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Dans le cadre d’un partenariat immobilier, Cofinimmo a acquis, fin
2007, la totalité d’un portefeuille de cafés et restaurants détenu
jusqu’alors par Immobrew SA, filiale d’AB InBev, rebaptisée entretemps
Pubstone SA. Cofinimmo lui loue le réseau par bail commercial pour
une durée initiale moyenne de 23 ans. AB InBev conserve toutefois un
intérêt indirect de 10 % dans la structure de Pubstone (voir dans l’or-
ganigramme illustré aux pages 204 et 205). À l’issue du bail, AB InBev
peut soit renouveler la location aux mêmes conditions, soit restituer
les espaces libres de toute occupation.
Au 31.12.2015, le portefeuille Pubstone était constitué de 791 immeubles
en Belgique et de 244 immeubles aux Pays-Bas, représentant une
superficie totale hors sol de 357510 m² et une juste valeur de 421,4 mil-
lions EUR (Belgique : 274,3 millions EUR, Pays-Bas : 147,1 millions EUR).
Cofinimmo n’assume aucun risque lié à l’exploitation commerciale
des cafés et restaurants, qui relèvent exclusivement d’AB InBev. Le
groupe brassicole répercute partiellement ce risque sur les exploitants
individuels, sous-locataires. Cependant, Cofinimmo prend en charge
l’entretien structurel des toits, des murs, des façades et des menui-
series extérieures. Dans le cadre de ce partenariat, Cofinimmo est par
ailleurs disposée à accompagner AB InBev dans le développement
dynamique de ce portefeuille. En Belgique, l’équipe interne Pubstone
rassemble, hors services de support, six personnes impliquées dans
la gestion du portefeuille (Property et Project Management). Aux Pays-
Bas, elle en compte deux.
Cette gestion interne de Cofinimmo garantit un suivi technique et
financier continu des différents immeubles, ainsi qu’une uniformisation
des différents aspects liés à la propriété et à l’urbanisme.
Réalisations
Acquisition de trois cafés/restaurants en Belgique
Dans le courant de l’année 2015, Cofinimmo, via sa filiale Pubstone,
a acquis trois cafés/restaurants situés à Bruxelles, pour un montant
total de 1,5 million EUR. Les actifs sont loués à AB InBev jusque fin 2030
au minimum, sur base de rendements initiaux bruts compris entre
5,8 % et 8,1 %.
Vente de 11 cafés/restaurants
En 2015, le Groupe Cofinimmo a vendu 11 cafés/restaurants, situés en
Belgique, pour un montant total brut de 2,0 millions EUR. Ce montant
est supérieur à la valeur d’investissement des biens telle que détermi-
née par l’expert immobilier indépendant au 31.12.2014.
Projets de rénovation
En 2015, les équipes opérationnelles de Property et Project
Management ont réalisé 405 interventions techniques et 247 pro-
jets de rénovation en Belgique. Aux Pays-Bas, elles ont procédé à
105 interventions techniques et 137 rénovations. Il s’agit principalement
de travaux extérieurs de peinture, de menuiserie et de toiture.
Pour 2015, le montant total investi en projets de rénovation sur le por-
tefeuille Pubstone s’élève à 3,3 millions EUR pour les deux pays, dont
2,5 millions EUR en Belgique et 0,8 million EUR aux Pays-Bas. Pour 2016,
il est prévu que de nouveaux projets de rénovation, ainsi que de petits
et gros travaux, soient initiés pour un budget de 4,8 millions EUR.
Les travaux de rénovation progressive des façades et toitures des
cafés et restaurants permettent de réduire significativement les
émissions de CO
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. Actuellement, aucune mesure d’efficacité énergé-
tique n’est obligatoire pour ce type d’immeubles, à l’exception des
appartements situés au-dessus des établissements. Un certificat de
performance énergétique a été établi pour 26 des 77 appartements.
Projets de rénovation en 2015
Immeuble
Type de travaux
Belgique
Place du Grand Sablon 42 -
1000 Bruxelles
Restauration des façades
Langestraat – 8000 Brugge
Peintures extérieures
Pays-Bas
Grote Markt 13 – Bergen-op-Zoom Peintures extérieures
Vismarkt 2 – Breda
Peintures extérieures
Vrythof 10 - Maastricht
Fondations
PUBSTONE : CAFÉS ET RESTAURANTS
Café/restaurant ’t Speelmanshuis - Bruges (BE)
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Rapport de gestion /
Immobilier de réseaux de distribution