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France). Elle est inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés
de Paris sous le numéro 444628 150 et est représentée par
Madame Marie Martins.
Conformément à l’Article 47 de la Loi du 12.05.2014 relative aux
SIR, les experts évaluent à la fin de chaque exercice comptable
l’ensemble des immeubles de la SIRP et de ses filiales. l’évaluation
détermine la valeur comptable des immeubles reprise au bilan.
En outre, à la fin de chacun des trois premiers trimestres, l’expert
actualise l’évaluation globale effectuée à la fin de l’année précé-
dente, en fonction de l’évolution du marché et des caractéristiques
des biens concernés. Enfin, selon les dispositions de l’Article 47 du
même Arrêté Royal, chaque immeuble à acquérir ou à céder par la
SIR (ou par une société dont elle exerce le contrôle) est évalué par
l’expert avant que l’opération n’ait lieu. l’opération doit être effectuée
à la valeur déterminée par l’expert lorsque la contrepartie est un
promoteur de la Sicafi (Cofinimmo n’a pas de tel promoteur), ou
toute société avec laquelle la SIRP est liée ou entretient un lien de
participation, ou lorsqu’une des personnes susdites obtient un
quelconque avantage à l’occasion de l’opération.
L’expertise d’un immeuble consiste à déterminer sa valeur à une
date déterminée, c’est-à-dire le prix auquel le bien est susceptible
de s’échanger entre acheteurs et vendeurs bien informés et dési-
reux de réaliser une telle transaction, sans qu’il soit tenu compte
d’une quelconque convenance particulière entre eux. Cette valeur
est qualifiée de « valeur d’investissement » lorsqu’elle correspond
au prix total à payer par l’acheteur, y compris, s’il y a lieu, les droits
d’enregistrement ou la TVA (s’il s’agit d’une acquisition soumise à
la TVA).
La juste valeur au sens du référentiel IAS/IFRS est obtenue en
déduisant de la valeur d’investissement une quotité appropriée
de droits d’enregistrement et/ou de TVA, constituant les frais de
transaction.
D’autres transactions que la vente peuvent conduire à la mobi-
lisation du patrimoine ou d’une partie de celui-ci, comme en
témoignent les opérations effectuées par Cofinimmo depuis qu’elle
a acquis le statut de SIR (antérieurement Sicafi).
Les valeurs d’expertise dépendent notamment des paramètres
suivants :
•
la localisation ;
•
l’âge et le type de bâtiment ;
•
l’état d’entretien et son confort ;
•
l’aspect architectural ;
•
le ratio des surfaces nettes/brutes ;
•
le nombre de parkings ;
•
les conditions locatives ;
et s’agissant d’immobilier de santé, le ratio du loyer sur le cash flow
d’exploitation avant loyer.
Les honoraires des experts immobiliers, calculés trimestriellement
sur la base d’un forfait fixe augmenté d’un tarif également fixe, se
sont élevés en 2014 à € 988258 (TVAC).
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