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1. La société immobilière réglementée publique (SIRP)

La société immobilière réglementée publique (SIRP) dispose d’un statut similaire à ceux existant dans de nombreux pays : real estate investment trusts (REIT) aux États-Unis, fiscale beleggingsinstellingen (FBI) aux Pays-Bas, G-REIT en Allemagne, sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) en France et UK-REIT au Royaume-Uni.
Ce statut est régi actuellement par la loi du 12.05.2014 et l’Arrêté royal du 13.07.2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées.

Les principales caractéristiques de la SIRP sont les suivantes :

  • société à capital fixe et à nombre fixe de parts ;
  • cotation boursière ;
  • activité consistant à mettre des immeubles à la disposition d’utilisateurs ; accessoirement, les SIR peuvent placer leurs actifs en valeurs mobilières ;
  • possibilité pour les filiales de droit belge de la SIR publique d’obtenir un agrément comme SIR institutionnelle ;
  • diversification du risque : maximum 20 % du patrimoine consolidé investi dans des biens immobiliers qui forment un seul ensemble immobilier ;
  • endettement consolidé limité à 65 % de l’actif en valeur de marché ; le montant des hypothèques ou autres sûretés ne peut dépasser 50 % de la juste valeur globale des biens immobiliers et aucune hypothèque ou sûreté ne peut porter sur plus de 75 % de la valeur du bien qui en est grevé ;
  • règles très strictes en matière de conflits d’intérêts ;
  • évaluation régulière du patrimoine par des experts évaluateurs indépendants ; comptabilisation des immeubles à leur juste valeur ; exemption d’amortissements ;
  • les résultats (revenus locatifs et plus-values de réalisation, diminués des dépenses d’exploitation et des charges financières) sont exonérés de l’impôt des sociétés ;
  • au moins 80 % de la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution doit obligatoirement être distribué ; la diminution de l’endettement au cours de l’exercice peut toutefois être soustraite du montant à distribuer ;
  • précompte mobilier de 30 % sauf exemption ou réduction selon convention internationale.

Les sociétés qui demandent leur agrément comme SIR publique ou institutionnelle ou qui fusionnent avec une SIR sont soumises à un impôt (exit tax), assimilé à un impôt de liquidation, sur les plus-values latentes nettes et sur les réserves immunisées au taux de 12,75 %, jusqu’au 31.12.2019 et au taux de 15 % à partir du 01.01.2020.

Cofinimmo a reçu son agrément comme SIRP le 26.08.2014. Elle bénéficiait jusqu’à cette date et depuis le 01.04.1996 du statut de Sicafi.

2. La société immobilière réglementée institutionnelle (SIRI)

La SIR institutionnelle, régie par la loi du 12.05.2014 et l’Arrêté royal du 13.07.2014, est une forme allégée de la SIR publique. Elle permet à la SIR publique d’étendre les aspects fiscaux propres à son régime à ses filiales et de pouvoir réaliser des partenariats et projets spécifiques avec des tiers. Le statut de la SIR institutionnelle est acquis après agrément de la FSMA.

Les principales caractéristiques de la SIR institutionnelle sont les suivantes :

  • société non cotée et contrôlée à plus de 25 % par une SIR publique ;
  • actions nominatives détenues par des investisseurs éligibles ou des personnes physiques détenant une participation minimale de 100.000 EUR ;
  • pas d’exigence de diversification ou de ratio d’endettement (consolidation au niveau de la SIR publique) ;
  • obligation de distribution de dividende contrôle conjoint ou exclusif par une SIR publique ;
  • objet consistant à mettre des immeubles à la disposition d’utilisateurs ;
  • pas d’obligation de nommer un expert évaluateur indépendant, le patrimoine immobilier étant évalué par l’expert de la SIR publique ;
  • comptes statutaires établis conformément aux normes IFRS (même schéma comptable que la SIR publique) ;
  • règles strictes en matière de fonctionnement et de conflits d’intérêts ; contrôle par la FSMA.

Le régime fiscal des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC), instauré par la loi de finances pour 2003 N° 2002-1575 du 30.12.2002, permet la création en France de sociétés foncières dotées, comme le régime belge SIR, d’une fiscalité particulière.

Le groupe Cofinimmo, au travers de sa succursale française, a opté pour le régime SIIC pour la première fois en date du 04.08.2008.

