20 / 220
Beheersverslag
/ Strategie
14
/
Strategie
Cofinimmo investeert in gebouwen die door vennootschappen worden
gebruikt als netten van directe verkooppunten van producten en diensten
aan hun klanten.
Zij verwerft deze netten, die uit talrijke kleine gebouwen bestaan, van onder-
nemingen die hun distributiepatrimonium wensen te outsourcen en tegelijk
op lange termijn opnieuw wensen te huren. De partners van Cofinimmo zijn
solide ondernemingen met een goede faam en een erkend professionalisme.
De Pubstone portefeuille bestaat uit 1055 cafés en restaurants in België en
Nederland die voor een initiële termijn van 23 jaar aan AB InBev zijn verhuurd.
De Cofinimur I portefeuille bestaat uit 263 verzekeringsagentschappen en
gebouwen voor gemengd gebruik, die voor een initiële duur van 9,7 jaar aan
MAAF, een dochtervennootschap van de Franse verzekeringsgroep Covéa,
zijn verhuurd.
Deze investeringen bieden Cofinimmo de volgende voordelen:
•
de gebouwen worden op lange termijn gehuurd;
•
ze zijn noodzakelijk voor de activiteit van de huurder omwille van
hun ligging en in de meeste gevallen is de vernieuwing van de
huurovereenkomst dus groot;
•
de door de verkoper gevraagde verkoopprijs per vierkante meter is
redelijk daar het gaat om gebouwen die terug worden verhuurd aan
hun verkoper, die na de verkoop dus huur moet betalen;
•
bij een vertrek van de huurder kan een groot deel van deze goederen
als handelsruimten worden verkocht of tot woningen worden
omgebouwd;
•
indien dergelijke gebouwen leeg komen te staan en Cofinimmo ze
te koop aanbiedt, zijn er vaak plaatselijke private investeerders in
geïnteresseerd;
•
gezien de omvang van de gebouwen en hun geografische spreiding, is
het risico dat de outputwaarde van de investering aanvankelijk slecht
werd ingeschat, niet zo groot als bij grote gebouwen;
•
tot slot is de vennootschap die de gebouwen huurt, geneigd tot
het creëren van een dialoog met Cofinimmo, haar belangrijkste
eigenaar, om de geografie van haar verkoopnet te laten evolueren.
Hierdoor is het mogelijk om vooraf te weten voor welke gebouwen
de huurovereenkomst op de vervaldag niet wordt hernieuwd en om
eventueel nieuwe gebouwen te kopen die de huurder in zijn net wenst
te integreren.
Beheer
Het onderhoud van de gebouwen van beide netten (Pubstone en
Cofinimur I) wordt gedeeltelijk door de huurder waargenomen.
Zie ook het hoofdstuk “Vastgoed van distributienetten” van dit Jaarlijks
Financieel Verslag.
Strategie
De overheidsinstellingen en niet-handelaars zoals de universiteiten hebben
een steeds grotere behoefte om gebouwen te renoveren of te bouwen om
ruimten voor collectief gebruik van een betere kwaliteit op het vlak van archi-
tectuur en milieu te creëren en aldus de woonomstandigheden voor hun
gebruikers te verbeteren.
Zij wensen de verantwoordelijkheid voor de bouw en het onderhoud van
deze gebouwen uit handen te geven. De Publiek-Private Samenwerking is
één van de mogelijkheden die aan dergelijke behoeften beantwoordt. Daar
Cofinimmo constant op zoek is naar stabiele investeringen met weinig
risico’s en ze zich bewust is van de rol die ze kan spelen bij de renovatie
en de duurzame verbetering van het patrimonium in het stedelijk milieu,
investeert ze in dit type projecten, zelfs voor niet-traditionele gebou-
wen zoals gerechtshoven, brandweerkazernes, studentenhuisvesting,
politiecommissariaten of gevangenissen. Deze transacties resulteren over
het algemeen in financiële leasingcontracten en verlenen Cofinimmo de
definitieve eigendom van de gebouwen niet
2
.
Beheer
In het kader van deze samenwerkingsverbanden dient Cofinimmo over
het algemeen onderhoudsverplichtingen na te leven waarvan de kost het
onderwerp is van een specifieke vergoeding die door de gebruiker betaald
wordt of in de huur is opgenomen.
1
PPS worden geboekt onder financiële activa en vertegenwoordigen bijgevolg 0% van het beleggingsvastgoed.
2
Cofinimmo geniet de restwaarde niet omwille van de toekenning van een aankoopoptie aan de tegenpartijen op het einde van het contract. Naargelang van het geval is de uitoefenprijs
van deze optie symbolisch of ligt hij ver onder de op die horizon geraamde marktwaarde of komt hij overeen met de lineair afgeschreven bouwprijs van het gebouw. De eigendom wordt
aan het einde van de overeenkomst vaak automatisch en gratis aan de overheid overgedragen.
PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKINGEN (PPS)
1
De overheid begeleiden bij het moderniseren en hernieuwen
van haar vastgoedpark in België
5
VASTGOED VAN DISTRIBUTIENETTEN
“Sales & leaseback” transacties.
Optimalisering van de verkooppunten voor de activiteit van de huurder.
Lange termijnhuurovereenkomsten.
15,9%