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Investisseurs

FAQ

Stratégie globale du Groupe Cofinimmo

Quels sont les risques auxquels est confronté le Groupe Cofinimmo?

Le Groupe Cofinimmo identifie de façon régulière les risques auxquels il est confronté afin de mesurer leur impact potentiel sur son activité. Une liste exhaustive de ces risques, de leur impact potentiel et des facteurs et mesures de mitigations sont repris en pages 2 à 5 du rapport financier annuel 2019.

Est-ce que le Groupe Cofinimmo a le projet d’étendre ses activités dans des pays autres que l'Allemagne, la Belgique, la France, les Pays-Bas, l’Espagne, la Finlande et l’Irlande ?

La stratégie du Groupe en matière d’immobilier de santé inclut une diversification géographique en Europe.

Est-ce que le Groupe Cofinimmo fait du développement immobilier?

Le Groupe Cofinimmo fait du développement immobilier pour compte propre. Par développement pour compte propre, il faut entendre la rénovation lourde d’immeubles qui seront loués et gardés en portefeuille à long terme. Le personnel de Cofinimmo maîtrise tous les aspects du cycle de vie des immeubles et est rompu à la gestion de A à Z de projets d’envergure. Qu’il s’agisse de la conception, la construction, la rénovation, la reconversion ou le développement de sites, l’objectif poursuivi est la mise en location ou la cession des actifs. Outre les bureaux, ce savoir-faire concerne désormais également l’immobilier de santé, l’immobilier de réseaux de distribution et les PPP, qui bénéficient des synergies ainsi créées.

Est-ce que le Groupe Cofinimmo fait de la promotion immobilière ?

L’Article 41 de l’Arrêté Royal du 13.07.2014 stipule que les SIR ne peuvent agir comme promoteur immobilier. On entend par promoteur immobilier la personne dont l’activité professionnelle consiste à construire ou à faire construire des bâtiments en vue de les céder à titre onéreux, soit avant la construction, soit en cours de construction, soit dans un délai de cinq ans après la construction. Conformément à l’Article 41 de l’Arrêté Royal du 13.07.2014, Cofinimmo ne fait pas de promotion immobilière.

Valorisation du portefeuille immobilier du Groupe Cofinimmo

Comment est valorisé le portefeuille d’immeubles de placement du Groupe Cofinimmo ?

La valeur des immeubles de placement du Groupe Cofinimmo est la moyenne des valeurs résultant de deux méthodes de valorisation : la méthode par capitalisation de la valeur locative estimée et la méthode par actualisation des cash flows.

  • La méthode par capitalisation de la valeur locative estimée : La valeur d’investissement se calcule de manière globale sur base d’un taux de capitalisation appliqué à la valeur locative de marché.
  • La méthode par actualisation des cash flows : La valeur d’actualisation des flux, aussi appelée « discounted cash flows », consiste à estimer la valeur de tous les cash flows futurs nets, généralement sur une période entre 10 et 18 ans, ainsi que la valeur de revente de l’immeuble à la fin de cette période. L’ensemble de ces flux est actualisé sur base du taux sans risque, majoré d’une prime de risque appropriée.

Ces deux méthodes sont présentées plus en détail en pages 99-100 du rapport financier annuel 2019.

Comment sont valorisés les projets de développement du Groupe Cofinimmo ?

Les terrains et les immeubles à redévelopper sont valorisés selon la méthode résiduelle. Il s’agit de déterminer le type et la taille d’un projet de (re)développement admissible par l’autorité locale compétente. De la valeur à fin travaux, il y a lieu de déduire le coût total des travaux. La différence entre ces deux estimation est la valeur résiduelle. Les coûts encourus dans le cadre du (re)développement sont ensuite ajoutés à cette valeur résiduelle au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Voir page 100 du rapport financier annuel 2019.

Comment sont traités dans les comptes de Cofinimmo les actifs dont les créances de loyer ont été cédées ?

  • Au moment de la cession des créances de loyer : La valeur comptable des loyers cédés est dé-comptabilisée du bilan (rubrique « Immeubles de placement » de l’actif). Le produit de la cession sert à rembourser la dette de la société. La différence entre la valeur comptable des loyers cédés et le produit de la cession est comptabilisée au niveau du résultat financier.
  • Ecritures récurrentes après la cession des créances de loyer : La reprise des loyers cédés et escomptés est comptabilisée au niveau du résultat net courant (rubrique « Résultat locatif net »). Il s’agit d’un élément non monétaire. La variation de la juste valeur de l’actif à la fin du bail, estimée trimestriellement par un expert immobilier, est comptabilisée au niveau du résultat sur portefeuille (rubrique « Variations de juste valeur des immeubles de placement »). La contrepartie de ces deux écritures est enregistrée au bilan (rubrique « Immeubles de placement » de l’actif).

Portefeuille d'actifs de santé du Groupe Cofinimmo

Comment sont organisés les secteurs de la santé en Belgique, en France et aux Pays-Bas ?

