54 / 236
Répartition géographique – en juste valeur (en %)
7,9 %
Pays-Bas
28,9 %
France
5,1 %
Allemagne
58,1 %
Belgique
30,6 %
Région
flamande
18,7 %
Bruxelles et
périphérie
8,8 %
Région
wallonne
Villes de province
7,1 %
Région parisienne
6,2 %
Littoral - Mediterrannée
5,8 %
Zones rurales
5,1 %
Littoral - Manche
3,2 %
Grandes villes
1,5 %
Durée résiduelle pondérée des baux par pays
(en nombres d’années)
15,5
27,8
19,9
5,1
13,9
Allemagne
Belgique
Pays-Bas
France
Portefeuille global
0
10
20
30
En 2015, Cofinimmo a poursuivi sa croissance dans le segment de l’immobilier de santé en ligne
avec sa stratégie de diversification par pays, par opérateur et par spécialité médicale. La société a
également su tirer profit de l’intérêt pour ce type de biens pour procéder à l’arbitrage d’actifs.
Environnement légal favorable
L’investissement repose sur des besoins réels en croissance en
raison de l’évolution démographique et des nouveaux modes de vie.
Certaines spécialités de soins sont fortement réglementées, tant au
niveau national que régional, ce qui constitue une barrière importante
à l’entrée.
Baux à long terme avec les exploitants
Ces baux présentent généralement une durée initiale ferme de
27 ans en Belgique, 12 ans en France, 15 ans aux Pays-Bas et 25 ans
en Allemagne. Les loyers, indexés annuellement, sont fixes et ne
dépendent pas du taux d’occupation par les résidents. Par ailleurs,
la quasi-totalité des baux prévoit la possibilité de prolongation des
contrats pour deux durées consécutives de neuf ans en Belgique, de
neuf à 12 ans en France, et de dix ans aux Pays-Bas.
Fort potentiel de croissance
Face au vieillissement de la population et à l’évolution des modes
de vie, les besoins en termes d’hébergement des personnes âgées,
dépendantes ou malades, et de soins de santé, sont croissants.
Cofinimmo accompagne les opérateurs d’établissements médicali-
sés dans leur croissance et les aide à rénover ou agrandir leur parc
immobilier.
PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES
DU SECTEUR
Durant l’année 2015, Cofinimmo a investi 23,9 millions EUR aux Pays-
Bas dans des actifs neufs ou à construire. Dans ce pays, la société
s’intéresse particulièrement au segment en plein essor des cliniques
privées de taille moyenne, spécialisées dans des disciplines médi-
cales peu complexes. La société a également élargi son portefeuille en
Allemagne, via l’acquisition de deux centres de sport et de bien-être à
Hanovre et à Hambourg, et d’une clinique de revalidation à Bonn pour
un montant total de 83,6 millions EUR. Plusieurs maisons de repos
et de soins ont également été livrées en Belgique, pour un montant
d’investissement de près de 26 millions EUR.
Sur certains marchés plus matures, comme par exemple en France
et en Belgique, Cofinimmo a initié une politique sélective d’arbitrage.
Celle-ci consiste à vendre des actifs non stratégiques et à réinvestir
les fonds récoltés dans d’autres actifs qui correspondent mieux à
la vision du Groupe. Les critères pris en compte dans la décision de
vente d’un actif de santé concernent notamment sa taille, son âge,
sa localisation, son exploitation opérationnelle et la durée résiduelle
du bail. Ainsi, en 2015, Cofinimmo a vendu sa participation de 95 %
dans la société Silverstone, propriétaire de 20 maisons de repos et de
soins en Belgique, dans une transaction qui valorise les immeubles à
134,5 millions EUR, permettant ainsi un rééquilibrage géographique de
son portefeuille.
IMMOBILIER DE SANTÉ
50
Rapport de gestion /
Immobilier de santé