10 / 220
4
/
Risicofactoren /
Klanten
Onderhoudskosten
Daling van de resultaten.
Nagenoeg alle huurcontracten voor het zorgvastgoed zijn triple
net contracten; voor de cafés/restaurants en agentschappen zijn
de onderhoudsverplichtingen beperkt. Voor de kantoren wordt
een streng periodiek onderhoudsbeleid toegepast.
Slijtage en verslechterde staat van
de gebouwen
Bouwkundige of technische veroudering
en bijgevolg verminderde commerciële
aantrekkingskracht.
Lange termijnbeleid om installaties systematisch te vervangen.
Regelmatige renovatie van de gebouwen zodat ze aantrekkelijk
blijven.
Verkoop van gebouwen indien de geboden prijs boven de
geschatte waarde zonder de geanticipeerde renovatiekosten ligt.
Vernieling van gebouwen
Onderbroken activiteit en bijgevolg verlies van de
huurder en verminderde huurinkomsten.
Portefeuille verzekerd voor een totale heropbouwwaarde
van € 1,81 miljard
1
(i.e. tgov. de reële waarde, inclusief grond,
van € 1,50 miljard voor dezelfde goederen). Indekking tegen
huurleegstand als gevolg van rampen. Verzekering ter dekking
van de burgerlijke aansprakelijkheid van de eigenaar of de
bouwheer.
1
Deze verzekeringen dekken 54,5% (100% indien rekening wordt gehouden met de verzekeringen afgesloten door de gebruikers) van de portefeuille. De verzekeringen die tijdens
de werven worden afgesloten en diegene die contractueel ten laste zijn van de huurders (i.e. voor het zorgvastgoed in België, Frankrijk en Nederland, voor het vastgoed van
distributienetten en bepaalde kantoorgebouwen) zijn in dit bedrag niet inbegrepen. De overeenstemmende verzekeringspremie bedraagt €650430.
BESCHRIJVING VAN HET RISICO
MOGELIJKE INVL0ED
TEMPERENDE FACTOREN EN MAATREGELEN
Verminderde solvabiliteit /
faillissement van de klanten
1. Verlies van huurinkomsten.
2. Onverwachte huurleegstand.
3. Commerciële kosten voor het herverhuren.
4. Herverhuur aan een lagere prijs / toekenning van
incentives en huurkortingen (kantoren).
Belangrijkste huurders: AB InBev 13,5%, Regie der Gebouwen
12,6%, Medica/Senior Living Group 8,6%, Armonea 8,4%, Korian
7,7%. De twee belangrijkste huurders van kantoorgebouwen
behoren tot de openbare sector. (2)
Nieuwe klanten worden pas aanvaard na een
kredietrisicoanalyse door een extern ratingbureau. (2)
Doorgaans wordt aan huurders die niet tot de openbare sector
behoren een voorschot/bankwaarborg van zes maanden huur
gevraagd. (1)
De huur is vooraf betaalbaar (maandelijks/ driemaandelijks/
jaarlijks) + driemaandelijkse provisie ter dekking van de
huurlasten en belastingen ten laste van de Groep maar die
contractueel aan de huurders doorgerekend worden. (1)
De solvabiliteitsrisico’s van een individueel woonzorgcentrum
worden over de uitbatende Groep verdeeld. (2,3)
Krachtens hun exploitatievergunningen ontvangen de uitbaters
van zorgvastgoed zowel in België als in Frankrijk en Nederland
een groot deel van hun inkomsten rechtstreeks van sociale
zekerheidsinstanties. (1,2,3)
Overwicht van de belangrijkste
huurders
Belangrijke negatieve weerslag op huurinkomsten in
geval van vertrek.
Gediversifieerde klantenbasis: Cofinimmo heeft in totaal
365 klanten waarvan de belangrijkste 13,5% vertegenwoordigt,
en de tweede belangrijkste afkomstig is uit de openbare sector.
Verschillende huurders-uitbaters in het zorgvastgoed.
Niet-verlenging of vroegtijdige
verbreking van huurcontracten
1. Huurleegstand.
2. Hogere commerciële kosten ten gevolge van de
huurleegstand.
3. Negatieve terugval van de huur.
4. Toekenning van huurkortingen en andere
incentives.
(Pro) actief commercieel en vastgoedbeheer. (1,2,3)
Permanente contacten van het interne commerciële team met de
vastgoedmakelaars. (1)
Alle huurcontracten voorzien een schadevergoeding bij
vroegtijdig vertrek. (2)
In bepaalde gevallen kunnen in de kantoorsector huurkortingen/
incentives worden toegekend die conform zijn met de
marktomstandigheden en geen negatieve weerslag hebben op
de solvabiliteit van de Groep. Zij worden berekend op basis van
de looptijd van de huurovereenkomst, de staat en de ligging van
het gebouw.
KLANTEN
De Groep beheert haar klantenbasis actief om de huurleegstand en het
huurdersverloop in de kantoorgebouwen tot een minimum te beperken. Ze is
niet betrokken bij het operationeel beheer van de vastgoedportefeuille van
het zorgvastgoed, de cafés/restaurants en de verzekeringsagentschappen.