En Belgique :
Maisons de repos/de soins :

  • Il existe trois types d’opérateurs de maisons de repos/de soins en Belgique : le secteur public (CPAS), le secteur privé à but non lucratif (ASBL) et les opérateurs privés. Chaque type d’opérateur représente environ un tiers du marché.
  • Il existe trois types de résidences pour personnes âgées dépendantes en Belgique : les maisons de repos, les maisons de repos et de soin, et les résidences-services. Contrairement aux deux premiers établissements, ces dernières n’offrent pas de services médicaux.
  • Environ 50 % des revenus des opérateurs de maisons de repos/de soins proviennent de la sécurité sociale, les autres 50 % provenant des résidents.
  • Le nombre de lits maison de repos/de soins est limité par zone géographique et fixé par les autorités publiques.
  • Le prix de jour payé par un résident de maison de repos/de soins varie entre 30 EUR et 80 EUR, en fonction de la localisation géographique de l’établissement et des services offerts. Le prix de jour moyen s’élève à 40 EUR. Ce prix de jour ne peut être augmenté qu’à raison de l’indexation ou qu’en cas de rénovation importante.

Hôpitaux/Cliniques :

  • Il existe trois type d’hôpitaux en Belgique : les hôpitaux universitaires (15 %), les hôpitaux non universitaires (75 %) et les hôpitaux du secteur non marchand (10 %). Les cliniques privées représentent 7 % du marché.
  • La plus grande partie des revenus des opérateurs publics d’hôpitaux provient de la sécurité sociale.

En France :

  • Tout opérateur dans le secteur de la santé en France doit obtenir une autorisation légale pour pouvoir offrir des services médicaux.

Maisons de repos/de soins :

  • Il existe trois types d’opérateurs de maisons de repos/de soins en France : le secteur public (50 %), le secteur privé à but non lucratif (30 %) et les opérateurs privés (20 %).
  • Il existe plusieurs types de résidences pour personnes dépendantes en France: les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) et les résidences-services, traitant de la dépendance pérenne, et les établissements de SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) et de MPR (Médecine Physique et Réadaptation), traitant de la dépendance temporaire.
  • 70 % des revenus des opérateurs d’EHPAD proviennent des résidents (« tarif hébergement »). Environ 20 % proviennent de la sécurité sociale, en fonction du niveau de médicalisation de l’établissement (« tarif soins »). Les 10 % restants proviennent principalement des finances publiques (« tarif dépendance »).
  • La création, la transformation ou l’extension d’un EHPAD est soumise à une autorisation préalable, délivrée par les autorités publiques. Chaque projet doit par ailleurs faire l’objet d’un appel à projets.
  • Le prix de jour d’un EHPAD est fixé librement par les établissements mais sa réévaluation annuelle est soumise à un plafond fixé annuellement par les autorités publiques.

Hôpitaux/Cliniques :

  • 80-90 % des revenus des opérateurs d’hôpitaux proviennent de la sécurité sociale, les 10-20 % restants provenant des patients et des compagnies d’assurance privées.

Aux Pays-Bas :
Hôpitaux/Cliniques :

  • L’offre de soins médicaux aux Pays-Bas est assurée par des hôpitaux généralistes, des hôpitaux universitaires, des hôpitaux spécialisés et des centres de soins privés indépendants (Zelfstanding Behandel Centra - ZBC).
  • Chaque résident néerlandais est soumis à l’obligation de souscrire une assurance pour soins de santé.
  • Les opérateurs du segment de la santé facturent leurs soins aux compagnies d’assurance sur base d’une liste de 3 500 traitements. Les prix et les volumes facturés sont fixés soit forfaitairement par les autorités publiques (budget accordé aux compagnies d’assurance), soit par négociation libre entre les opérateurs et les assureurs.

Quel est la différence entre un bail « triple net » et un bail « double net » ?

Dans le cadre d’un contrat de bail « triple net », la totalité des charges d’exploitation du bien immobilier (c. à d. les taxes, les assurances et l'entretien,…) est mise à charge du locataire. Dans le cadre d’un bail « double net », les charges d'entretien sont (partiellement) transférées au propriétaire (entretien de la structure de l’immeuble, du toit, des châssis, par exemple).

Si les normes dans le segment de la santé évoluent, la mise aux normes est-elle à charge du propriétaire ou de l’exploitant ?

Tout dépend des dispositions du bail.

  • Dans le cadre d’un bail « triple net », c’est l’opérateur exploitant/locataire qui devra veiller à ce que l’actif soit conforme aux nouvelles normes.
  • Dans le cadre d’un bail « double net », il faudra se référer à ce qui est stipulé dans le contrat de location. Si, par exemple, ce dernier prévoit que la maintenance des châssis soit à charge du propriétaire, c’est ce dernier qui devra veiller à ce que la taille des fenêtres soit en règle avec la législation.

