43 / 222
Hypotheses
Waardering van het patrimonium
De reële waarde, i.e. de investeringswaarde van de gebouwen
verminderd met de transactiekosten, wordt in de geconsolideerde
balans opgenomen. Voor de geraamde balans van 2015 wordt deze
waardering globaal voor de totale portefeuille opgenomen, vermeer-
derd met de uitgaven voor zware renovaties.
Onderhoud en herstellingen – Zware renovaties
De vooruitzichten per gebouw omvatten de uitgaven voor onder-
houd en herstellingen die onder de operationele kosten worden
geboekt. De uitgaven voor zware renovaties die onder de vaste
activa worden geboekt en door zelffinanciering of door leningen
worden gedekt, zijn eveneens inbegrepen. De uitgaven voor zware
renovaties waarmee in de vooruitzichten rekening wordt gehouden,
bedragen respectievelijk € 30,33 miljoen voor de kantoorgebouwen
en € 2,88 miljoen voor de cafés/restaurants.
Investeringen en desinvesteringen
In de vooruitzichten wordt met de volgende investerings- en
desinvesteringsprojecten rekening gehouden, op voorwaarde dat
Cofinimmo juridisch gebonden is:
•
De verwerving van woonzorgcentra in België, Frankrijk en
Nederland voor een bedrag van € 37,94 miljoen als resultaat
van de oplevering van nieuwe of de uitbreiding van bestaande
eenheden;
•
De verkoop van MAAF verzekeringsagentschappen voor
een bedrag van € 0,44 miljoen die beantwoorden aan
vaste engagementen. Ook werd rekening gehouden met de
hypothetische verkoop van de appartementen in de gebouwen
Livingstone I en Woluwe 34.
Vooruitzichten 2015
Huurprijzen
Bij de vooruitzichten van de huurprijzen wordt voor elke huurover-
eenkomst rekening gehouden met het hypothetisch vertrek van
huurders dat geval per geval wordt geanalyseerd. In geval van
vertrek worden de wederinstaatstellingskosten, een periode van
huurleegstand, huurlasten en belastingen op leegstaande ruimtes
en makelaarcommissies bij de herverhuring hierin vervat. De voor-
uitzichten m.b.t. de verhuur zijn gebaseerd op de huidige marktsi-
tuatie en houden geen rekening met een eventuele verbetering of
verslechtering ervan.
Het vastgoedresultaat omvat eveneens de terugnemingen van
overgedragen en verdisconteerde huren voor de progressieve
wederopbouw van de volle waarde van de gebouwen waarvan de
huurinkomsten aan een derde werden overgedragen.
Een op- of neerwaartse schommeling van de bezettingsgraad met
1% leidt tot een cumulatieve stijging of daling van het netto courant
resultaat per aandeel van € 0,04 per jaar. De lopende contracten
zijn geïndexeerd.
Inflatie
Bij de evolutie van de huurprijzen wordt een inflatieniveau gehan-
teerd van 1,20% voor de huurovereenkomsten die geïndexeerd
worden in 2015. De vooruitzichten voor de beschouwde periode
zijn slechts in geringe mate onderhevig aan schommelingen in
het inflatieniveau. Een op- of neerwaartse schommeling van de
voorziene inflatie met 50 basispunten leidt tot een cumulatieve
stijging of daling van het netto courant resultaat per aandeel van
€ 0,05 per jaar.
Financiële kosten
Bij de berekening van de financiële kosten wordt uitgegaan van een
hypothetische renteëvolutie zoals geanticipeerd in de curve van
toekomstige rentevoeten en lopende bancaire en obligatieleningen.
Rekening houdend met de bestaande afdekkingsinstrumenten zou
de totale geschatte schuldenlast voor 2015 lager dan 3,00% moeten
liggen (marges inbegrepen).
Geconsolideerde resultatenrekeningen
De toekomstige marktwaarde van de gebouwen kan niet worden
voorspeld. Aldus zou een becijferde voorspelling van het niet gerea-
liseerde resultaat op de portefeuille weinig betrouwbaar zijn
Dit resultaat is afhankelijk van: de heersende markttrends op het
vlak van huurprijzen, de toegepaste kapitalisatierentevoeten even-
als de verwachte renovatiekosten van de gebouwen.
De evolutie van het eigen vermogen zal afhangen van het courant
resultaat, het resultaat op de portefeuille en de dividenduitkering.
Het eigen vermogen wordt voorgesteld vóór dividenduitkering van
het boekjaar.
Investeringsprogramma 2015 (x € 1 000000)
0
5
10
15
25
20
13,3
9,8
10,1
4,7
8,5
9,1
8,4
4,3
Vastgoed van distributienetten
Zorgvastgoed
Kantoren
0,7
0,1
1,2
Q1 2015
Q2 2015
Q3 2015
Q4 2015
0,4
39