208 / 220
Dit stelsel wordt op heden geregeld door het Koninklijk Besluit van 07.12.2010
dat alle voorafgaande teksten vervangt. De Wet van 23.12.1994 regelde de
fiscale aspecten van de erkenning als Vastgoedbevak.
De voornaamste kenmerken van de openbare Vastgoedbevak zijn:
•
vennootschap met vast kapitaal en een vast aantal rechten van
deelneming;
•
beursnotering;
•
activiteit beperkt tot vastgoedbeleggingen; bijkomstig kan de
Vastgoedbevak activa plaatsen in effecten;
•
mogelijkheid voor de dochtervennootschappen naar Belgisch recht
van de openbare Vastgoedbevak om een erkenning als institutionele
Vastgoedbevak te verkrijgen;
•
risicospreiding: maximaal 20% van het geconsolideerd patrimonium
wordt in één enkel gebouw belegd;
•
geconsolideerde schuldenlast beperkt tot 65% van de marktwaarde
der activa. Het bedrag van de hypotheken of andere zekerheden
mag niet meer bedragen dan 50% van de globale reële waarde van
de onroerende goederen en de verleende hypotheken of zekerheden
slaan op maximum 75% van het bezwaard goed;
•
zeer strenge regels inzake belangenconflicten;
•
regelmatige waardering van het patrimonium door onafhankelijke
vastgoeddeskundigen;
•
boeking van de gebouwen aan hun reële waarde;
•
vrijstelling van afschrijvingen;
•
de resultaten (huurinkomsten en verkoopsmeerwaarden, verminderd
met de bedrijfsuitgaven en de financiële lasten) zijn vrijgesteld van
vennootschapsbelasting;
•
minstens 80% van de som van het gecorrigeerd
1
resultaat en de
netto meerwaarden op de verkoop van onroerende goederen die niet
vrijgesteld zijn van de verplichte uitkering, moet worden uitgekeerd; de
vermindering van de schuld tijdens het boekjaar mag echter worden
afgetrokken van het uit te keren bedrag;
•
roerende voorheffing van 25% voor natuurlijke personen met verblijf in
België. Er wordt geen roerende voorheffing ingehouden voor de niet-
ingezetene beleggers waarvan het gebruik als pensioenen het sociale
doel is.
De vennootschappen die hun erkenning als openbare of institutionele
Vastgoedbevak aanvragen of die met een Vastgoedbevak fuseren, zijn
onderworpen aan een met liquidatieheffing vergelijkbare belasting (‘exit
taks’) op de netto latente meerwaarden en op de belastingvrije reserves die
16,5% bedraagt (vermeerderd met 3% bijkomende crisisbelasting, of in totaal
16,995%). Cofinimmo werd op 01.04.1996 erkend als Vastgoedbevak.
DE INSTITUTIONELE VASTGOEDBELEGGINGSVENNOOTSCHAP
MET VAST KAPITAAL NAAR BELGISCH RECHT
De institutionele Vastgoedbevak werd ingevoerd via Koninklijk Besluit van
07.12.2010 en is een lichtere vorm van de openbare Vastgoedbevak. Ze biedt
de openbare Vastgoedbevak de mogelijkheid de specifieke fiscale aspecten
van haar stelsel uit te breiden naar haar dochtervennootschappen en part-
nerschappen en specifieke projecten met derden te realiseren. Het statuut
van institutionele Vastgoedbevak wordt verworven na inschrijving bij de FSMA.
Haar statuut valt onder het Koninklijk Besluit van 07.12.2010, de Wet van
03.08.2012 inzake Instellingen voor Collectieve Beleggingen en het Wetboek
van Vennootschappen.