Dans le cas de normes relatives à l’exploitation de la maison de repos et/ou de soin ou de la clinique à proprement parler, le coût de la mise aux normes sera à charge de l’opérateur exploitant/locataire.

Quel est le risque pour le Groupe Cofinimmo si un locataire exploitant un actif de santé fait faillite ?

Les conventions conclues entre le Groupe Cofinimmo et les exploitants des actifs de santé prévoient une garantie de la part de la maison-mère de l’exploitant. Par ailleurs, si ce dernier devait quitter le Groupe, une garantie bancaire lui serait réclamée contractuellement. Pour rappel, les exploitants ont une obligation de reporting financier régulier envers Cofinimmo, permettant au Groupe de surveiller activement et de près leur santé financière.

Gestion des ressources financières

Comment se calcule le ratio d’endettement réglementaire du Groupe Cofinimmo?

Ratio d’endettement réglementaire :
Dettes financières non courantes
+ Autres passifs financiers non courants (à l’exception des instruments de couverture)
+ Dettes commerciales et autres dettes non courantes
+ Dettes financières courantes
+ Autres passifs financiers courants (à l’exception des instruments de couverture)
+ Dettes commerciales et autres dettes courantes
= Total des dettes
/ Total de l’actif (à l’exception des instruments de couverture)
= Ratio d’endettement réglementaire

Quels sont les objectifs du Groupe Cofinimmo en termes de ratio d’endettement réglementaire?

Bien que le statut de SIR permette un ratio d'endettement (défini comme les dettes financières et autres, divisées par le total de l'actif du bilan consolidé) de maximum 65% et que les conventions bancaires autorisent un taux de 60%, le groupe a pour politique de maintenir un taux d'endettement proche de 45%. Ce niveau a été déterminé sur base de normes de marché à l'échelle européenne pour les foncières cotées, et tient compte de la longue durée résiduelle moyenne des baux.

Quels sont les clauses restrictives au niveau de la dette du Groupe Cofinimmo ?

Les conventions de crédit dont bénéficie Cofinimmo, lorsqu’elles font référence à un plafond d’endettement, font référence au ratio d'endettement réglementaire et le plafonnent à 60 %. Le Groupe doit à tout moment avoir un taux d'endettement inférieur au seuil de 60%. Dans le cas contraire, les conditions de financement peuvent être revues. Pour mémoire, le taux d'endettement maximal pour les SIRs est de 65%.

Comment se calcule l’ICR (Interest Covering Ratio) du Groupe Cofinimmo ?

Interest Covering Ratio :
Résultat d’exploitation
+ Intérêts sur créances de location-financement
= EBITDA

Charges financières
- Produits financiers
+ Intérêts sur créances de location-financement
+ Frais d’amortissement des instruments de couverture
= Charges financières nettes

EBITDA
/ Charges financières nettes
= Interest Covering Ratio

Quelle est la politique de couverture des taux d’intérêts du Groupe Cofinimmo?

Pour un exposé détaillé de la politique de couverture des taux d’intérêts du Groupe Cofinimmo, veuillez vous rendre à la rubrique « Relations investisseurs/Information dette » de ce site.

Questions fiscales

Quels sont les avantages d’avoir le statut SIR (Société d’Investissement Réglementée) en Belgique, SIIC (Société d’Investissement en Immobilier Cotée) en France et FBI (Fiscale Beleggingsinstelling) aux Pays-Bas?

Les SIR, SIIC et FBI sont exemptées d’impôts sur la plupart de leurs revenus. En contrepartie, elles doivent répondre à un certain nombre d’obligations, notamment en matière de distribution de leur résultat. Pour de plus amples renseignements sur les régime SIR, SIIC et FBI, veuillez vous rendre à la rubrique « Concernant Cofinimmo/Régimes » de ce site internet.

Quel est le traitement fiscal du dividende des actions Cofinimmo ?

En Belgique, un précompte mobilier au taux de 30 % est retenu à la source sur le montant du dividende brut, sauf si l'actionnaire peut se prévaloir d'une exonération particulière. Le précompte mobilier de 30 % est en principe libératoire pour les personnes physiques investissant à titre privé, les entités soumises à l’impôt des personnes morales et les non-résidents qui n’ont pas affectés les actions dans le cadre d’une activité professionnelle en Belgique. Pour les contribuables soumis à l’impôt des sociétés, le précompte mobilier de 30 % n’est pas libératoire. Ces sociétés doivent déclarer les dividendes bruts et ils seront soumis à l’impôt des sociétés (sauf application éventuelle d’un taux réduit). Certains investisseurs peuvent bénéficier d’une exonération ou d’une réduction du taux de précompte mobilier en application d’une disposition du droit interne ou d’une convention préventive de la double imposition. Il est recommandé aux investisseurs potentiels de consulter un conseiller fiscal pour s'informer sur les conséquences fiscales spécifiques au regard de leur situation personnelle.