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substantiellement tous les frais transactionnels. Pour les immeubles sis
en Belgique, le montant de ce droit dépend notamment du mode de ces-
sion, de la qualité de l’acheteur et de la localisation. Les deux premières
conditions et donc le montant des droits à payer n’est connu que lorsque
la vente a été conclue. Basé sur l’étude des experts immobiliers indépen-
dants datée du 08.02.2006, et revue périodiquement, le taux moyen des
coûts de transaction est estimé à 2,5%.
La valeur probable de réalisation (fair value) des immeubles de plus de
€ 2500000, droits déduits, correspondant à la juste valeur (fair value),
telle que définie par le référentiel IAS/IFRS et définie dans le communi-
qué de presse de l’Association belge des Assets Managers (BEAMA) du
08.02.2006, peut donc être obtenue par déduction de la valeur d’investis-
sement d’un montant de droit équivalent à 2,5%. Ce taux de 2,5% sera revu
périodiquement et adapté pour autant que l’écart constaté sur le marché
institutionnel soit supérieur à ± 0,5%. Pour les immeubles qui ont une
valeur acte en mains inférieure à 2500000 €, les droits à déduire sont de
10% ou de 12,5% selon la région de la Belgique dans laquelle ils sont situés.
Les droits d’enregistrement relatifs aux immeubles sis en France et aux
Pays-Bas ont été intégralement déduits afin d’obtenir leurs valeurs pro-
bables de réalisation (fair value).
ACTIFS SOUS CESSION DE CRÉANCE
Cofinimmo est propriétaire de plusieurs actifs dont les loyers ont été cédés
dans le passé à une tierce partie contre paiement. Les Experts ont évalué
ces biens en pleine propriété (avant cession de créances). A la demande
de Cofinimmo, les Experts ont remplacé ces valeurs par les valeurs de
pleines propriétés diminuées de la valeur du bail cédé restant à courir, sur
base d’un modèle mis au point par Cofinimmo, pour arriver aux valeurs
mentionnées ci-dessous. Au cours des trimestres, la valeur résiduelle va
augmenter pour qu’au terme de la cession de créance, la valeur résiduelle
corresponde à la valeur de pleine propriété. Ce modèle de calcul de valeur
résiduelle mis au point par Cofinimmo n’est pas audité par les Experts.
VALEUR D’INVESTISSEMENT ET JUSTE VALEUR
Tenant compte des deux opinions, la valeur d’investissement (frais d’ac-
quisition non déduits) du patrimoine immobilier de Cofinimmo après ces-
sion de créances au 31.12.2013 s’établit à € 3478873000.
Tenant compte des deux opinions, la juste valeur (frais d’acquisition
déduits) du patrimoine immobilier de Cofinimmo après cession de
créances au 31.12.2013, correspondant à «Fair Value », au sens du référen-
tiel IAS/IFRS, s’établit à € 3347009000.
Sur cette base, les rendements sur loyers perçus ou contractuels, y com-
pris actifs sous cession de créances, hors projets, terrains et immeubles
en cours de rénovation et après application d’un loyer fictif sur locaux occu-
pés par Cofinimmo, s’établissent à 6,70% de la valeur d’investissement.
En supposant les immeubles entièrement loués, le rendement passerait à
7,03% de la valeur d’investissement.
Les immeubles de placements ont un taux d’occupation de 95,43%.
La moyenne du niveau des loyers contractuels et la valeur locative sur les
espaces vides (hors projets et immeubles en rénovation et actifs ayant
fait l’objet de cession de créances) est supérieure de 6,93% à la valeur
locative normale estimée pour le patrimoine à ce jour.
Le patrimoine est réparti comme suit :
Valeur d’investissement
Juste valeur
% de la juste valeur
Bureaux
1562931000
1524811000
45,6%
Immobilier de santé
578554000
532818000
15,9%
Immobilier de réseaux de distribution
1274725000
1228245000
36,7%
Autres
62663000
61135000
1,8%
TOTAL
3478873000
3347009000
100%
OPINION DE PWC
PwC estime, pour la part du patrimoine immobilier de Cofinimmo qu’elle
évalue au 31.12.2013, la valeur d’investissement à €852044000 et la valeur
probable de réalisation (frais transactionnels déduits) à € 831 262000,
cette dernière valeur correspondant à la juste valeur (fair value), au sens
du référentiel IAS/IFRS.
Jean-Paul DUCARME FRICS
Ann SMOLDERS
Director PwC
Partner PwC
OPINION DE DTZ
DTZ estime, pour la part du patrimoine immobilier de Cofinimmo qu’elle
évalue et reprenant également la valorisation effectuée par Jones
Lang Lasalle au 31.12.2013, la valeur d’investissement à € 2626829000
et la valeur probable de réalisation (frais transactionnels déduits) à
€ 2515747000, cette dernière valeur correspondant à la juste valeur (fair
value), au sens du référentiel IAS/IFRS.
Jean-Philippe Carmarans, MRICS
DTZ, International Director
Rapport de gestion /
Rapport immobilier
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