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RAPPORT DES EXPERTS IMMOBILIERS
CONTEXTE
Cofinimmo nous a mandatés pour procéder à la valorisation de son patri-
moine immobilier au 31.12.2013 dans le cadre de la préparation de ses
états financiers à cette date.
DTZ Winssinger et Associés (DTZ) et la société Pricewaterhouse Coopers
Entreprise Advisory cvba/scrl (PwC) évaluent, séparément, une moitié
environ du portefeuille de bureaux et autres
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.
Le portefeuille d’immobilier de santé en Belgique est évalué, séparément,
pour partie par DTZ Winssinger et pour partie par la société PwC.
Le portefeuille d’immobilier de santé en France est évalué, séparément,
pour partie par DTZ Eurexi et pour partie par Jones Lang LaSalle France.
Le portefeuille d’immobilier de santé aux Pays-Bas est évalué par DTZ
Zadelhof.
Les portefeuilles d’immobilier de réseaux de distribution en Belgique et
aux Pays-Bas sont évalués respectivement par DTZ Winssinger et DTZ
Zadelhof.
Le portefeuille d’immobilier de réseaux de distribution en France est évalué
par DTZ Eurexi.
DTZ et PwC possèdent une connaissance approfondie des marchés
immobiliers sur lesquels opère Cofinimmo ainsi que la qualification pro-
fessionnelle nécessaire et reconnue pour réaliser cette valorisation. Notre
mission a été réalisée en toute indépendance.
Selon l’usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements
communiqués par Cofinimmo en ce qui concerne l’état locatif, les charges
et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout
autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous suppo-
sons ces renseignements exacts et complets.
Nos rapports d’évaluation ne comprennent en aucune manière une exper-
tise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ni une analyse
approfondie de leurs performances énergétiques ou de la présence éven-
tuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de Cofinimmo
qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-
diligence technique et juridique avant l’acquisition de chaque immeuble.
LE MARCHÉ DES BUREAUX
Le marché d’investissement en bureaux redore son blason en 2013.
On y voit une augmentation des volumes d’investissement d’une année
à l’autre de près de 50%. La transaction Belair (80000m² de bureaux)
acheté à un prix d’environ 300 millions d’euros par un consortium alle-
mand (Hannover Leasing) et Chinois (Gingko Tree Investment, un fonds
souverain) n’y est pas étranger, mais n’en est pas le seul facteur. Plusieurs
autres belles opérations ont été menées à bien, telles que GDF Suez, Amca,
Blue Tower, Loi 15, Royal 60-68, Montoyer 47, etc. La majorité de ces tran-
sactions ont été signées à des yields assez serrés, poussant les valeurs
à la hausse. En fin d’année, il y a même eu une transaction à Bruxelles qui
a été signée à un yield en-dessous des 5% sur un immeuble neuf loué à
long terme. Pour des baux plus standards, le prime yield est estimé être en
dessous de la barre des 6%.
Cet engouement pour le marché de l’investissement en bureaux est mon-
tré en grande majorité par des acteurs locaux (près de 75%) et par les
fonds allemands (15%) encore que ces derniers pratiquent beaucoup
d’arbitrages (achat et vente). Pour la première fois, on voit les investis-
seurs asiatiques apparaître sur le podium. Il faut toutefois garder à l’esprit
que ceci est lié à une seule transaction et il sera intéressant d’observer la
continuité de leur présence dans le futur.
Parmi les investisseurs locaux, ce sont surtout les compagnies d’assu-
rance qui se sont taillées la part du lion. Les compagnies d’assurance
sont poussées par leurs engagements à long terme et leurs objectifs de
couvrir ces engagements sur ce même long terme en réinvestissant les
primes encaissées dans des produits de première qualité, avec des baux
de longue durée sécurisés par des locataires de premier ordre. Les Sicafis
sont encouragées par les taux d’intérêt très bas qui continuent à prévaloir
dans le marché et qui rendent leur coût de financement attrayant, même
par rapport à des yields de plus en plus serrés.
Le marché locatif reste difficile et très compétitif. La prise en occupation
en 2013 a été moins encourageante qu’en 2012 et le niveau retombe un
peu en deçà de celui de 2011, avec un peu plus de 325000m². Plus favo-
rable est l’évolution du taux de vacance locative qui chute de 10,4% à 10,1%
grâce entre autres à l’attitude des banques ces dernières années qui se
refusent à financer des projets qui ne soient pas pré-loués. Le pipeline
des projets spéculatifs a ainsi fortement chuté, ce qui est positif pour le
parc existant.
LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER DE SANTÉ
La juste valeur du portefeuille de Cofinimmo dans le secteur des soins
de santé s’établit à plus 1,228 milliard d’euros à l’heure actuelle, présen-
tant une légère augmentation de valeur par rapport à 2012. Le secteur des
soins de santé représente ±37% de la valeur du portefeuille.
Après une année 2012 où le secteur des maisons de repos a observé des
performances exceptionnelles avec plus de €260millions investis, l’année
2013 a enregistré une forte diminution en termes de volumes d’investisse-
ment puisque seuls €100 millions ont été comptabilisés. Les investisse-
ments en maisons de repos ont constitué 5% du volume total investi sur le
marché de l’investissement en immobilier commercial en Belgique, contre
plus de 14% en 2012.
En 2013, Cofinimmo a également été actif sur le marché en investissant
±40 millions d’euros en extensions et redéveloppement de maisons de
repos en Belgique. Indépendamment d’un niveau d’investissement relati-
vement faible en 2013, ce secteur continue de générer de l’intérêt dans le
chef des investisseurs dès lors qu’il offre des revenus stables et sécurisés
à long terme. Ceci est d’autant plus vrai que la tendance des opérateurs
de maisons de repos à externaliser les aspects liés à l’immobilier pour se
recentrer sur leur core business se vérifie également en 2013 et devrait se
prolonger dans les années à venir.
Ce secteur d’activités pourrait être négativement impacté par divers fac-
teurs parmi lesquels la complexité et les contraintes financières de ce
secteur, qui requièrent une connaissance pointue et des compétences
spécifiques, entraînant des barrières à l’entrée relativement importantes
pour de nouveaux acteurs. A noter également que la sixième réforme de
l’État fédéral, adoptée en 2013 amène une zone d’incertitudes sur le sec-
teur des maisons de repos puisque les compétences en matière de soins
de santé aux personnes âgées sont désormais une matière régionalisée.
Des différences de régimes pourraient donc émerger entre Communautés
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La catégorie «Autres» comprend des bâtiments semi-industriels, une infrastructure de loisirs et un commissariat de police.
Rapport de gestion /
Rapport immobilier
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