136 / 220
Ook de vermoedelijke realisatiewaarde van de gebouwen van meer dan
€ 2500000, na aftrek van rechten, die overeenkomt met de reële waarde
(fair value), zoals die gedefinieerd is door het IAS/IFRS-referentiestelsel en
door het perscommuniqué van de BEAMA op 08.02.2006, kan dus verkre-
gen worden door een bedrag van 2,5% rechten in mindering van de inves-
teringswaarde te brengen. Dit percentage van 2,5% zal regelmatig herzien
en aangepast worden voor zover het verschil dat op de institutionele markt
vastgesteld wordt meer dan ± 0,5% bedraagt. Voor de gebouwen van minder
dan € 2500000 werden de registratierechten afgetrokken.
Voor gebouwen met een investeringswaarde kleiner dan € 2500000 wor-
den registratierechten ten bedrage van 10% of 12,5% afgetrokken, afhankelijk
van de regio waar het vastgoed gelegen is.
De registratierechten die verband houden met gebouwen die in Frankrijk en
Nederland gelegen zijn, werden integraal afgetrokken.
PANDEN MET HUURVORDERINGEN
Cofinimmo is eigenaar van een aantal gebouwen waarvan de huurinkom-
sten in het verleden aan een derde partij werden verkocht. De deskundigen
hebben deze panden in volle eigendom (vóór de verkoop van de huurvor-
deringen) gewaardeerd. Op vraag van Cofinimmo werden in de waarden
hieronder opgenomen, van de waarden in volle eigendom het bedrag van
de resterende huurvorderingen in mindering gebracht op basis van bere-
keningen van Cofinimmo (residuële waarde). De deskundigen hebben deze
berekeningen van Cofinimmo niet aan een grondige analyse onderworpen.
Gedurende de komende kwartalen, zal de residuële waarde dermate evolu-
eren dat op de vervaldag van de huurvorderingen, de residuële waarde met
de volle eigendom waarde zal overeenstemmen.
INVESTERINGSWAARDE EN
REALISATIEWAARDE (REËLE WAARDE)
Rekening houdend met de twee opinies bedraagt de investeringswaarde
van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op 31.12.2013, € 3478873000.
Rekening houdend met de twee opinies bedraagt de waarschijnlijke reali-
satiewaarde (na aftrek van transactiekosten) van het vastgoedpatrimonium
van Cofinimmo op 31.12.2013, € 3347009000, deze laatste waarde stemt
overeen met de reële waarde (fair value), conform de IAS/IFRS normen.
Op die basis bedraagt het rendement van het ontvangen of contractuele
huur, met inbegrip van activa die het voorwerp zijn van een overdracht van
schuldvorderingen, en met uitzondering van projecten, terreinen en gebou-
wen in renovatie, en na toepassing van een fictieve huurprijs op de lokalen
die door Cofinimmo benut zijn, 6,70% van de investeringswaarde.
In de veronderstelling dat de gebouwen volledig verhuurd worden, zou het
rendement 7,03% van de investeringswaarde bedragen.
Het beleggingsvastgoed heeft een bezettingsgraad van 95,43%.
Het gemiddelde bedrag van de contractuele huur en de geschatte huur-
waarde op de leegstaande ruimten (met uitzondering van projecten en
gebouwen in renovatie en activa die het voorwerp zijn van een overdracht
van schuldvorderingen) bedraagt 6,93% meer dan de normale huurwaarde
vandaag geschat voor het patrimonium.
Het patrimonium is als volgt verdeeld:
Investeringswaarde
Fair Value
% Fair Value
Kantoren
1562931000
1524811000
45,6%
Zorgvastgoed
578554000
532818000
15,9%
Vastgoed van de distributienetten
1274725000
1228245000
36,7%
Andere
62663000
61135000
1,8%
TOTAAL
3478873000
3347009000
100%
OPINIE VAN PWC
PwC schat de investeringswaarde van het door PwC gewaardeerde deel van
het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo per 31.12.2013 op € 852044000
en de waarschijnlijke realisatiewaarde (transactiekosten afgetrokken) op
€ 831262000, deze laatste waarde stemt overeen met de reële waarde (fair
value), conform de IAS/IFRS normen.
Jean-Paul DUCARME FRICS
Ann SMOLDERS
Director PwC
Partner PwC
OPINIE VAN DTZ
DTZ schat de investeringswaarde van het door DTZ en door Jones Lang
Lasalle gewaardeerde deel van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo
per 31.12.2013 op € 2626829000 en de waarschijnlijke realisatiewaarde
(transactiekosten afgetrokken) op € 2515747000, deze laatste waarde
stemt overeen met de reële waarde (fair value), conform de IAS/IFRS normen
Jean-Philippe Carmarans, MRICS
DTZ, International Director
Beheersverslag /
Vastgoedverslag
130
/