47 / 236
HYPOTHESES
VOORUITZICHTEN 2016
T12016
T22016
T32016
T42016
Zorgvastgoed
Kantoren
Vastgoed van
distributienetten
14,3
1,8
1,2
1,2
8,9
10,2
41,7
4,8 0,6
17,0
6,9
8,8
0
10
20
30
40
50
Waardering van het patrimonium
De reële waarde, i.e. de investeringswaarde van de gebouwen vermin-
derd met de transactiekosten, wordt in de geconsolideerde balans
opgenomen. Voor de geraamde balans van 2016 wordt deze waarde-
ring globaal voor de totale portefeuille opgenomen, vermeerderd met
de uitgaven voor zware renovaties.
Onderhoud en herstellingen -
Zware renovaties
De vooruitzichten per gebouw omvatten de uitgaven voor onderhoud
en herstellingen die onder de operationele kosten worden geboekt.
De uitgaven voor zware renovaties die onder de vaste activa worden
geboekt en door zelffinanciering of door leningen worden gedekt, zijn
eveneens inbegrepen. De uitgaven voor zware renovaties waarmee in
de vooruitzichten rekening wordt gehouden, bedragen respectievelijk
38,1 miljoen EUR voor de kantoorgebouwen en 4,8 miljoen EUR voor de
cafés/restaurants.
Investeringen en desinvesteringen
De volgende investerings- en desinvesteringsprojecten zijn opgeno-
men in de vooruitzichten:
•
de verwerving van zorgvastgoed in België, Frankrijk, Nederland en
Duitsland voor een bedrag van 74,4 miljoen EUR als resultaat van de
oplevering van nieuwe of de uitbreiding van bestaande eenheden
waarvoor Cofinimmo zich juridisch heeft verbonden;
•
de verkoop van Pubstone cafés/restaurants voor een bedrag van
4,7 miljoen EUR.
Huurprijzen
Bij de vooruitzichten van de huurprijzen wordt voor elke huurovereen-
komst rekening gehouden met het hypothetisch vertrek van huurders
dat geval per geval wordt geanalyseerd. In geval van vertrek worden
de wederinstaatstellingskosten, een periode van huurleegstand, huur-
lasten en belastingen op leegstaande ruimtes en makelaarcommissies
bij de herverhuring hierin vervat. De vooruitzichten m.b.t. de verhuur
zijn gebaseerd op de huidige marktsituatie en houden geen rekening
met een eventuele verbetering of verslechtering ervan.
Het vastgoedresultaat omvat eveneens de terugnemingen van overge-
dragen en verdisconteerde huren voor de progressieve wederopbouw
van de volle waarde van de gebouwen waarvan de huurinkomsten aan
een derde werden overgedragen.
Een op- of neerwaartse schommeling van de bezettingsgraad met
1,00 % leidt, in de kantorenportefeuille, tot een cumulatieve stijging of
daling van het netto courant resultaat per aandeel met 0,04 EUR per
jaar. De lopende contracten zijn geïndexeerd.
Inflatie
De inflatiegraad die wordt gehanteerd voor de evolutie van de huurprij-
zen ligt tussen 1,00 % en 1,30 % voor de in 2016 geïndexeerde huurover-
eenkomsten. Over de beschouwde periode is de gevoeligheid van het
vooruitzicht op schommelingen van de inflatiegraad gering. Een op- of
neerwaartse schommeling van de voorziene inflatie met 50 basispun-
ten leidt tot een cumulatieve stijging of daling van het netto courant
resultaat per aandeel met 0,05 EUR per jaar.
Financiële kosten
Bij de berekening van de financiële kosten wordt uitgegaan van een
hypothetische rente-evolutie zoals geanticipeerd in de curve van
toekomstige rentevoeten en lopende bancaire en obligatieleningen.
Rekening houdend met de bestaande afdekkingsinstrumenten zou
de totale geschatte schuldenlast voor 2016 lager dan 3,00 % moeten
liggen (marges inbegrepen). Er wordt in de vooruitzichten 2016 met
geen enkele hypothese van waardeschommeling van de financiële
instrumenten als gevolg van de rente-evolutie rekening gehouden,
zowel in de balans als in de resultatenrekening
Geconsolideerde resultatenrekeningen
De toekomstige marktwaarde van de gebouwen kan niet worden voor-
speld. Aldus zou een becijferde voorspelling van het niet gerealiseerde
resultaat op de portefeuille weinig betrouwbaar zijn
Dit resultaat is afhankelijk van de heersende markttrends op het vlak
van huurprijzen, de toegepaste kapitalisatierentevoeten evenals de
verwachte renovatiekosten van de gebouwen.
De evolutie van het eigen vermogen zal afhangen van het courant
resultaat, het resultaat op de portefeuille en de dividenduitkering.
Het eigen vermogen wordt voorgesteld vóór dividenduitkering van het
boekjaar.
Investeringsprogramma voor 2016 (x 1 000000 EUR)
43