20 / 222
BEHEERSVERSLAG /
Strategie
Bouwkundige en milieukwaliteit
Naast de gebruikelijke due diligence analyses wordt voor elk bestu-
deerd gebouw ook een rating opgemaakt op basis van verschil-
lende factoren:
•
De intrinsieke eigenschappen (voor kantoorgebouwen: de
omvang en de opdeelbaarheid van de ruimten, de parkingratio,
de vrije hoogten, het daglicht, …; voor gebouwen die dienen
als zorginstelling: de diepte van de plateaus en de verticale
circulatie die een latere conversie in wooneenheden bepalen);
•
Zijn energieprestatie;
•
Zijn ligging (bereikbaarheid met de auto of het openbaar
vervoer, huuractiviteit van de deelmarkt, lokale taksen, …);
•
De omgeving (aanwezigheid van winkels, hotels, aangenaam
uitzicht, …).
Geografische aanwezigheid
Tot 2006 was Cofinimmo uitsluitend aanwezig in België. In 2007
heeft de vennootschap zich tevens gevestigd in Nederland (deel
van de Pubstone portefeuille) en in 2008 in Frankrijk (zorgvastgoed).
In beide gevallen gebeurde dit aan de hand van lange termijnpart-
nerschappen met huurders-uitbaters. In 2011 en 2012 verstevigde
de Groep haar aanwezigheid in Frankrijk en Nederland met de
verwerving van een portefeuille met MAAF verzekeringskantoren en
ziekenhuizen voor acute zorgen.
In 2014 bouwde de groep haar geografische aanwezigheid uit via
een eerste verwerving in de zorgvastgoedsector in Duitsland en
een tweede portefeuille in Nederland.
Vanuit haar strategie geeft Cofinimmo er de voorkeur aan zich te
vestigen in buurlanden van België tegen een vestigingsritme dat
toelaat een gedegen kennis op te doen van de gekozen buiten-
landse vastgoedmarkten.
Vastgoedstrategie
1
Investeringscriteria
Gematigd risicoprofiel
De investeringsbeslissingen steunen op strenge evaluatiemodellen
die opgebouwd zijn rond precieze financiële criteria. Voor verwer-
vingen van gebouwen waarvan de investeringswaarde binnen het
portefeuillegemiddelde ligt en waaraan geen specifieke financiering
gekoppeld is, is het beslissingscriterium als volgt:
1
Het investeringsbeleid voor dit jaar is tevens van toepassing voor de komende
jaren.
Behoudens het geval dat Cofinimmo niet de definitieve eigenaar
van het gebouw is of het op het einde van het huurcontract gratis
of voor een vast bedrag aan een derde overdraagt (zoals bijvoor-
beeld in de meeste Publiek-Private Samenwerkingen), maakt de
vennootschap een behoedzame schatting van de restwaarde.
Voor grootschalige operaties (voor bedragen die meer dan 7% van
de waarde van het patrimonium uitmaken) of operaties waaraan
een specifieke financieringsstructuur gekoppeld is, bestudeert de
vennootschap bovendien de gemiddelde waardecreatie op vijf jaar
van de volgende elementen:
•
Het netto courant resultaat per aandeel;
•
De geherwaardeerde netto-actiefwaarde per aandeel.
Differentiatie
De differentiatiestrategie van de Groep biedt de beleggers toegang
tot een portefeuille van specifieke en niet-traditionele activa die
niet individueel kan worden samengesteld. Dankzij haar gediversi-
fieerd patrimonium biedt Cofinimmo naast zorgvastgoedactiva in
vier Europese landen, eveneens “sale & lease back” transacties en
specifiek vastgoed voor exclusief overheidsgebruik, aan.
Vergeleken met de
verwervingsprijs,
kosten inbegrepen
Cashflow op lange termijn +
Restwaarde
Geactualiseerd met de gewogen
gemiddelde kost v/h
[eigen vermogen + schulden]
16