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CARACTÉRISTIQUES DES MARCHÉS
BUREAUX
Bruxelles
Le marché de bureaux bruxellois est caractérisé par l’importante pré-
sence d’institutions gouvernementales, à la fois belges et européennes.
Ce marché est segmenté en trois districts bénéficiant chacun de carac-
téristiques distinctes :
Central Business District
(CBD)
Ce district, composé de quatre sous-districts, Bruxelles Centre, le Quartier
Léopold, Bruxelles Nord et le Quartier Louise, représente l’épicentre de la
ville.
Le Centre est la zone formée par le Pentagone de Bruxelles, soit le coeur
historique de la ville, dans lequel sont érigés, par exemple, le Palais Royal
et le Parlement fédéral. Les occupants de bureaux dans cette zone sont
traditionnellement les autorités publiques belges et d’importantes socié-
tés belges.
Le Quartier Léopold est le coeur européen de la ville. Il se situe autour du
rond-point Schuman, de la rue Belliard et de la rue de la Loi et accueille
toutes les institutions européennes ainsi que de nombreuses délégations,
représentations ou associations collaborant étroitement avec elles. Un
ensemble de tunnels permet une communication rapide avec l’aéroport
national (20 minutes). Ce quartier bénéficie également de la présence de
la Gare de Bruxelles-Luxembourg et du dynamisme qui règne sur la Place
du Luxembourg avoisinante grâce à la présence de nombreux établisse-
ments de restauration, brasseries, etc.
Le Quartier Nord est une zone d’affaires moderne à proximité immédiate
de la Gare du Nord hébergeant dans des tours de bureaux des ministères
publics belges et régionaux, des sociétés semi-publiques ou des grandes
entreprises.
Le Quartier Louise situé au Sud de la petite ceinture de Bruxelles est
caractérisé par une présence immobilière mixte de prestige, telle que
des bureaux, des hôtels, des commerces… bénéficiant de l’attraction
de l’avenue Louise, qui reste l’une des plus prestigieuses avenues de la
ville. Les occupants des bureaux sont principalement des cabinets d’avo-
cats, des ambassades ou des sociétés privées de taille moyenne (assu-
rances, activités financières…). La Gare du Midi, terminal pour les trains à
grande vitesse qui relient Bruxelles à Amsterdam (110 minutes), Cologne
(110 minutes), Londres (120 minutes) et Paris (80 minutes), accueille un
nouveau pôle d’affaires en développement.
Au sein du CBD, les prises en occupation d’espace de bureaux font le plus
souvent l’objet de contrats de location de longue durée (neuf à 27 ans).
Grâce à la qualité et la stabilité des locataires, cette zone bénéficie des
taux de vacance locative les plus faibles, alors que les niveaux des loyers
y sont les plus élevés de la ville. Cependant, en 2013, la prise en occupa-
tion faible des institutions européennes et belges et les départs ainsi que
les réductions de surfaces occupées de quelques corporates de grande
taille n’ont pas permis à ce district d’améliorer son taux d’occupation.
Décentralisé
Ce district couvre le reste du territoire des 19 communes de la Région de
Bruxelles-Capitale. Il offre un excellent environnement de travail grâce à
son cadre résidentiel et verdoyant, son accessibilité aisée et la présence
de nombreuses facilités commerciales. Les locataires de cette zone sont
généralement des sociétés privées de moyenne à grande taille, disposées
à conclure des baux classiques de durée trois-six-neuf ans.
RUEDELALOI
RUEBELLIARD
CHAUSSÉEDEWAVRE
AVENUEDETERVUREN
CHAUSSÉEDELOUVAIN
AVENUEDEVILVORDE
BOULEVARDLÉOPOLD III
AVENUEBRUGMANN
AVENUELOUISE
CHAUSSÉEDENINOVE
CHAUSSÉEDEGAND
PETITECEINTURE
NORD
LOUISE
LÉOPOLD
CENTRE
Garedu
Luxembourg
Garedu
Nord
S
C
H
U
M
A
N
S
C
H
U
M
A
N
Gare
duMidi
1
2
14
BERCHEM-
SAINTE-AGATHE
GANSHOREN
ANDERLECHT
FOREST
UCCLE
WATERMAEL-BOITSFORT
JETTE
KOEKELBERG
SCHAERBEEK
WOLUWE-
SAINT-LAMBERT
ETTERBEEK
IXELLES
AUDERGHEM
WOLUWE-
SAINT-PIERRE
AÉROPORT
NATIONAL
SAINT-GILLES
MOLENBEEK-
SAINT-JEAN
EVERE
SAINT-JOSSE-
TEN-NOODE
BRUXELLES
E40
LIÈGE/
LOUVAIN
E411
LUXEMBOURG
E19
ANVERS
E40
GAND/
OSTENDE
1
1
4
7
6
6
3
6
Rapport de gestion /
Rapport immobilier
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