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à l’avenir, ce qui a sans doute induit un comportement plus attentiste de
la part des investisseurs, dans l’attente d’une clarification sur les volon-
tés et ambitions de chacune des communautés. Si les élections de 2014
débouchent sur la création rapide d’un Gouvernement, ces incertitudes
pourraient disparaître dans les prochains mois et contribuer à relancer les
investissements dans le secteur des maisons de repos. Enfin, la contrac-
tion des rendements et l’augmentation du prix par lit ont conduit certains
investisseurs à étudier des possibilités d’investissements dans le secteur
des soins de santé à l’étranger. C’est notamment le cas de Cofinimmo qui
a acquis des cliniques aux Pays-Bas.
Toutefois, les récentes prévisions démographiques du Bureau Fédéral du
Plan confirment la croissance démographique et le renversement de la
pyramide des âges attendus en Belgique dans les 20 à 40 prochaines
années. Ces facteurs constituent les principaux vecteurs de croissance
du secteur des maisons de repos puisque près de 30% de la popula-
tion devrait avoir plus de 60 ans en 2050 et près de 10% plus de 80 ans.
Selon les scénarios retenus, la croissance nécessaire en termes de lits
offerts devrait être comprise entre 1800 et 3500 lits par an pour pallier
à la demande. Or, sur les dix dernières années, l’augmentation de l’offre
a tourné à un rythme inférieur à 1 000 lits par an, notamment à cause des
limitations imposées par l’État fédéral en matière d’agrément. Cette ten-
sion croissance entre offre et demande entraîne des niveaux d’occupation
proche de 100% dans les maisons de repos.
2014 devrait donc être une année importante pour le secteur des maisons
de repos et de soins dès lors que la mise en œuvre de la réforme de l’État
devrait amener certaines réponses aux incertitudes qui ont pesé sur ce
secteur en 2013 et que des investisseurs tels Cofinimmo souhaitent conti-
nuer à investir dans ce secteur d’activités. En effet, Cofinimmo a l’ambition
d’atteindre une valeur de 40% dans ce secteur dans les années à venir.
IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION
(PUBSTONE ET COFINIMUR I)
L’immobilier de réseaux de distribution représente aujourd’hui de l’ordre
de 16% du portefeuille de Cofinimmo qui envisage de maintenir cette part
relativement stable dans les deux – trois prochaines années. Les filiales
de Cofinimmo, Pubstone pour le secteur cafés/restaurant et Cofinimur I
pour le secteur commerces/agences présentent un profil de risque diver-
sifié, situé entre l’immobilier commercial et les immeubles de rapport avec
un potentiel de redéveloppement à destination résidentielle (Pubstone) ou
d’agences de proximité (Cofinimur I).
Les deux portefeuilles sont restés relativement stables tout au long de
l’année 2013, Cofinimmo ayant décidé de vendre quelques biens non stra-
tégiques de ses deux filiales précitées. La juste valeur des biens détenus
dans l’immobilier de réseaux de distribution atteint 533 millions euros et
s’est légèrement appréciée au cours de l’année.
Les investissements de Cofinimmo dans ce secteur se qualifient par une
recherche de baux long terme, de niveaux de loyers relativement bas et
des prix d’acquisition au mètre carré relativement attractifs. Les opéra-
tions de « sales & leasebacks » pour des biens localisés dans des lieux
attractifs, permettant une multiplicité d’utilisations futures est privilégiée.
A noter toutefois que cette partie du portefeuille peut également se vendre
«à la pièce » auprès de petits investisseurs locaux.
OPINION
Nous confirmons que notre valorisation a été effectuée en conformité
avec les normes et pratiques nationales et internationales (International
Valuation Standards édités par le International Valuation Standard Council
ou le «Red Book » édité par le Royal Institute of Chartered Surveyors,
Edition Internationale – Mars 2012) ainsi que leurs modalités d’application,
notamment en matière d’estimation de SICAF Immobilière.
La Valeur d’investissement est définie comme la valeur la plus probable
pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de
vente entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction
des frais de transaction. La Valeur d’investissement ne reflète pas les
dépenses d’investissement futures qui amélioreront les biens immobiliers,
ni les avantages futurs liés à ces dépenses.
MÉTHODE D’EVALUATION
Notre méthodologie d’évaluation repose principalement sur les méthodes
suivantes :
LA MÉTHODE DE CAPITALISATION DE LA VALEUR LOCATIVE
ESTIMÉE (ERV CAPITALISATION)
Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative estimée de la pro-
priété en utilisant un taux de capitalisation («yield») en ligne avec le mar-
ché immobilier. Le choix du taux de capitalisation utilisé est lié aux taux
de capitalisation pratiqués dans le marché de l’investissement immobilier,
qui tiennent compte de la localisation du bien, de la qualité des immeubles
et de celle du locataire ainsi que de la qualité et de la durée du bail à la
date de valorisation. Le taux correspond au taux anticipé par des inves-
tisseurs potentiels à la date de valorisation. La détermination de la valeur
locative estimée tient compte des données de marché, de la localisation
du bien et de la qualité de l’immeuble.
La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours génère un
revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la valeur de marché utilisée
pour la capitalisation. La valorisation tient compte des charges à encourir
dans un futur proche.
LA MÉTHODE D’ACTUALISATION DES FLUX
(DISCOUNTED CASH FLOWS - DCF)
Cette méthode nécessite l’évaluation du revenu locatif net généré par la
propriété sur une base annuelle pendant une période définie et ramené
en valeur actuelle. La période de projection varie généralement entre
10 et 18 ans. A la fin de cette période, une valeur résiduelle est calculée
au moyen du taux de capitalisation sur la valeur terminale qui prend en
compte l’état anticipé du bâtiment à la fin de la période de projection
ramenée en valeur actuelle.
LA MÉTHODE DE LA VALEUR RÉSIDUELLE
La valeur d’un projet est déterminée en définissant ce qui peut/va être
développé sur le site. Ceci implique que la destination du projet est connue
ou prévisible de manière qualitative (planification) et quantitative (nombre
de m
2
qui peuvent être développés, loyers futurs…). La valeur est obtenue
en déduisant les coûts à l’achèvement du projet de sa valeur anticipée.
LA MÉTHODE DES COMPARABLES DE MARCHÉ
Cette méthode se base sur le principe qu’un acheteur potentiel ne payera
pas plus pour l’acquisition d’un bien que le prix récemment payé sur le
marché pour l’acquisition d’un bien similaire.
FRAIS TRANSACTIONNELS
La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception par
l’État d’un droit de mutation payé par l’acquéreur, qui représente
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Rapport immobilier
\ Rapport de gestion