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HYPOTHÈSES
PRÉVISIONS 2016
T1 2016
T2 2016
T3 2016
T4 2016
Immobilier de
santé
Bureaux
Immobilier de
réseaux de
distribution
14,3
1,8
1,2
1,2
8,9
10,2
41,7
4,8 0,6
17,0
6,9
8,8
0
10
20
30
40
50
Valorisation du patrimoine
La juste valeur, c’est-à-dire la valeur d’investissement des immeubles
nette des frais de transaction, est reprise dans le bilan consolidé. Pour
le bilan prévisionnel de 2016, cette valorisation est reprise globalement
pour l’ensemble du portefeuille, majorée des dépenses de rénovation
lourde.
Entretiens et réparations -
Rénovations lourdes
Les prévisions, produites par immeuble, incluent les dépenses d’en-
tretien et de réparation qui sont prises en charges d’exploitation. Elles
comprennent également les dépenses de rénovation lourde qui sont
immobilisées et couvertes par autofinancement ou recours à l’endette-
ment. Les dépenses de rénovation lourde prises en compte dans la
prévision sont respectivement de 38,1 millions EUR pour les immeubles
de bureaux et de 4,8 millions EUR pour les cafés/restaurants.
Investissements et désinvestissements
Les projets d’investissement et de désinvestissement suivants sont
pris en compte dans la prévision :
•
investissements en immobilier de santé en Belgique, en France, aux
Pays-Bas et en Allemagne pour un montant de 74,4 millions EUR,
résultant de la livraison de nouvelles unités ou d’extensions d’unités
existantes pour lesquelles Cofinimmo est juridiquement engagée ;
•
ventes de cafés/restaurants Pubstone pour un montant de
4,7 millions EUR.
Loyers
La prévision de loyers tient compte, pour chaque bail, des hypothèses
de départ de locataires analysées au cas par cas. La prévision inclut
également des frais de remise en état, une période de vide locatif, des
charges locatives et taxes sur les surfaces inoccupées qui s’ap-
pliquent en cas de départ du locataire, ainsi que des commissions
d’agence au moment de la relocation. Les prévisions en matière de
location se réfèrent à la situation actuelle du marché, sans anticiper
une reprise éventuelle ni une détérioration de celui-ci.
Le résultat immobilier comprend également les reprises de loyers
cédés et escomptés relatives à la reconstitution progressive de la
valeur pleine des immeubles dont les loyers ont été cédés à un tiers.
Une variation, positive ou négative, de 1 % du taux d’occupation du por-
tefeuille de bureaux entraînerait une augmentation ou une diminution
cumulative du résultat net courant par action et par an de 0,04 EUR.
Les contrats en cours sont indexés.
Inflation
Le taux d’inflation utilisé pour l’évolution des loyers est compris entre
1,00 % et 1,30 % selon les pays pour les baux indexés en 2016. La
sensibilité de la prévision à des variations de taux d’inflation est faible
sur la période considérée. Une variation, positive ou négative, de 50
points de base de l’inflation prévue entraînerait une augmentation ou
une diminution cumulative du résultat net courant par action et par an
de 0,05 EUR.
Charges financières
Le calcul des charges financières s’appuie sur l’hypothèse d’une évolu-
tion des taux d’intérêt telle qu’anticipée par la courbe des taux futurs
et sur les contrats d’emprunts bancaires et obligataires actuellement
en cours. Compte tenu des instruments de couverture mis en place,
le coût total de la dette estimée en 2016 devrait être inférieur à 3,00 %
(marges incluses). Aucune hypothèse de variation de valeur des instru-
ments financiers due à l’évolution des taux n’est prise en compte dans
les prévisions 2016, tant au bilan que dans les comptes de résultats.
Comptes de résultats consolidés
Une projection des valeurs de marché futures des immeubles est
incertaine. Il serait dès lors hasardeux de proposer une prévision chif-
frée du résultat non réalisé sur portefeuille.
Celui-ci dépendra en effet de la tendance des loyers de marché, de
l’évolution des taux de capitalisation de ceux-ci ainsi que des frais
anticipés de rénovation des immeubles.
Programme d’investissement pour 2016 (x 1 000000 EUR)
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