Jaarlijks financieel verslag 2013

53 / 220

COFINIMUR I: VERZEKERINGSAGENTSCHAPPEN
In december 2011 verwierven Cofinimmo NV en Foncière ATLAND in partner-
schap voor de dochtervennootschap Cofinimur I SA een portefeuille van de
verzekeringsgroep MAAF met 283 gebouwen, waaronder 265 commerciële
agentschappen, 15 kantoorgebouwen en drie gebouwen voor gemengd
gebruik (handelsruimte/kantoren).
Al deze gebouwen zijn voor een gemiddelde initiële termijn van 9,71 jaar
verhuurd aan MAAF, een dochtervennootschap van de Franse verzekerings-
groep Covéa, die over een globaal net van 587 agentschappen beschikt die
over het hele Franse grondgebied verspreid liggen. In deze agentschappen
werkt het personeel van MAAF.
Foncière ATLAND REIM2 verzorgt het Asset en Property Management voor
de volledige portefeuille voor rekening van de verwervingstructuur die
Cofinimmo NV en Foncière ATLAND gezamenlijk bezitten.
Om een deel van de verwerving van deze MAAF agentschappen te finan-
cieren, heeft Cofinimur I voor een bedrag van € 52,0 miljoen aan obliga-
ties terugbetaalbaar in aandelen (OTA) uitgegeven. De aan deze obligaties
gekoppelde voorwaarden worden beschreven op pagina 48 van het Jaarlijks
Financieel Verslag 2011.
In 2013 hebben de interne operationele teams aan talrijke projecten gewerkt
zoals:
••het parametriseren van de SAP software dat een overzicht van de
lasten biedt;
••het bijwerken van een internetdatabase waarmee het dagelijks beheer
van de 283 sites kan worden opgevolgd (Algemene Vergaderingen,
plaatsbeschrijvingen bij huurintrede, plannen, werken, …);
••het valideren en opvolgen van een veertigtal werkdossieraanvragen
“Agence 2010” (die deel uitmaken van het budget van € 80 miljoen voor
werken die met MAAF bij de verwerving werden overeengekomen);
1 Vaste resterende looptijd van 7,8 jaar op 31.12.2013
2 REIM: Real Estate Investment Management
3 Onderlinge verzekeringsgroep, vroeger gekend onder de naam Mutuelles du Mans, maakt deel uit van de Groep Covéa.
4 Zie ook ons persbericht van 21.12.2011 op
Cofinimur I Frankrijk 20,7%
Pubstone België 52,3% Pubstone Nederland 27,0%
Uitsplitsing per huurprijs – per land (in %) Uitsplitsing per stedelijke situatie - in reële waarde (in %)
Nederland (Pubstone) 28,3%
België (Pubstone) 51,1%
Wallonië 9,9%
Vlaanderen 31,1%
Brussels Gewest 10,1%
SECTORINFORMATIE
••het verkopen van vijf activa die bij de verwerving leegstonden of een
onzekere huurovereenkomst van één jaar hadden;
••de volledige renovatie van het agentschap van Compiègne met het
oog op de herverhuring ervan aan MMA3;
••een operationele opvolging met een plaatsbezoek aan ongeveer
175 agentschappen.
Verwervingen
In november 2013 verwierf Cofinimmo twee verzekeringsagentschappen
in Frankrijk (Oullins en Corbeil-Essonnes) voor een totaal bruto bedrag van
€ 0,6 miljoen. Dit is in lijn met de investeringswaarde van deze activa die de
onafhankelijke vastgoeddeskundige op 31.12.2012 bepaalde. Beide agent-
schappen zijn voor een vaste termijn van negen jaar aan MAAF verhuurd. Zij
leveren een bruto huurrendement van respectievelijk 7,59% voor Oullins en
7,88% voor Corbeil-Essones op.
Verkopen
In de loop van 2013 verkocht Cofinimmo eveneens vijf verzekeringsagent-
schappen in Frankrijk die respectievelijk gelegen zijn te Avignon, Noisiel,
Marseille, Riom en Vernon, voor een totaal bruto bedrag van € 1,5 miljoen.
Dit is meer dan de investeringswaarde van de activa die de onafhankelijke
vastgoeddeskundige op 31.12.2012 bepaalde.
Toen Cofinimmo de agentschappenportefeuille van MAAF verwierf, stonden
vijf van de 265 agentschappen leeg en hadden vijf andere een onzekere
huurovereenkomst van één jaar4. Op de publicatiedatum van dit Jaarlijks
Financieel Verslag zijn zeven van deze tien risicoactiva al verkocht. Op deze
verkopen werd een meerwaarde gerealiseerd die gemiddeld 5% bedraagt
van de laatste investeringswaarde die de vastgoeddeskundige bepaalde.
Frankrijk (Cofinimur I) 20,6%
Kuststreek Kanaal 2,7%
Kuststreek Middellandse Zee 1,1%
DOM TOM 0,4%
Grote steden 2,7%
Parijs en omgeving 4,4%
Provinciesteden 4,6%
Plattelandszones 4,7%
\ 47
Vastgoed van distributienetten \ Beheersverslag