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Le
Groupe Cushman & Wakefield
, au travers de ses filiales en Belgique,
en France et aux Pays-Bas assure l’expertise immobilière de la majo-
rité du portefeuille.
En Belgique, l’expertise est confiée à la société Cushman & Wakefield
SA (ayant son siège social Chaussée de La Hulpe 166, 1170 Bruxelles).
Elle est inscrite au Registre des Personnes Morales de Bruxelles sous
le numéro 0422 118165 et est représentée par Monsieur Christophe
Ackermans.
En France, l’expertise est confiée à Cushman & Wakefield DTZ Valuation
France SA (ayant son siège social 8 rue de l’Hôtel de Ville, 92200
Neuilly-sur-Seine, France). Elle est inscrite au Registre du Commerce et
des Sociétés de Nanterre sous le numéro 332 11 574 et est représentée
par Messieurs Jean-Philippe Carmarans, Philippe Dorion et Jérôme
Salomon, selon le portefeuille expertisé.
Aux Pays-Bas, l’expertise est confiée à DTZ Zadelhoff BV (ayant son
siège social Apollolaan 150, 1077 BG Amsterdam, Pays-Bas). Elle est
inscrite sous le numéro NL 006 645 628 B01 et est représentée par
Messieurs Christophe Ackermans et Jean-Philippe Carmarans, selon le
portefeuille expertisé.
PricewaterhouseCoopers
assure l’expertise immobilière de bureaux et
d’immobilier de santé.
En Belgique, l’expertise est confiée à la société
PricewaterhouseCoopers Enterprise Advisory SCRL (ayant son siège
social Woluwedal 18, 1932 Sint-Stevens-Woluwe). Elle est inscrite
au Registre des Personnes Morales de Bruxelles sous le numéro
0415 622 333 et est représentée par Madame Ann Smolders et
Monsieur Jean-Paul Ducarme.
Aux Pays-Bas, l’expertise est confiée à la société
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV (ayant son siège
social Thomas R. Malthussstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Pays-Bas).
Elle est inscrite sous le numéro NL 34180284 et est représentée par
Monsieur J.H. Elink Schuurman.
En Allemagne, l’expertise est confiée à la société
PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (ayant son siège social Lise-Meitner-
Straße 1, 10589 Berlin, Allemagne). Elle est inscrite sous le numéro HRB
44845 et est représentée par Monsieur Dirk Hennig.
Jones Lang LaSalle
assure l’expertise de bureaux en Belgique et d’im-
mobilier de santé en France.
En Belgique, l’expertise est confiée à Jones Lang LaSalle SPRL (ayant
son siège social Avenue Marnix 23, 1000 Bruxelles). Elle est inscrite
au Registre des Personnes Morales de Bruxelles sous le numéro
0403 376 874 et est représentée par Monsieur Rod Scrivener.
En France, l’expertise est confiée à Jones Lang LaSalle Expertises
SAS (ayant son siège social aux 40-42 rue la Boétie, 75008 Paris,
France). Elle est inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés
de Paris sous le numéro 444 628 150 et est représentée par Madame
Marie Martins.
Conformément à l’Article 47 de la Loi du 12.05.2014 relative aux SIR, les
experts évaluent à la fin de chaque exercice comptable l’ensemble
des immeubles de la SIRP et de ses filiales. L’évaluation détermine la
valeur comptable des immeubles reprise au bilan. En outre, à la fin de
chacun des trois premiers trimestres, l’expert actualise l’évaluation
globale effectuée à la fin de l’année précédente, en fonction de l’évo-
lution du marché et des caractéristiques des biens concernés. Enfin,
selon les dispositions de l’Article 47 du même Arrêté Royal, chaque
immeuble à acquérir ou à céder par la SIR (ou par une société dont elle
exerce le contrôle) est évalué par l’expert avant que l’opération n’ait
lieu. L’opération doit être effectuée à la valeur déterminée par l’expert
lorsque la contrepartie est un promoteur de la SIR (Cofinimmo ne dis-
pose pas d’un tel promoteur), ou toute société avec laquelle la SIRP est
liée ou entretient un lien de participation, ou lorsqu’une des personnes
susdites obtient un quelconque avantage au cours de l’opération.
L’expertise d’un immeuble consiste à déterminer sa valeur à une
date déterminée, c’est-à-dire le prix auquel le bien est susceptible de
s’échanger entre acheteurs et vendeurs bien informés et désireux de
réaliser une telle transaction, sans qu’il soit tenu compte d’une quel-
conque convenance particulière entre eux. Cette valeur est qualifiée
de « valeur d’investissement » lorsqu’elle correspond au prix total à
payer par l’acheteur, y compris, s’il y a lieu, les droits d’enregistrement
ou la TVA (s’il s’agit d’une acquisition soumise à la TVA).
La juste valeur au sens du référentiel IAS/IFRS est obtenue en dédui-
sant de la valeur d’investissement une quotité appropriée de droits
d’enregistrement et/ou de TVA, constituant les frais de transaction.
D’autres transactions que la vente peuvent conduire à la mobilisation
du patrimoine ou d’une partie de celui-ci, comme en témoignent les
opérations effectuées par Cofinimmo depuis qu’elle a acquis le statut
de SIR (antérieurement Sicafi).
Les valeurs d’expertise dépendent notamment des paramètres
suivants :
•
la localisation ;
•
l’âge et le type de bâtiment ;
•
l’état d’entretien et son confort ;
•
l’aspect architectural ;
•
le ratio des surfaces nettes/brutes ;
•
le nombre de parkings ;
•
les conditions locatives ;
•
dans le cas de l’immobilier de santé, le ratio du loyer sur le cash flow
d’exploitation avant loyer.
Les honoraires des experts immobiliers, calculés trimestriellement sur
la base d’un forfait fixe augmenté d’un tarif également fixe, se sont
élevés en 2015 à 1062846 EUR (TVAC).
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