Jaarlijks financieel verslag 2013

In het Jaarlijks Financieel Verslag 2012had u het in uw brief aan de

aandeelhouders over de noodzaak om de economische marktrisico’s te

spreiden. Hebt u op dit vlak concrete vooruitgang geboekt tijdens het

boekjaar 2013?

Jean-Edouard Carbonnelle:

Onze portefeuille bestaat momenteel voor 46%

uit kantoren, voor 37% uit woonzorgcentra, voor 16% uit kleine gebouwen

die ondergebracht zijn in distributienetten en tot slot uit vijf gebouwen in

het kader van Publiek-Private Samenwerkingen. De voorbije jaren waren

zorgvastgoed en vastgoed van distributienetten onze groeipolen in België,

Frankrijk en Nederland. In 2013 werden 19 nieuwe gezondheidsinstellingen in

België, Frankrijk en Nederland verworven, gebouwd of verbouwd voor een

totaal bedrag van € 41 miljoen. Al deze gebouwen zijn op lange termijn ver-

huurd. Onze groei in deze sector is afhankelijk van de ontwikkelingsprogram-

ma’s van de huurders die deze instellingen waar residenten of patiënten

verblijven, uitbaten. De huurovereenkomsten op lange termijn waarborgen

een stabiele en op de inflatie geïndexeerde cashflow. De meest performante

gebouwen vanuit een functionele en energievisie moeten echter nog wor-

den gebouwd. Dit vergt tijd.

André Bergen:

Hoewel we een baanbreker onder de professionele inves-

teerders in België waren en al vanaf 2005 in woonzorgcentra hebben geïn-

vesteerd, stellen we vandaag een reële grote voorliefde voor deze sector

vast. Hierdoor zijn we genoopt onze prospectie voor het verwerven van

bijkomende gebouwen uit te breiden naar andere landen en naar andere

segmenten van het zorgvastgoed. Vandaar onze recente verwervingen van

twee

zelfstandige behandelcentra in Nederland.

U bent enkel in België actief op de kantorenmarkt. Kantoren blijven uw

belangrijkste investeringspool. Hoe gaat het met deze sector vijf jaar na

het begin van de wereldwijde financiële crisis?

Jean-Edouard Carbonnelle:

De nagenoeg onbestaande economische groei

heeft een ongunstige impact op de vraag naar kantoorruimten. Het bijko-

mend effect van nieuwe werkwijzen en besparingen van de ondernemingen

en overheidsinstellingen die deze gebouwen betrekken, treedt op met een

variabele intensiteit. Het aantal m² per werkpost daalt en de organisaties

voorzien niet langer een vaste werkpost voor elke werknemer. In deze con-

text is de eigenaar van de gebouwen genoodzaakt zijn aanbod kwantitatief

en kwalitatief grondig aan te passen.

André Bergen:

In 2013 kwam de Belgische markt terecht in een stabilisatie-

fase. De huurleegstand is nog hoog (11%) maar gaat al enkele maanden licht-

jes naar beneden. Deze verbetering is in de eerste plaats te danken aan het

feit dat gebouwen van de huurmarkt verdwijnen om te worden gerenoveerd

of omgebouwd.

Voor welke uitdagingen staat Cofinimmo in deze sector?

Jean-Edouard Carbonnelle:

Het commerciële en technische beheer van het

kantorenpark in uitbating mobiliseert onze teams om bestaande huurders te

behouden door in te spelen op hun eisen en om nieuwe klanten te verwer-

ven. Tegen 2020 zal 15% van onze kantoorgebouwen (hetzij slechts 6% van

het totale patrimonium) grondig worden gerenoveerd of verbouwd. Dit zal

hun prestatieniveau op het vlak van functionaliteit, flexibiliteit, duurzaam-

heid en connectiviteit optrekken tot ver boven het marktgemiddelde en dat

van concurrerende gebouwen.

André Bergen:

Meer dan de helft van onze geplande investeringsuitgaven

tijdens deze periode zal aan deze sector gewijd zijn. We dragen trouwens nu

al bij aan het saneren van de markt door kantoorgebouwen met een daar-

voor geschikte ligging en configuratie om te bouwen tot appartementen die

we vervolgens verkopen. Dat is het geval voor twee projecten die in 2013

werden gestart en waarvan respectievelijk 74% en 50% al gereserveerd zijn,

terwijl hun oplevering pas voorzien is voor begin 2015.

U lijkt een van de enige Europese beursgenoteerde

vastgoedvennootschappen te zijn die zich ook bezighoudt met Publiek-

Private Samenwerkingen in vastgoed. Waarom?

Jean-Edouard Carbonnelle:

Vandaag baten we vijf gebouwen in deze cate-

gorie uit: een gerechtsgebouw, een brandweerkazerne, twee politiecom-

missariaten en een gebouw voor studentenhuisvesting. Momenteel laten

we een gevangenis bouwen die tijdens de eerste helft van 2014 zou moe-

ten worden opgeleverd. Deze gebouwen zijn het resultaat van gunningen

bij openbare aanbestedingen. Ze zijn voor zeer lange periodes, tot 36 jaar,

verhuurd. Dit levert ons perfect voorspelbare cashflows op. Aan het einde

van de overeenkomsten worden deze gebouwen gratis overgedragen aan

de overheidsinstanties. Een andere mogelijkheid is dat deze over een koop-

optie kunnen beschikken tegen een prijs die overeenkomt met de afschrij-

vingswaarde van het gebouw.

André Bergen:

Op die manier kunnen we het interne rendement van deze

investeringen vanaf het begin berekenen en hoeven we ons niet te baseren

op een hypothetische restwaarde bij afloop van de overeenkomst, die een

belangrijke onzekerheid of het risico van een beoordelingsfout inhoudt. Tot

slot versterkt de ervaring van deze samenwerkingen en specifieke gebou-

wen de knowhow van onze teams voor andere vastgoedprojecten.

BOODSCHAP AAN DE

AANDEELHOUDERS

Er werd een koopovereenkomst voor een derde gebouw in Eindhoven ondertekend. Voor meer details zie pagina 39 van dit Jaarlijks Financieel Verslag.

INTERVIEW MET DE CHIEF EXECUTIVE OFFICER EN

DE VOORZITTER VAN DE RAAD VAN BESTUUR

Beheersverslag

/ Boodschap aan de aandeelhouders