23 / 220
\ 17
Samenvatting van de geconsolideerde resultatenrekeningen \
Beheersverslag
TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE
RESULTATENREKENINGEN –
ANALYTISCHSCHEMA
De
huurinkomsten
bedragen € 195,2 miljoen op 31.12.2013, tegenover
€ 202,4 miljoen op 31.12.2012. Deze daling wordt hoofdzakelijk verklaard
door de betaling van een verbrekingsvergoeding door Belfius Bank voor
haar huurovereenkomst van de Livingstone I en II gebouwen: deze eenma-
lige vergoeding van € 11,2 miljoen die overeenkomt met 21 maanden huur
(van januari 2012 tot september 2013) werd in 2012 betaald en werd inte-
graal geboekt in de resultatenrekeningen van dat boekjaar. De vergoeding
van negen maanden met betrekking tot 2013 bedraagt € 4,8 miljoen.
Bij een
ongewijzigde portefeuille
(“like-for-like”), is het niveau van de huurgelden
over de laatste 12 maanden met 1,68% gestegen: de positieve invloed van
de indexering (+2,05%) en van nieuwe verhuringen (+1,92%) is verwaterd
omwille van vertrekken (-1,57%) en heronderhandelingen (-0,72%).
De directe en indirecte
operationele kosten
vertegenwoordigen 0,83% van
de gemiddelde waarde van het patrimonium op 31.12.2013, in vergelijking
met 0,87% op 31.12.2012.
Het
operationeel resultaat (vóór resultaat op de portefeuille)
bedraagt
€ 185,6 miljoen op 31.12.2013, in vergelijking met € 188,8 miljoen een jaar
eerder.
Het
financieel resultaat (exclusief IAS 39 impact)
daalt van € -59,5 miljoen
op 31.12.2012 naar € -61,2 miljoen op 31.12.2013. De daling van het schuldni-
veau compenseert gedeeltelijk de stijging van de rentevoeten tussen beide
data. Het
gemiddelde financiële schuldniveau
bedraagt € 1685,8 miljoen
op 31.12.2013, tegenover € 1704,7 miljoen op 31.12.2012. De
gemiddelde ren-
tevoet
, bankmarges inbegrepen, stijgt daarentegen van 3,77% naar 3,92%
door het vervallen van oude schulden met lage rentevoeten en door de
vroegtijdige herfinanciering van kredietlijnen die in 2014 en 2015 vervallen.
De rubriek
“Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS39)”
van het
financieel resultaat bedraagt € -13,7 miljoen eind 2013, in vergelijking met
€ -24,3 miljoen eind 2012. In 2012 was de IAS 39 impact inderdaad bijzon-
der negatief naar aanleiding van de waardestijging van de converteerbare
obligaties, als gevolg van de sterke daling van de rentevoeten. De balans-
post van het eigen vermogen “Reserve voor het saldo van
de variaties in de
reële waarde van de financiële instrumenten”
1
, waaronder de variaties in
de effectieve waarde van zowel de optionele als de niet-optionele financiële
instrumenten geboekt worden, stijgt van € -158,6 miljoen op 31.12.2012 naar
€ -126,3 miljoen op 31.12.2013, voornamelijk omwille van de herstructurering
van het renteafdekkingsschema in 2013.
De
belastingen
omvatten de vennootschapsbelastingen ten laste van
dochtervennootschappen die het fiscale stelsel van Vastgoedbevak, SIIC
of FBI niet genieten en de belasting op de verworpen uitgaven van de
Vastgoedbevak (voornamelijk de belasting op kantoren in het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest).
Het
netto courant resultaat – aandeel van de Groep
bedraagt € 104,9 mil-
joen op 31.12.2013, tegenover € 97,5 miljoen op 31.12.2012. Per aandeel is dit
€ 5,96 op 31.12.2013 en € 6,09 op 31.12.2012. Het aantal aandelen deelge-
rechtigd in het resultaat van de periode evolueerde tussen beide data van
16015572 naar 17593767.
Het
resultaat op de portefeuille – aandeel van de Groep
evolueert van
€ 0,6 miljoen op 31.12.2012 naar € -46,2 miljoen op 31.12.2013. In 2013 bestaat
deze rubriek uit twee hoofdelementen: de variatie in de reële waarde van
de vastgoedbeleggingen en de waardevermindering (“impairment”) van de
goodwill van Pubstone.
De variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen is negatief
(€ -26,3 miljoen), hoofdzakelijk omwille van de waardedaling van een
aantal belangrijke kantoorgebouwen die binnen de komende vijf jaar een
belangrijke renovatie zullen ondergaan. Bij een ongewijzigde samenstelling
(“like-for-like”) bedraagt de variatie in de reële waarde van de vastgoed-
beleggingen -0,78%.
De waardevermindering van de goodwill van Pubstone bedraagt € -21,0 mil-
joen op 31.12.2013, tegenover € -7,1 miljoen op 31.12.2012. Dit wordt verklaard
door een grondige update op het einde van het boekjaar 2013 van de para-
meters die gebruikt worden bij de berekening van de bedrijfswaarde van de
portefeuille van cafés/restaurants. De twee belangrijkste betrokken para-
meters, die verhoogd werden, zijn de uitgaven voor toekomstige renovaties,
gebudgetteerd in het licht van de uitgaven van de laatste vijf jaar, en de
gemiddelde gewogen kost van het kapitaal (WACC). Deze waardeverminde-
ring heeft geen invloed op de waardering van de portefeuille van de cafés/
restaurants, die integendeel op 31.12.2013 een latente meerwaarde van
€ 1,3 miljoen boekt.
Het
aandeel in het resultaat van aanverwante vennootschappen en joint
ventures
heeft betrekking op de belangen van 50% en 51% van Cofinimmo
in respectievelijk FPR Leuze NV en Cofinéa I SAS. De
minderheidsbelangen
hebben betrekking op obligaties terugbetaalbaar in aandelen die werden
uitgegeven door de dochtervennootschap Cofinimur I SA, en op de belangen
van derden in de dochtervennootschappen Silverstone en Pubstone.
Het
netto resultaat – aandeel van de Groep
bedraagt € 58,7 miljoen op
31.12.2013, in vergelijking met € 98,1 miljoen op 31.12.2012. Per aandeel is dit
€ 3,34 op 31.12.2013 en € 6,12 op 31.12.2012.
1
De rubriek “Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de afdekkinginstrumenten” is opgenomen in de rubriek “Reserves” van de balans.