De belangrijkste kenmerken van de institutionele Vastgoedbevak zijn:
•
niet-genoteerde vennootschap en gecontroleerd door een openbare
Vastgoedbevak;
•
aandelen op naam die in handen zijn van institutionele of publieke
beleggers;
•
geen vereisten inzake diversificatie of schuldratio (consolidatie op het
niveau van de openbare Vastgoedbevak);
•
verplichting om een dividend uit te keren;
•
gezamenlijke of exclusieve controle door een openbare
Vastgoedbevak;
•
exclusief doel om te beleggen in onroerende goederen;
•
geen verplichting om een vastgoeddeskundige aan te stellen, het
vastgoedpatrimonium wordt gewaardeerd door de deskundige van de
openbare Vastgoedbevak;
•
statutaire rekeningen opgesteld overeenkomstig de IFRS-normen
(zelfde boekhoudkundig schema als de openbare Vastgoedbevak);
•
strikte regels inzake werking en belangenconflicten;
•
controle door de FSMA.
SIIC (“SOCIÉTÉ D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER COTÉE”)
Het fiscaal stelsel van de Franse SIIC (‘Société d’Investissement Immobilier
Cotée’) werd ingevoerd door de Franse Financiënwet voor 2003 nr. 2002-
1575 van 30.12.2002. Hiermee kunnen in Frankrijk vastgoedvennootschap-
pen worden opgericht die net zoals de Belgische Vastgoedbevaks een spe-
cifiek fiscaal stelsel genieten.
Cofinimmo nam het SIIC-statuut aan op 04.08.2008, Cofinimmo
Investissements et Services
2
en haar dochtervennootschappen op
23.01.2009. Dankzij dit stelsel geniet Cofinimmo voor haar Frans succursaal
en haar dochtervennootschappen een vrijstelling van vennootschapsbelas-
ting op de huurinkomsten en de gerealiseerde meerwaarden in ruil voor een
verplichte uitkering van 85%
3
van de winst gemaakt bij de verhuur van haar
vastgoedactiva.
De voornaamste kenmerken van het SIIC-stelsel zijn:
•
vrijstelling van vennootschapsbelasting op het winstaandeel
dat afkomstig is uit i) de verhuur van gebouwen, ii) de
gerealiseerde meerwaarden op de verkoop van gebouwen,
iii) de gerealiseerde meerwaarden op de verkoop van effecten in
dochtervennootschappen die voor het SIIC-statuut hebben geopteerd
of in personenvennootschappen met eenzelfde doel, iv) opbrengsten
die uitgekeerd worden door hun dochtervennootschappen die
geopteerd hebben voor het SIIC-statuut, en v) het aandeel in de winst
in personenvennootschappen die een vastgoedactiviteit uitoefenen;
•
verplichte resultaatsuitkering: 85% van de vrijgestelde winst
afkomstig uit de huurinkomsten, 50% van de vrijgestelde winst
afkomstig uit de verkoop van gebouwen en van effecten van
personenvennootschappen en dochtervennootschappen die
onderworpen zijn aan het SIIC-stelsel
4
, en 100% van de dividenden
die hun dochtervennootschappen die onderworpen zijn aan de
vennootschapsbelasting en die voor het SIIC-stelsel gekozen hebben,
hen uitkeren;
•
indien geopteerd wordt voor het SIIC-stelsel, betaling over vier jaar
van een ‘exit taks’ tegen een verlaagde aanslagvoet van 19% op de
latente meerwaarden op gebouwen die eigendom zijn van de SIIC of
van haar dochtervennootschappen die gekozen hebben voor het SIIC-
statuut, en op de effecten van personenvennootschappen die niet
onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting.
1
Berekend volgens de schema’s in hoofdstukken 3 en 4 van Bijlage C van het Koninklijk Besluit van 07.12.2010.
2
Vroegere naam: Cofinimmo France SA
3
Verplichting vanaf 2014 om 95% uit het winstaandeel afkomstig uit de verhuur van vastgoedactiva uit te keren.
4
Vanaf 2014: 95% van de vrijgestelde winst afkomstig uit de huurinkomsten, 60% van de vrijgestelde winst afkomstig uit de verkoop van gebouwen, van effecten van
personenvennootschappen en dochtervennootschappen die onderworpen zijn aan het SIIC-stelsel.
Permanent document /
Algemene inlichtingen
202
/