21 / 220
\ 15
Strategie \
Beheersverslag
INVESTERINGSCRITERIA
1
Cofinimmo heeft 30 jaar ervaring op het vlak van vastgoedverwervingen.
Enkel verwervingsdossiers die positieve financiële perspectieven bieden, het
risicoprofiel van de vennootschap verbeteren en het dividenduitkeringsbe-
leid voor haar aandeelhouders ondersteunen, worden weerhouden.
De beslissingen steunen op strenge evaluatiemodellen die opgebouwd zijn
rond precieze financiële criteria. Voor verwervingen van gebouwen waarvan
de investeringswaarde binnen het portefeuillegemiddelde ligt en waaraan
geen specifieke financiering gekoppeld is, is het beslissingscriterium de
geactualiseerde waarde, tegen de gewogen gemiddelde kost van het eigen
vermogen en de schuld, van de door de exploitatie van het gebouw gere-
aliseerde cashflow op lange termijn en de restwaarde, vergeleken met de
aanschaffingsprijs, kosten inbegrepen.
Behoudens het geval dat Cofinimmo niet de definitieve eigenaar van het
gebouw is of het op het einde van het huurcontract gratis of voor een vast
bedrag aan een derde overdraagt (zoals bijvoorbeeld in de meeste Publiek-
Private Samenwerkingen), maakt de vennootschap een behoedzame schat-
ting van de restwaarde. Voor grootschalige operaties (>7% van de waarde van
het patrimonium) of operaties waaraan een specifieke financieringsstructuur
gekoppeld is, bestudeert de vennootschap bovendien de gemiddelde waar-
decreatie op vijf jaar van het netto courant resultaat per aandeel en van de
geherwaardeerde netto-actiefwaarde per aandeel.
Naast de gebruikelijke due diligence analyses wordt voor elk bestudeerd
gebouw ook een rating opgemaakt die zowel de intrinsieke eigenschappen
van het gebouw evalueert (voor kantoorgebouwen: de omvang en de opdeel-
baarheid van de ruimten, de parkingratio, de vrije hoogten, het daglicht, …),
als zijn energieprestatie, ligging (bereikbaarheid met de auto of het openbaar
vervoer, huuractiviteit van de deelmarkt, lokale taksen, …) en omgeving (aan-
wezigheid van winkels, hotels, aangenaam uitzicht, …).
Het investeringsbeleid is omschreven in de statuten van de Groep die hier-
omtrent een aantal beperkingen stipuleert. Een wijziging van dit beleid zou
een statutenwijziging met zich meebrengen waarover de aandeelhouders
zich moeten uitspreken in een Buitengewone Algemene Vergadering.
GEOGRAFISCHE AANWEZIGHEID
Tot 2006 was Cofinimmo uitsluitend aanwezig in België. In 2007 heeft de ven-
nootschap zich tevens gevestigd in Nederland (deel van de Pubstone por-
tefeuille) en in 2008 in Frankrijk (zorgvastgoed). In beide gevallen gebeurde
dit aan de hand van lange termijnpartnerschappen met huurders-uitbaters.
Vanuit haar strategie geeft Cofinimmo er de voorkeur aan zich te vestigen in
buurlanden van België tegen een vestigingsritme dat toelaat een gedegen
kennis op te doen van de gekozen buitenlandse vastgoedmarkten.
Indien in deze landen een fiscaal REIT-stelsel (Real Estate Investment Trust)
bestaat, dat gelijkaardig is aan dat van de Vastgoedbevak, gaat de voorkeur
naar deze landen uit.
INTERN OPERATIONEEL EN VASTGOEDBEHEER
Voor de kantoren wordt dit beheer intern uitgevoerd door Cofinimmo mede-
werkers, eerder dan te worden uitbesteed. Dit is in het voordeel van de klan-
ten, met wie aldus een langdurige relatie wordt gewaarborgd.
Dankzij de knowhow van haar eigen Project en Property Management teams
die exclusief ten dienste staan van haar klanten-huurders, wordt de strategie
in alle investeringssegmenten uitgevoerd.
