91 / 222
MAAF verzekeringsagentschap (FR)
Grapevine, Brussel
types marktspelers verschilt van land tot land. In het segment van
de woonzorgcentra biedt België de meest evenwichtige situatie: elk
type uitbater neemt er een derde van de markt voor zijn rekening.
In Nederland heeft de niet-commerciële sector daarentegen een
quasi-monopolie. In Duitsland en Frankrijk ligt de situatie hier
ergens tussen in.
In de private sector merken we een belangrijke versnippering: heel
wat marktspelers baten slechts één enkele instelling uit. In België
en Frankrijk merken we evenwel een consolidatietrend. Het school-
voorbeeld hiervan is de fusie in 2014 van Korian en Medica, twee
Franse marktspelers die samen meer dan 57000 bedden, gespreid
over 600 sites in vier landen uitbaten. De consolidatie verzekert de
uitbaters een betere risicospreiding, een gemakkelijkere toegang tot
financieringsmiddelen, een regelmatigere relatie met de overheid
en bepaalde schaalvoordelen.
Investeringszorgvastgoed
Tussen 2007 en 2014 werd meer dan € 13 miljard geïnvesteerd
in zorgvastgoed. Deze tendens zit in de lift. Beleggingsfondsen
vertegenwoordigen 39% van deze investeringen, genoteerde
vastgoedvennootschappen 25% en verzekeringsmaatschappijen
en pensioenfondsen 13%. Hoewel de meeste investeerders in België
gevestigd zijn, merken we evenwel dat ook buitenlandse investeer-
ders uit Frankrijk en Duitsland interesse hebben.
In de Benelux heeft de grote meerderheid van de investeringen
in zorgvastgoed betrekking op woonzorgcentra. In Duitsland en
Frankrijk vertegenwoordigen de andere zorgactiva (revalidatiecen-
tra, psychiatrische ziekenhuizen, ziekenhuizen, …) het gros van de
investeringen.
De spreiding tussen “sale and leaseback” operaties en klassieke
investeringen is de voorbije zeven jaar geëvolueerd: in 2007 hadden
de twee transactietypes een gelijk marktaandeel van de investerin-
gen, terwijl in 2013 80% van de transacties “klassieke investeringen”
waren.
Vastgoed van distributienetten
De vastgoedportefeuille van distributienetten van Cofinimmo
bestaat enerzijds uit een portefeuille van cafés/restaurants die
verhuurd zijn aan de brouwerijgroep AB InBev en anderzijds uit een
portefeuille van kantoren voor het verlenen van financiële diensten,
die verhuurd zijn aan de verzekeringsmaatschappij MAAF (Groep
Covéa). Deze portefeuilles werden verworven in het kader van
“sale and leaseback” transacties. Daar ze verhuurd zijn onder een
“master lease” kunnen de activa van deze portefeuilles niet worden
gelijkgesteld met klassieke commerciële activa. Er bestaat geen
eigenlijke “markt” voor dit type portefeuilles die werden verworven
in het kader van “sale and leaseback” transacties.
In de tabel op de bladzijden hierna zijn opgenomen:
•
de gebouwen waarvoor Cofinimmo huurinkomsten ontvangt;
•
de gebouwen waarvan de huren gedeeltelijk of volledig
werden overgedragen aan een derde en waarvan Cofinimmo
de eigendom en de restwaarde bewaart. Voor deze
gebouwen vermeldt de rubriek “Contractuele huurgelden” de
wedersamenstelling van de overgedragen en verdisconteerde
huren en, in desbetreffend geval, het aandeel van de niet-
overgedragen huren
1
;
•
de verschillende projecten en renovaties in realisatiefase.
In deze tabel zijn de gebouwen in het bezit van de dochtervennoot-
schappen met vermogensmutatie van de Groep, niet opgenomen.
Het betreft de EHPAD Les Musiciens, verworven in het kader van
een joint venture tussen Cofinimmo en ORPEA. De huursituatie van
gebouwen die onderwerp zijn van een financieel leasingcontract
en waarvoor de huurders aan het einde van het huurcontract een
koopoptie genieten, wordt op de volgende bladzijde beschreven.
Alle gebouwen van de geconsolideerde portefeuille zijn eigendom
van Cofinimmo NV, met uitzondering van diegene aangeduid met
een asterisk (*) die (geheel of deels) eigendom zijn van een van
haar dochtervennootschappen (zie bladzijden 186 tot 189).
Afbeeldingen en gedetailleerde omschrijvingen van alle gebou-
wen zijn terug te vinden op de website van de vennootschap
(www.cofinimmo.com).
1
Zie ook Bijlage 21
87