7 / 222
BESCHRIJVING VAN
HET RISICO
MOGELIJKE INVLOED
TEMPERENDE FACTOREN EN MAATREGELEN
Te uitgebreid
programma van
ontwikkelingen voor
eigen rekening
Onzekerheid over toekomstige inkomsten.
Activiteit beperkt tot maximum 10% van de reële waarde van
de portefeuille.
Falend beheer van
de grote werken
1. Niet nakomen van het budget en de timing.
2. Hogere kosten en/of lagere inkomsten;
negatieve impact op de rentabiliteit van de
projecten.
Intern gespecialiseerd Project Management team. (1,2)
Externe gespecialiseerde Project Managers die geselecteerd
worden voor grotere projecten. (1,2)
Negatieve variatie in
de reële waarde van
de gebouwen
Negatieve invloed op het netto resultaat, de
waarde van het netto-actief en de schuldratio.
Op 31.12.2014 zou een waardevariatie van 1% een
impact van € 31,99 miljoen op het netto resultaat
en € 1,78 op de intrinsieke waarde per aandeel
hebben gehad (in vergelijking met respectievelijk
€ 33,47 miljoen en € 1,90 op 31.12.2013).
Ze zou eveneens een impact van 0,44% (in
vergelijking met 0,44% op 31.12.2013) op de
schuldratio hebben gehad.
De waarde van het vastgoedpatrimonium wordt elk kwartaal
door onafhankelijke deskundigen bepaald, wat toelaat
eventuele corrigerende maatregelen door te voeren.
Duidelijk omschreven en voorzichtig schuldbeleid.
Investeringsbeleid gericht op kwaliteitsactiva die stabiele
inkomsten opleveren.
Portefeuille met meerdere soorten activa waarop
verschillende tegen elkaar opwegende waarderingstrends
van toepassing zijn.
Belangrijkste actief vertegenwoordigt slechts 3,1% van de
portefeuille (zie bladzijde 30).
Negatieve variatie
in de reële waarde
van vastgoed op de
capaciteit van de
vennootschap om
een dividend uit te
keren
Gedeeltelijk of volledig onvermogen om een
dividend uit te keren indien de gecumuleerde
variaties in de reële waarde de uitkeerbare
reserves overschrijden.
De vennootschap beschikt over belangrijke verdeelbare
reserves voor een bedrag van € 174,5 miljoen.
In het verleden realiseerde de Groep bepaalde operaties
die het haar mogelijk maakten om de uitkering van haar
dividend te waarborgen: uitkering van dividenden door de
dochtervennootschappen aan de moedervennootschap en
de herboeking van onbeschikbare reserves naar beschikbare
reserves die overeenkomen met meerwaarden die
gerealiseerd werden bij fusies met de moedervennootschap
1
.
Huurleegstand (niet
bezetting) van de
gebouwen
1. Verlies van huurinkomsten.
2. Neerwaartse herziening van de huurprijzen en
toekenning van huurkortingen/incentives.
3. Hogere commerciële kosten om nieuwe
huurders aan te trekken, wat een weerslag
heeft op de resultaten.
4. Waardedaling van de gebouwen.
Op 31.12.2014 zou een waardevariatie van 1% een
impact van € 31,99 miljoen op het netto resultaat
en € 1,78 op de intrinsieke waarde per aandeel
hebben gehad (in vergelijking met respectievelijk
€ 33,47 miljoen en € 1,90 op 31.12.2013).
Ze zou eveneens een impact van 0,44% (in
vergelijking met 0,44% op 31.12.2013) op de
schuldratio hebben gehad.
(Pro)actief commercieel en vastgoedbeheer door interne
Property Management en verhuurteams. (1,3)
Lange gemiddelde looptijd van de huurcontracten (11,0 jaar)
waarvan maximum 13% in eenzelfde jaar vervalt. (1,2,4)
Voorkeur voor langlopende huurcontracten:
De kantoorgebouwen zijn indien mogelijk verhuurd op
middellange, zelfs lange termijn; het zorgvastgoed op zeer
lange termijn (initiële looptijd van 27 jaar in België, 12 jaar
in Frankrijk, 15 jaar in Nederland en 25 jaar in Duitsland);
de pubs voor een initiële looptijd van minimum 23 jaar en
de agentschappen voor financiële diensten (verhuurd aan
MAAF) voor een initiële looptijd van 9,7 jaar; de kantoren zijn
voor 90,4% bezet; het zorgvastgoed en het vastgoed van
distributienetten zijn voor respectievelijk 99,1% en 98,4%
bezet. (1,2,4)
Op 31.12.2014 bedroeg de totale bezettingsgraad
2
95,2% in
vergelijking met 95,4% in 2013, hetzij een daling van 0,21%.
Onderhoudskosten
Daling van de resultaten.
Nagenoeg alle huurcontracten voor het zorgaanbod zijn triple
net contracten; voor de cafés/restaurants en agentschappen
zijn de onderhoudsverplichtingen beperkt. Voor de kantoren
wordt een streng periodiek onderhoudsbeleid toegepast.
Slijtage en
verslechterde staat
van de gebouwen
Bouwkundige, technische of milieugerelateerde
veroudering en bijgevolg verminderde
commerciële aantrekkingskracht.
Lange termijnbeleid om installaties systematisch te
vervangen.
Regelmatige renovatie van de gebouwen zodat ze
aantrekkelijk blijven.
Verkoop van gebouwen indien de geboden prijs boven de
geschatte waarde zonder geanticipeerde renovatiekosten ligt.
Vernieling van de
gebouwen
Onderbroken activiteit en bijgevolg verlies van de
huurder en verminderde huurinkomsten.
Portefeuille verzekerd voor een totale heropbouwwaarde
van € 1,57 miljard
3
(i.e. t.o.v. de reële waarde, inclusief grond,
van € 1,35 miljard voor dezelfde gebouwen). Indekking tegen
huurleegstand als gevolg van rampen. Verzekering ter dekking
van de burgerlijke aansprakelijkheid van de eigenaar of de
bouwheer.
1
Ter herinnering: de overdracht van € 214087000 die door de Buitengewone
Algemene Vergadering van 29.03.2011 werd goedgekeurd, had enerzijds tot gevolg
dat het uitkeerbare bedrag met deze waarde werd verhoogd en dat het totale
bedrag van de statutaire reserves en het overgedragen resultaat van Cofinimmo
NV positief zijn, en anderzijds dat het totaal van het maatschappelijk kapitaal en
de uitgiftepremies daalt.
2
De bezettingsgraad wordt berekend op basis van de contractuele huren en de
potentiële huren van de leegstand.
3
Deze verzekeringen dekken 44,8% van de portefeuille (100% indien rekening wordt
gehouden met de verzekeringen afgesloten door de gebruikers). De verzekeringen
die tijdens de werven worden afgesloten en diegene die contractueel ten
laste zijn van de huurders (i.e. voor het zorgvastgoed in België, Frankrijk,
Nederland en Duitsland, voor het vastgoed van distributienetten en bepaalde
kantoorgebouwen) zijn niet inbegrepen in dit bedrag. De overeenstemmende
verkeringspremie bedraagt € 823 098.
3