90 / 222
Arcus, Brussel
Prins Boudewijnlaan 41, Edegem
VASTGOEDVERSLAG /
Markteigenschappen
Aanbod
Tijdens het boekjaar 2014 werd 178000m² nieuwe kantoorruimtes
opgeleverd op de Brusselse markt. Slechts 20% zijn speculatieve
investeringen. Dit bevestigt de trend die zich sinds 2011 aftekent en
die wordt gekenmerkt door uiterst lage “risico-opleveringen”.
Tussen 2015 en 2016 wordt 188000m² op de markt verwacht, waar-
van meer dan 40% speculatief.
Leegstand
In 2014 is de huurleegstand op de Brusselse kantorenmarkt lichtjes
gedaald van 11,1% op 31.12.2013 naar 10,6% op 31.12.2014. Deze daling
wordt enerzijds verklaard door het geringe volume speculatieve
nieuwe gebouwen dat op de markt is gekomen en anderzijds door
de herbestemming van kantoorgebouwen (woningen, hotel, woon-
zorgcentrum enz.).
Er bestaan grote onderlinge verschillen tussen de wijken. Het CBD
heeft een “evenwichtige” leegstand van 5,8%, terwijl de periferie
er niet in slaagt om haar leegstand, die nog steeds 25% bedraagt,
terug te schroeven. Omdat er steeds minder gebouwen van het
type “A
1
” beschikbaar zijn, worden daarnaast eveneens verschillen
tussen de types gebouwen vastgesteld.
De Brusselse markt van investeringskantoorvastgoed
In 2014 werd in Brussel € 1,8 miljard geïnvesteerd in het kantoren-
segment. Dat is het hoogste bedrag sinds de financiële crisis. De
verkoop van de aandelen van de vennootschap Galaxy Properties,
eigenaar van het gebouw North Galaxy (Brussel Noord), door
Cofinimmo aan ATP en AXA Belgium voor € 475 miljoen tijdens
het tweede kwartaal, is de belangrijkste transactie die op de
Belgische markt voor één enkel gebouw werd gerealiseerd. Andere
belangrijke acties in 2014 waren onder andere de verkoop aan
Hannover Leasing en een Chinese investeerder van het gebouw
Covent Garden (Noordwijk), verhuurd aan de Europese Commissie,
voor € 270 miljoen, de verkoop aan GLL van het gebouw Platinum
(Louizawijk) voor € 90 miljoen, en de verkoop aan Intégrale van
het gebouw dat werd ontwikkeld voor het Brussels Instituut voor
Milieubeheer (Noordwijk) voor € 72 miljoen.
Hoewel de voorkeur van de investeerders nog altijd uitgaat naar
goed gelegen gebouwen die op lange termijn verhuurd zijn, waren
er tijdens de tweede helft van het jaar ook meer opportunistische
investeringen. De verwerving door Ares Management van het
gebouwenpark Pegasus (Brussel Periferie) voor € 87 miljoen, is
hiervan een mooi voorbeeld.
De “prime” rendementen voor de kantoren in Brussel staan nog
altijd onder druk: eind 2014 stonden ze op 6,25% voor activa die ver-
huurd zijn in het kader van een 3/6/9 huurovereenkomst en op 5%
voor activa die verhuurd zijn op lange termijn.
Zorgvastgoed in Duitsland, België,
Frankrijk en Nederland
Bronnen: DTZ, E&Y, Healthcare Property.
Demografische trends en budgettaire beperkingen
De vergrijzing van de bevolking is een trend die zich in de meeste
Europese landen steeds sterker aftekent. In Duitsland, België,
Frankrijk en Nederland zouden 80-plussers naargelang het land in
2030 tussen 6% en 8% van de totale bevolking uitmaken. Hoewel
het aantal autonome senioren binnen deze categorie in stijgende
lijn gaat, gaat de vergrijzing van de bevolking niettemin gepaard
met een aanzienlijke toename van het aantal zorgbehoevende
senioren. Deze situatie zal gelijktijdig de nood aan gespecialiseerde
zorginstellingen en bijgevolg bedden doen groeien. Tussen 2013 en
2020 zou de behoefte aan bedden in Frankrijk, België en Duitsland
naar schatting met respectievelijk 7%, 14% en 22% toenemen. Enkel
in Nederland zou het aanbod van bedden omwille van financiële
beperkingen dalen.
Parallel vertegenwoordigen de uitgaven in de gezondheidssector
een steeds groter deel van het BBP: Naargelang het land liggen
deze in België, Frankrijk, Nederland en Duitsland tussen 10% en 12%.
In een context van besparingen moeten private instellingen het in
dit segment steeds vaker overnemen van de overheidssector. Er
is trouwens een tendens om langdurig zorgbehoevenden en pati-
ënten met minder complexe aandoeningen door te verwijzen naar
minder technische en goedkopere instellingen. Het segment van de
“Zelfstandig BehandelCentra” of middelgrote private ziekenhuizen
die gespecialiseerd zijn in weinig complexe medische disciplines
(dermatologie, oftalmologie, orthopedie, …) zit in de lift in Nederland.
Uitbaters in de zorgsector
Er zijn drie types uitbaters in de zorgsector: de publieke uitbaters,
de uitbaters van de niet-commerciële sector en de private uitbaters.
De spreiding van de marktaandelen tussen deze verschillende
1
Type A : ontwikkeling of renovatie volgens de recentste standaarden, met inbegrip
van onderverhuurde ruimten in nieuwe/gerenoveerde gebouwen die voorheen
nog niet bezet waren.
86