La caractéristique essentielle de ce régime fiscal est d’instaurer un système de taxation des bénéfices au niveau de l’actionnaire (l’entreprise n’étant pas elle-même soumise à l’impôt sur les sociétés à raison de ses activités strictement immobilières) et permet à Cofinimmo de bénéficier, pour sa succursale en France et pour ses filiales, d’une exonération d’impôt sur les sociétés à raison de ses revenus locatifs et des plus-values qu’elle réalise, et ce, en contrepartie d’une obligation de distribution de 95 % des bénéfices provenant de la location de ses actifs immobiliers.

Les principales caractéristiques du régime SIIC sont les suivantes :

  • une exonération d’impôt sur les sociétés sur la fraction du bénéfice provenant i) de la location d’immeubles, ii) des plus-values de cession d’immeubles, iii) des plus-values de cession de titres dans des filiales ayant opté pour le régime SIIC ou dans des sociétés de personnes ayant un objet identique, iv) des produits distribués par leurs filiales ayant opté pour le régime SIIC, et v) de la quote-part du bénéfice dans des sociétés de personnes exerçant une activité de foncière ;
  • une obligation de distribution des résultats : 95 % des bénéfices exonérés provenant des revenus locatifs, 60 % des bénéfices exonérés provenant de la cession d’immeubles, de titres de sociétés de personnes et de filiales soumises au régime SIIC, et 100 % des dividendes qui leur sont distribués par leurs filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime SIIC ;
  • lors de l’option pour le régime SIIC, un paiement sur quatre ans d’une exit tax, au taux réduit de 19 %, sur les plus-values latentes relatives aux immeubles et aux titres des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés détenus par la SIIC ou ses filiales ayant opté pour le régime SIIC.

Les fonds d’investissement immobiliers spécialisés (‘FIIS’) sont régis par l’Arrêté royal du 09.11.2016 relatif aux fonds d’investissement immobiliers spécialisés (Moniteur belge du 18.11.2016). Ce régime fiscal permet l’investissement immobilier dans un véhicule de fonds souple et efficace.

Les principales caractéristiques du FIIS sont les suivantes :

  • régime réglementaire léger sans approbation ni supervision directe de la FSMA, si certains critères sont respectés. Seule l’inscription sur une liste détenue par le Ministère belge des finances est requise ;
  • les instruments financiers émis par un FIIS ne peuvent être acquis que par des investisseurs éligibles ;
  • le FIIS peut être exempté de la loi AIFM (loi du 19.04.2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires), si certains critères sont respectés ;
  • le FIIS est soumis à un volume d’investissement minimum d’au moins 10.000.000 EUR à la fin du deuxième exercice financier suivant son inscription sur la liste des FIIS ;
  • le FIIS est un fonds fermé avec un capital fixe et il ne peut pas être coté en bourse ;
  • le FIIS investit dans l’immobilier, défini au sens large, mais sans exigences de diversification obligatoire ou (l’utilisation de) limites de levier ;
  • le FIIS établit ses comptes statutaires en appliquant les normes IFRS (à l’exclusion des GAAP belges) ;
  • le FIIS est soumis à une obligation de distribution annuelle de 80 % de ses résultats ;
  • la durée d’un FIIS est limitée à dix ans avec la possibilité de prolonger cette période par des périodes consécutives de cinq ans maximum chacune.

Les filiales espagnoles détenues à 100% par une SIRP belge peuvent opter pour un régime fiscal d’exonération à l’impôt des sociétés en Espagne. Ce régime applicable aux filiales espagnoles est appelé « SUB-SOCIMI. Pour bénéficier de ce régime SUB-SOCIMI, la SIRP et les filiales espagnoles de la SIRP doivent répondre notamment à certaines conditions :

  • La SIRP doit avoir un objet social principal consistant en l'acquisition et le développement de biens immobiliers à des fins de location.
  • Les actionnaires de la SIRP doivent être identifiables à 95%.
  • Les filiales SUB-SOCIMI doivent répondre à des exigences de distribution : 100% des bénéfices provenant des dividendes reçus, au moins 50 % des bénéfices provenant de la cession de biens immobiliers et d'actions et au moins 80 % du reste des bénéfices obtenus.