125 / 220
BRUXELLES
E40 GAND/
OSTENDE
E19
ANVERS
E40
LIÈGE/
LOUVAIN
E411
LUXEMBOURG
ANVERS
CHARLEROI
TOURNAI
10
2
3
3
1
1
12
1
GRIMBERGEN
VILVORDE
ASSE
GRAND-
BIGARD
BEERSEL
HALLE
WATERLOO
BRAINE-L’ALLEUD
ITTRE
NIVELLES
OTTIGNIES
WAVRE
OVERIJSE
TERVUREN
DIEGEM
ZAVENTEM
Périphérie & Satellites
Ce district, situé juste en-dehors de la Région de Bruxelles-Capitale, tout le
long du Ring autoroutier de Bruxelles, accueille principalement des socié-
tés privées actives dans des secteurs tels que la technologie, l’informa-
tique, la consultance, la pharmacie et la chimie. L’attrait d’une localisation
moins urbaine, le régime fiscal favorable des Régions flamandes et wal-
lonnes par rapport à Bruxelles ainsi que la présence de l’aéroport natio-
nal attirent de nombreuses multinationales vers cette zone. Cependant,
la partie Nord de la Périphérie (Zaventem-Diegem) souffre d’un taux de
vacance locative élevé dû, entre autres, à l’offre structurellement trop
importante de bureaux. Les baux conclus avec les locataires dans cette
zone sont généralement des baux classiques et flexibles permettant une
adaptation rapide au marché en mouvement permanent.
Anvers
Avec son port, la ville d’Anvers est située dans une des régions euro-
péennes les plus industrialisées. Son marché de bureaux se divise en
quatre districts : la zone portuaire, le Centre, le Singel (qui est le district le
plus recherché) et la Périphérie. Les occupants des immeubles de bureaux
y sont très variés et représentent des entreprises de tous les secteurs.
IMMOBILIER DE SANTÉ
Le marché de l’immobilier de santé n’est pas caractérisé par des sous-
marchés locaux présentant des profils de locataires ou de baux distincts
comme c’est le cas pour les bureaux. Pour cette partie du portefeuille de
Cofinimmo, les baux sont conclus à long terme (le plus souvent 27 ans en
Belgique, 12 ans en France et 15 ans aux Pays-Bas) avec des opérateurs
exploitant chacun de nombreux sites. Néanmoins, les emplacements
immobiliers de grande valeur, à savoir en centre-ville ou dans un cadre
privilégié (p.e. en bord de rivière ou de mer) influencent le potentiel locatif
ou la possibilité de reclassement en cas de départ de l’opérateur.
IMMOBILIER DE RÉSEAUX DE DISTRIBUTION
Pubstone : cafés/restaurants
Le portefeuille Pubstone est entièrement loué à AB InBev. Les immeubles
les mieux situés (à savoir en hypercentre ou centre-ville) bénéficient du
meilleur potentiel de redéveloppement en cas de libération, que ce soit
comme restaurants ou comme magasins de zone de chalandise forte.
Cofinimur I : agences d’assurance
Le portefeuille français Cofinimur I est entièrement loué à la MAAF, filiale
du groupe d’assurance français Covéa. Les établissements sont principa-
lement situés au cœur de grandes villes ou à l’entrée d’agglomérations.
Ils sont le plus souvent implantés à des endroits stratégiques comme les
rues commerçantes, les grand-places ou les parcs commerciaux.
PORTEFEUILLE IMMOBILIER CONSOLIDÉ
Le tableau figurant aux pages suivantes reprend :
•
les immeubles dont Cofinimmo perçoit les loyers ;
•
les immeubles dont les loyers ont été partiellement ou complètement
cédés à un tiers et dont Cofinimmo conserve la propriété et la valeur
résiduelle. Pour ces immeubles, la rubrique « Loyer contractuel »
mentionne la reconstitution des loyers cédés et escomptés et, le cas
échéant, la part des loyers non cédés
1
;
•
les différents projets et rénovations en cours de réalisation.
Ce tableau ne reprend pas les immeubles faisant l’objet d’un contrat de
location-financement pour lesquels les locataires bénéficient d’une option
d’achat à la fin du contrat de location. Il s’agit du Palais de justice d’Anvers,
de la Caserne de pompiers d’Anvers, du Commissariat de police de la zone
HEKLA et la résidence Nelson Mandela pour étudiants à Bruxelles. Leur
situation locative est décrite à la page suivante.
Il ne reprend pas non plus les immeubles qui sont détenus par des filiales
du Groupe mises en équivalence. Il s’agit de l’EHPAD Les Musiciens, acquis
dans le cadre d’une joint-venture entre Cofinimmo et Orpea.
Tous les immeubles du portefeuille immobilier consolidé sont détenus par
Cofinimmo SA, à l’exception de ceux indiqués par un astérisque (*) qui
sont détenus (entièrement ou partiellement) par une de ses filiales (voir
pages 182 à 185).
Pour une illustration et une description détaillées de tous les immeubles,
référence est faite au site internet de la société
(www.cofinimmo.com).
MERKSEM
EDEGEM
KONTICH
WILRIJK
BERCHEM
ANVERS
E19
BRUXELLES
A12
BOOM
E34/E313
LIÈGE
R1
R1
1
2
2
4
1
Voir également Note 20.
\ 119
Rapport immobilier
\ Rapport de gestion