135 / 220
de yield en de verhoging van de prijs per bed enkele investeerders ertoe
aangezet om de zorg- en gezondheidsector in het buitenland verder uit te
zoeken. Zo heeft Cofinimmo een aantal ziekenhuizen gekocht in Nederland.
De recente demografische voorspellingen van het federaal Planbureau
bevestigt de demografische toename en de omgekeerde leeftijdspiramide
die in België de komende 20 tot 40 jaar wordt verwacht. Deze factoren zijn
de belangrijkste groeipolen van de rusthuissector, aangezien bijna 30% van
de bevolking meer dan 60 jaar zal zijn in 2050 en bijna 10% meer dan 80 jaar.
Het scenario dat we zeker moeten onderlijnen, is het aantal bedden verho-
gen om op de vraag te kunnen anticiperen. We spreken van een toename
van 1800 tot 3500 bedden per jaar. Dit terwijl de laatste 10 jaar de toename
van het aantal bedden een trager ritme toonde van maar 1 000 bedden per
jaar, omdat er door de federale staat in termen van accreditatie een limiet
werd opgelegd. Deze stijgende verhouding tussen vraag en aanbod vertaalt
zich in een huurleegstand van bijna nihil in de rusthuizen.
2014 zou dus een belangrijk jaar moeten worden voor de rusthuis- en
zorgsector van zodra de staatshervorming duidelijkheid zal brengen en
antwoorden zal bieden voor de onzekerheden die op deze sector invloed
hebben gehad in 2013. Investeerders zoals Cofinimmo willen verder blijven
investeren in deze activiteitensector. Zo heeft Cofinimmo de ambitie om een
waarde van 40% van haar portefeuille in deze sector te blijven investeren de
komende jaren.
HET VASTGOED VAN DISTRIBUTIENETTEN
(PUBSTONE EN COFINIMUR I)
Het vastgoed van distributienetten neem vandaag 16% in van de waarde van
de portefeuille van Cofinimmo. Zij willen dit vrij stabiel onderdeel behouden
de komende twee à drie jaar. De dochtervennootschappen van Cofinimmo
– Pubstone voor de portefeuille met cafés/restaurant en Cofinimur I voor de
portefeuille van de verzekeringsgroep waaronder commerciële agentschap-
pen- hebben een verspreid risico en situeren zich tussen het commercieel
vastgoed, gebouwen die een potentieel vertonen om herontwikkeld te wor-
den voor de residentiële markt (Pubstone) en de distributieagentschappen
(Cofinimur I).
Deze twee portefeuilles zijn in 2013 redelijk stabiel gebleven. Cofinimmo
heeft beslist om enkele van hun niet strategische panden van deze twee
dochterondernemingen te verkopen. De juiste waarde van dit vastgoed in
hun distributienetten bedraagt 533 miljoen euro en is licht gewaardeerd in
de loop van het jaar.
De investeringen van Cofinimmo in deze sector onderscheiden zich in het
zoeken van lange termijnhuurcontracten, vrij lage huurprijzen en een aan-
koopwaarde per m² die relatief attractief is. Een ‘Sales & leaseback’ -ope-
ratie voor goedgelegen en attractieve panden laat namelijk in de toekomst
makkelijker een verscheidenheid in gebruik toe. We kunnen stellen dat dit
deel van de portefeuille per ‘stuk’ verkocht kan worden aan kleine lokale
investeerders.
OPINIE
Wij bevestigen dat onze waardering uitgevoerd is overeenkomstig de natio-
nale en internationale marktpraktijken en normen (de International Valuation
Standards, uitgevaardigd door de International Valuation Standard Council
of de “Red Book” opgesteld door The Royal Institute of Chartered Surveyors,
Global Editie 2012), alsook hun toepassingsmodaliteiten, meer specifiek in
het domein van de waardering van vastgoedbevaks.
De Investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke
waarde die redelijkerwijze verkregen kan worden in normale verkoopomstan-
digheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, vóór de aftrek
van de transactiekosten. De Investeringswaarde houdt geen rekening met
de toekomstige investeringsuitgaven voor de verbetering van het vastgoed,
noch met de toekomstige voordelen die aan die uitgaven verbonden zijn.
WAARDERINGSMETHODE
Onze waarderingsmethodologie is in hoofdzaak gebaseerd op de volgende
methoden:
DE ‘ERV CAPITALISATION’-METHODE
Deze methode bestaat erin dat de geschatte huurwaarde van het pand
gekapitaliseerd wordt door een kapitalisatievoet (‘yield’) te gebruiken die in
overeenstemming is met de kapitalisatievoet van de vastgoedmarkt. Welke
kapitalisatievoet gekozen wordt, hangt onder meer af van de kapitalisatie-
voeten die gebruikelijk zijn op de markt van de vastgoedbeleggingen; die
houden rekening met de ligging van het pand, de kwaliteit van het pand en
de huurder zowel als de kwaliteit en de duur van het huurcontract op valo-
risatiedatum. De kapitalisatievoet stemt overeen met de verwachte rente-
voet door potentiële investeerders op de valorisatiedatum. De bepaling van
de geschatte huurwaarde houdt rekening met de volgende gegevens: de
markt, de ligging van het pand en de kwaliteit van het pand.
De resulterende waarde moet worden gecorrigeerd indien de lopende huur
een operationele opbrengst genereert die groter of kleiner is dan de markt-
waarde die voor de kapitalisatie gebruikt is. De valorisatie houdt rekening
met de kosten die men in de nabije toekomst zal moeten dragen.
DE ‘DISCOUNTED CASH-FLOWS’-METHODE (DCF-METHODE)
Voor deze methode is een waardering nodig van de nettohuuropbrengst die
het pand gedurende een welbepaalde periode op jaarbasis genereert; het
bekomen resultaat wordt vervolgens verdisconteerd tot de huidige waarde.
De projectieperiode varieert over het algemeen tussen 10 en 18 jaar. Aan het
einde van die periode wordt een restwaarde berekend door de kapitalisatie-
voet toe te passen op de eindwaarde die rekening houdt met de verwachte
staat van het gebouw aan het einde van de projectieperiode; het bekomen
resultaat wordt vervolgens verdisconteerd tot de huidige waarde.
DE ‘RESIDUAL VALUE’-METHODE
De waarde van een project wordt bepaald door te definiëren wat op de site
kan/gaat worden ontwikkeld. Dit impliceert dat de bestemming van het pro-
ject gekend of voorzienbaar is, zowel kwalitatief (planning) als kwantitatief
(aantal te ontwikkelen vierkante meter, toekomstige huuropbrengsten, enz.).
De waarde wordt bekomen door de kosten bij voltooiing van het project af te
trekken van de verwachte waarde ervan.
DE ‘MARKET COMPARABLES’-BENADERING
Deze methode baseert zich op het principe dat een potentiële koper voor de
verwerving van een goed niet meer zal betalen dan de prijs die recentelijk op
de markt betaald is voor de verwerving van een soortgelijk goed.
TRANSACTIEKOSTEN
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan mutatierechten
die door de staat geheven worden. Die rechten worden werkelijk door de
koper betaald. Voor de gebouwen die in België gelegen zijn hangt dat bedrag
voornamelijk af van de wijze van overdracht, van de hoedanigheid van de
koper en van de ligging. De eerste twee voorwaarden en dus het te betalen
bedrag is slechts gekend wanneer de verkoop afgesloten is. Op basis van de
BEAMA study (Belgische Associatie van Asset Managers) van 08.02.2006,
zijn de gemiddelde transactiekosten geschat op 2,5%.
\ 129
Vastgoedverslag
\ Beheersverslag