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Hypothèses
Valorisation du patrimoine
La juste valeur, c’est-à-dire la valeur d’investissement des
immeubles nette des frais de transaction, est reprise dans le bilan
consolidé. Pour le bilan prévisionnel de 2015, cette valorisation est
reprise globalement pour l’ensemble du portefeuille, majorée des
dépenses de rénovation lourde.
Entretiens et réparations - Rénovations lourdes
Les prévisions, produites par immeuble, incluent les dépenses d’en-
tretien et de réparation qui sont prises en charges d’exploitation.
Elles comprennent également les dépenses de rénovation lourde
qui sont immobilisées et couvertes par autofinancement ou recours
à l’endettement. Les dépenses de rénovations lourdes prises en
compte dans la prévision sont respectivement de € 30,33 millions
pour les immeubles de bureaux et de € 2,88 millions pour les cafés/
restaurants.
Investissements et désinvestissements
Les projets d’investissement et de désinvestissement suivants
sont pris en compte dans la prévision à condition que Cofinimmo
soit juridiquement engagée :
•
L’acquisition de maisons de repos en Belgique, en France et
aux Pays-Bas pour un montant de € 37,94 millions, résultant
de la livraison de nouvelles unités ou d’extensions d’unités
existantes ;
•
Des ventes d’ agences d’assurance MAAF pour € 0,44 millions,
correspondant à des engagements fermes. Par ailleurs, des
hypothèses de vente sur les appartements des immeubles
Livingstone I et Woluwe 34 ont été prises en compte.
Prévisions 2015
Loyers
La prévision de loyers tient compte, pour chaque bail, des hypo-
thèses de départ de locataires analysées au cas par cas. La
prévision inclut également des frais de remise en état, une période
de vide locatif, des charges locatives et taxes sur les surfaces
inoccupées ainsi que des commissions d’agence au moment de
la relocation qui s’appliquent en cas de départ du locataire. Les
prévisions en matière de location se réfèrent à la situation actuelle
du marché, sans anticiper une reprise éventuelle ni une détériora-
tion de celui-ci.
Le résultat immobilier comprend également les reprises de loyers
cédés et escomptés relatives à la reconstitution progressive de
la valeur pleine des immeubles dont les loyers ont été cédés à un
tiers.
Une variation du taux d’occupation de 1%, positive ou négative,
sur le portefeuille de bureaux entraîne une augmentation ou une
diminution cumulative du résultat net courant par action et par an
de € 0,04. Les contrats en cours sont indexés.
Inflation
Le taux d’inflation utilisé pour l’évolution des loyers est de 1,20%
pour les baux indexés en 2015. La sensibilité de la prévision à des
variations de taux d’inflation est faible sur la période considérée.
Une variation de l’inflation prévue de 50 points de base, positive ou
négative, entraîne une augmentation ou une diminution cumulative
du résultat net courant par action et par an de € 0,05.
Charges financières
Le calcul des charges financières s’appuie sur l’hypothèse d’une
évolution des taux d’intérêt telle qu’anticipée par la courbe des
taux futurs et sur les contrats d’emprunts bancaires et obligataires
actuellement en cours. Compte tenu des instruments de couverture
mis en place, le coût total de la dette estimée en 2015 devrait être
inférieur à 3,00% (marges incluses). Aucune hypothèse de variation
de valeur des instruments financiers due à l’évolution des taux n’est
prise en compte dans les prévisions 2015, tant au bilan que dans le
compte de résultat
Comptes de résultats consolidés
Une projection des valeurs de marché futures des immeubles est
incertaine. Il serait dès lors hasardeux de proposer une prévision
chiffrée du résultat non réalisé sur portefeuille.
Celui-ci dépendra en effet de la tendance des loyers de marché, de
l’évolution des taux de capitalisation de ceux-ci ainsi que des frais
anticipés de rénovation des immeubles.
L’évolution des capitaux propres dépendra du résultat courant et du
résultat sur portefeuille ainsi que de la distribution de dividende.
Les capitaux propres sont présentés avant distribution des divi-
dendes de l’exercice.
Résultat net courant par action
Sur la base des anticipations actuelles et en l’absence d’événe-
ments majeurs et imprévus, le Groupe se fixe comme objectif
Programme d’investissement 2015 (x € 1 000000)
0
5
10
15
25
20
13,3
9,8
10,1
4,7
8,5
9,1
8,4
4,3
Immobilier de réseaux de distribution
Immobilier de santé
Bureaux
0,7
0,1
1,2
Q1 2015
Q2 2015
Q3 2015
Q4 2015
0,4
39