44 / 220
1
Bron: EUROSTAT.
2
Het rendement in dubbel netto equivalent maakt een vergelijking met het rendement van de kantoren mogelijk.
Reële waarde van
€ 1228 miljoen.
Sinds haar intrede in deze sector in 2005 heeft Cofinimmo haar zorgvastgoedportefeuille geleidelijk
aan gediversifieerd door niet enkel te investeren in woon- en zorgcentra voor bejaarden, maar
eveneens in psychiatrische en revalidatieklinieken en ziekenhuizen voor acute zorgen in België en
Frankrijk. Sinds 2012 kreeg de Groep eveneens vaste voet in Nederland.
Met een portefeuille die gespreid is over drie landen en 127gebouwen en 13 201 bedden telt, is
Cofinimmo één van de belangrijkste investeerders in zorgvastgoed op het Europese vasteland.
De belangrijkste troeven van deze sector zijn:
•
Een gunstige wetgevende context: instellingen voor acute
en langdurige zorgverstrekking vallen onder zeer strenge
vergunningssystemen, die een sterke instapbarrière vormen;
•
Een sterk groeipotentieel omwille van de demografische groei en de
vergrijzing van de bevolking in België en zijn buurlanden. Het aantal
bejaarden ouder dan 65 jaar zal tussen nu en 2060 met meer dan 51%
1
toenemen;
•
Huurovereenkomsten op lange termijn met de uitbaters: de
huurovereenkomsten die met de uitbaters worden afgesloten, hebben
een vaste initiële looptijd van 27 jaar in België, 12 jaar in Frankrijk en
15 jaar in Nederland.
•
De huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd en zijn vast. Ze hangen
niet af van de bezettingsgraad door de bewoners. Nagenoeg alle
huurovereenkomsten voorzien de mogelijkheid om de contracten voor
twee opeenvolgende termijnen van negen jaar in België, negen tot
twaalf jaar in Frankrijk en tien jaar in Nederland te verlengen;
•
De overgrote meerderheid van de huurovereenkomsten voorzien dat
de onderhoudskosten, structurele onderhoudskosten inbegrepen, ten
laste van de huurder zijn;
•
Huurniveaus die aansluiten bij het economisch potentieel van elk
project;
•
Gunstige liggingen die ruimte bieden voor herstructureringen:
indien de huurovereenkomst niet wordt verlengd, zal Cofinimmo het
herontwikkelingspotentieel van deze gebouwen, hoofdzakelijk in
woningen, ten volle benutten.
Cofinimmo investeert uitsluitend in instellingen met bedden die erkend zijn
door de overheid en licenties hebben. Hiervoor sluit ze lange termijnhuur-
overeenkomsten met de belangrijkste actoren op de Belgische, Franse en
Nederlandse markt af.
De verwervingen in deze sector vereisen een voorafgaande due diligence
analyse om de rentabiliteit van het project, maar ook de solvabiliteit van de
uitbaters te analyseren. Deze solvabiliteitsanalyse wordt jaarlijks herhaald
en de uitbaters verbinden zich ertoe o.a. een regelmatige financiële rappor-
tering over de evolutie van de uitbating voor te leggen.
Met een bezettingsgraad van bijna 100% en een looptijd van minimaal 12 jaar
van de initiële huurovereenkomst, bieden de investeringen in zorgvastgoed
een profiel van stabiele en blijvende huuropbrengsten.
Cofinimmo is goed geplaatst tegenover de uitbaters in deze markt.
Dankzij haar multidisciplinaire team, en meer bepaald het ervaren Project
Management dat gespecialiseerd is in zorgvastgoed, biedt ze de uitbaters
een totaaloplossing waarmee ze toegang krijgen tot een financiële, bouw-
kundige, ecologische en vastgoedexpertise.
VERWERVINGEN
In juli 2013 verwierf Cofinimmo een vroeger kantoorgebouw in Rijswijk aan de
zuidrand van Den Haag (Nederland) voor een bedrag van € 3,1 miljoen, in lijn
met de expertisewaarde. Het is verbouwd tot een modern ziekenhuis voor
oogheelkundige en dermatologische zorgen. Het einde van de werken is
gepland voor het eerste kwartaal van 2014. De Nederlandse Groep Bergman
Clinics nam de volledige financiering van de reconversiewerken voor haar
rekening en huurt de kliniek via een erfpachtovereenkomst van 15 jaar met
een optie op verlenging voor een periode van tien jaar. De erfpachter moet
in het tiende jaar (2023) beslissen of hij van deze optie gebruik maakt. De
erfpacht legt de onderhoudskosten en taksen (overeenkomst van het “triple
net” type) ten laste van deze laatste. Het initiële huurrendement bedraagt in
dubbel netto
2
equivalent 7,83%. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op
basis van de index der consumptieprijzen voor gezinnen. Het gerenoveerde
goed is 2133m² groot en telt 25 parkeerplaatsen. Het is uitgerust met consul-
tatieruimten, medische diagnoseruimten, operatieblokken en ontwaakzalen.
In december 2013 verwierf Cofinimmo eveneens een vroeger kantoorge-
bouw in Ede, in de provincie Gelderland (Nederland) voor een bedrag van
€ 3,5 miljoen, in lijn met de expertisewaarde. Dit actief zal worden verbouwd
tot een privaat oogheelkundig ziekenhuis. De Nederlandse Groep Bergman
Clinics neemt de volledige financiering van de reconversiewerken ten laste.
Het einde van de werken is gepland voor eind april 2014. De kliniek wordt
gehuurd door de Groep Bergman Clinics via een erfpachtovereenkomst van
15 jaar met een optie op verlenging voor een periode van tien jaar. De over-
eenkomst start vanaf de voorlopige oplevering van de werken. Het initiële
huurrendement bedraagt in dubbel netto
2
equivalent 7,79%. De huurprijs
wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de index der consumptieprijzen
ZORGVASTGOED
Beheersverslag /
Zorgvastgoed
38
/