is zowel als over de nodige professionele kwali-
ficatie en erkenning om de waardering uit te voeren. Onze opdracht werd
volledig onafhankelijk uitgevoerd.
Zoals dat gebruikelijk is, wordt onze opdracht uitgevoerd op basis van de
informatie die Cofinimmo verstrekt heeft over de huurtoestand, de door de
verhuurder te betalen kosten en belastingen, de uit te voeren werken, alsook
elke andere factor die de waarde van de gebouwen zou kunnen beïnvloeden.
Wij veronderstellen dat deze informatie correct en volledig is.
Onze waarderingsverslagen omvatten geenszins een structurele en tech-
nische expertise van de gebouwen, noch een diepgaande analyse van hun
energieprestaties of van de eventuele aanwezigheid van schadelijke stof-
fen. Cofinimmo is daarvan goed op de hoogte gezien het zijn patrimonium
op professionele wijze beheerd en vóór de aankoop van elk gebouw over-
gaat tot een technische en juridische due diligence.
DE KANTORENMARKT
De kantorenmarkt wordt opnieuw aantrekkelijk voor investeerders in 2013.
Jaar op jaar stelt men hier een investeringsvolumetoename van bijna 50%
vast. De Belair-transactie (80 000m² kantoren) waarvoor een bedrag van
ongeveer 310 miljoen euro neergeteld werd door een Duits-Chinees con-
sortium (respectievelijk Hannover Leasing en Gingko Tree Investment, een
staatsfonds) is daar niet vreemd aan maar is evenmin de enige factor die
deze evolutie verklaren kan. Meerdere andere mooie transacties zijn immers
tot een goed einde gebracht: GDF Suez, Amca, Blue Tower, Loi 15, Royal
60-68, Montoyer 47 en nog andere. Die transacties zijn voor het meren-
deel afgesloten met nogal scherpe ‘yields’, wat de waardecijfers omhoog
gestuwd heeft. Aan het einde van het jaar is er in Brussel zelfs een transac-
tie geweest die afgesloten is met een yield van minder dan 5% op een nieuw
pand met een langetermijnhuur. Voor huurcontracten die meer aanleunen
bij wat als standaard beschouwd kan worden, wordt geschat dat de ‘prime
yield’ lager uitvalt dan de 6% drempel.
Deze appetijt voor de investeringsmarkt voor kantoren ziet men voor het
overgrote deel bij lokale spelers (bijna 75%) en Duitse fondsen (15%), al voe-
ren deze laatste veelvuldig arbitragetransacties door (koop en verkoop).
Voor de eerste maal verschijnen de Aziatische investeerders op het toneel.
Let wel, dit betreft één enkele transactie en interessant is te weten of Azië in
de toekomst verder actief zal blijven.
Bij de lokale investeerders zijn het vooral de verzekeringsmaatschappijen
die het leeuwendeel naar zich toe getrokken hebben. De verzekeringsmaat-
schappijen worden gedreven door hun langetermijnverbintenissen en hun
doelstellingen die erin bestaan die verbintenissen op diezelfde lange termijn
na te komen door de geïnde premies terug te beleggen in producten van
eerste kwaliteit, met langlopende huurcontracten die zeker gesteld worden
door huurders van bovenste rang. De vastgoedbevaks worden aangemoe-
digd door de heel lage rentevoeten die de markt blijven overheersen en die
hun financieringskostprijs aantrekkelijk maken, zelfs als men de voortdu-
rend scherpe yields in aanmerking neemt.
De huurmarkt blijft een moeilijke markt waar de concurrentie heel fel is. De
ingebruikname in 2013 is minder bemoedigend geweest dan in 2012 en
het niveau valt lichtjes terug onder dat van 2011, met een beetje meer dan
325 000m². Gunstiger is de evolutie van de procentuele leegstand die van
10,4% naar 10,1% daalt dankzij o.a. de houding van de banken, die de laatste
jaren weigeren projecten te financieren die niet vooraf verhuurd zijn. Zo is de
‘pipeline’ van de speculatieve projecten aanzienlijk verkleind, wat positief is
voor het bestaande park.
DE VASTGOEDINVESTERINGS­
OPPORTUNITEITEN IN DE ZORGVASTGOED
De juiste waarde van de vastgoedportefeuille van Cofinimmo in de ver-
zorgingssector wordt vandaag op meer dan 1,228 miljard euro geraamd.
Vergeleken met 2012 is dit een lichte stijging. De verzorgingssector neemt
± 37% in van de waarde van de portefeuille.
In 2012 leverde de rusthuissector buitengewone prestaties met meer dan
€ 260 miljoen aan investeringen. 2013 echter toonde een duidelijke vermin-
dering in termen van investeringsvolume met maar € 100 miljoen. De inves-
tering in rusthuizen in België nam 5% van het totaal investeringsvolume in
beslag, terwijl dit meer dan 14% was in 2012.
In 2013, was Cofinimmo ook actief op de vastgoedmarkt door de investering
van + / - € 40 miljoen in uitbreidingen en herontwikkeling van rusthuizen in
België. Los van het feit dat er weinig investeringen in 2013 waren, blijft de
sector interesse loswekken bij de grote investeerders van zodra het rende-
ment stabiel en veilig is op lang termijn. Zo besteedde in 2013 inderdaad
rusthuisuitbaters meer en meer hun vastgoedactiviteiten uit om zich te
focussen op hun ‘core business’. Deze tendens zal zich de komende jaren
verder zetten.
Deze activiteitensector zou negatief beïnvloed kunnen worden door ver-
schillende factoren zoals de complexiteit en de financiële beperkingen van
de sector zelf die een welbepaalde kennis en specifieke competenties ver-
eisen. Dit zou op haar beurt een belangrijke barrière kunnen betekenen voor
nieuwe spelers. Ook de zesde federale staatshervorming, die in 2013 in voe-
gen trad, heeft in de rusthuizen onzekerheid gebracht omdat de competen-
ties gerelateerd aan de seniorenzorg een regionale materie zijn geworden.
Er zouden dus verschillen tussen de regio’s kunnen optreden. Dit heeft een
iets afwachtende houding van de investeerders uitgelokt in afwachting van
meer duidelijkheid in wat elke regio ambieert op dat vlak. Als de verkiezingen
van 2014 snel tot een nieuwe regering zal leiden, zouden deze onzekerhe-
den de komende maanden kunnen verdwijnen en de investeringen in de
rusthuissector terug doen aanzwengelen. Tenslotte hebben de daling van
1 De categorie “Andere” betreft semi-industriële gebouwen, een vrijetijdsinfrastructuur en een politiecommissariaat.
Beheersverslag / Vastgoedverslag 128/