De organisatie kan bovendien een beroep doen op interne commerciële,
juridische, boekhoudkundige, financiële, human resources en communica-
tiediensten. Al deze activiteiten steunen op een SAP informaticasysteem en
een afdeling kwaliteitscontrole en interne audit.
FINANCIËLE STRATEGIE
De rendabele groei van de Groep en de stabiele en proactieve relatie met de
klanten dragen bij tot haar financiële resultaten, wat in het belang is van haar
aandeelhouders.
Dankzij het behoud van een goede bezettingsgraad, het verlagen van de kos-
ten verbonden aan niet-verhuurde ruimten en het investeren in kwaliteitspro-
jecten, kan de Groep met een redelijke voorspelbaarheid operationele resul-
taten neerzetten die op hun beurt de operationele cashflow ondersteunen.
Cofinimmo realiseert een strenge monitoring van de structuurkosten van de
vennootschap.
De investeringscapaciteit van Cofinimmo berust op haar bekwaamheid om
nieuw eigen vermogen te verzamelen en op haar schuldcapaciteit.
Hoewel het wettelijk statuut van Vastgoedbevak een schuldratio van
maximum 65% toelaat (schulden op het actieftotaal), heeft Cofinimmo in
samenspraak met haar bankpartners een beleid uitgestippeld waarin een
schuldratio
2
lager dan 50% wordt gehandhaafd (zie hoofdstuk “Beheer van
de financiële middelen” van dit Jaarlijks Financieel Verslag).
Deze keuze werd meer bepaald gemaakt op basis van de lange resterende
huurlooptijden in de portefeuille en gaat gepaard met voorzichtige renteaf-
dekkingsmaatregelen. Dit biedt uiteindelijk een globaal coherent financieel
bedrijfsprofiel, een grotendeels voorspelbaar netto courant resultaat en een
geringe risicoblootstelling, behoudens extreme externe gebeurtenissen.
In overeenstemming met het principe van “Real Estate Investment Trust”
en het wettelijk Vastgoedbevakstelsel, keert Cofinimmo het merendeel van
haar courante resultaten aan haar aandeelhouders uit onder de vorm van
dividenden.
De economische afschrijving van de gebouwen wordt niet in mindering
gebracht in de berekening van de courante resultaten. Deze afschrijving
wordt echter wel in beschouwing genomen in het resultaat op de portefeuille
gezien de vastgoeddeskundigen de leeftijd van de gebouwen en de datum
van hun komende renovaties, en de hieraan verbonden kosten in hun exper-
tises incalculeren. Tijdens periodes van stagnerende markthuurprijzen weegt
deze economische afschrijving zwaarder door op de expertisewaarden en
bijgevolg op het resultaat op de portefeuille van Cofinimmo.
STRATEGIE INZAKE MAATSCHAPPELIJK
VERANTWOORD ONDERNEMEN
De maatschappelijke en milieuverantwoordelijkheid van Cofinimmo kadert in
een streven naar de integratie van sociale en milieuaspecten in haar alge-
mene strategie. Naast de wettelijke verplichtingen levert Cofinimmo ook
bewust inspanningen om haar natuurlijke omgeving te verbeteren, door meer
bepaald haar ecologische voetafdruk te verlagen en voorrang te verlenen
aan verantwoorde projecten met burgerzin.
Als belangrijke speler in de vastgoedsector, neemt Cofinimmo haar maat-
schappelijke verantwoordelijkheid via de relaties die ze onderhoudt met haar
klanten, leveranciers en partners.
Teneinde haar maatschappelijk en milieubeleid toe te passen, heeft
Cofinimmo een “Green Committee” dat concrete maatregelen voorstelt om de
milieuprestaties van de vennootschap te verbeteren.
Zie ook het hoofdstuk “Maatschappelijke Verantwoord Ondernemen” van dit
Jaarlijks Financieel Verslag.
1
Het investeringsbeleid voor dit jaar is tevens van toepassing voor de komende jaren.
2
Financiële en andere schulden gedeeld door het totaal van het actief in de geconsolideerde balans.