108 / 236
VERSLAG VAN DE
VASTGOEDDESKUNDIGEN
ACHTERGROND
Cofinimmo heeft ons aangesteld voor de waardering van zijn vast-
goedpatrimonium op
31 december 2015
in het kader van de opstelling
van zijn jaarrekening op die datum.
Cushman & Wakefield (C&W), het bedrijf PwC Entreprise Advisory cvba/
scrl (PwC) en JLL sprl/bvba schatten elk afzonderlijk een deel van de
portfolio van kantoren en ander vastgoed
1
.
De portfolio van rusthuizen in België wordt afzonderlijk deels door C&W
en deels door het bedrijf PwC gewaardeerd.
De portfolio van rusthuizen in Frankrijk wordt afzonderlijk deels door
C&W en deels door JLL France gewaardeerd.
De portfolio van klinieken in Nederland worden gewaardeerd door PwC
Nederland.
De zorgportfolio in Duitsland wordt door PwC Duitsland gewaardeerd.
De portfolio’s van cafés in België en Nederland worden respectievelijk
gewaardeerd door C&W.
De portfolio van verzekering in Frankrijk worden gewaardeerd door
C&W.
C&W, PwC en JLL beschikken over een grondige kennis van de vast-
goedmarkten waarin Cofinimmo actief is zowel als over de nodige
professionele kwalificatie en erkenning om de waardering uit te voeren.
Onze opdracht werd volledig onafhankelijk uitgevoerd.
Zoals dat gebruikelijk is, wordt onze opdracht uitgevoerd op basis van
de informatie die Cofinimmo verstrekt heeft over de huurtoestand, de
door de verhuurder te betalen kosten en belastingen, de uit te voeren
werken, alsook elke andere factor die de waarde van de gebouwen zou
kunnen beïnvloeden. Wij veronderstellen dat deze informatie correct
en volledig is.
Onze waarderingsverslagen omvatten geenszins een structurele en
technische expertise van de gebouwen, noch een diepgaande analyse
van hun energieprestaties of van de eventuele aanwezigheid van
schadelijke stoffen. Cofinimmo is daarvan goed op de hoogte gezien
het zijn patrimonium op professionele wijze beheert en vóór de aan-
koop van elk gebouw overgaat tot een technische en juridische due
diligence.
1
Ander vastgoed: semi-industrieel en commercieel vastgoed, recreatiecentra, residentieel vastgoed.
DE KANTORENMARKT
De waarde van de Cofinimmo-portefeuille op de kantorenmarkt in 2015
bedraagt 39,6 % van de totale portefeuille. Voor de eerste keer is het
aandeel van het gezondheidsvastgoed dus groter dan dat van het
tertiaire vastgoed. Dat bevestigt de vastgoedstrategie die de GGV’s
hebben aanbevolen.
In de kantorenmarkt waren er in 2015 over heel België minder dan
500000 m² aan transacties voor de bezetting van gebouwen (verhuur,
uitbreiding, aankoop voor eigen ingebruikname). Dat is een activiteits-
daling met bijna 20 % in vergelijking met 2014.
De ontwikkelingen verschillen sterk afhankelijk van de markt en de
gewesten. De belangrijkste ratio’s die de beoordeling van de tertiaire
vastgoedactiviteiten mogelijk maken, doen dat ook. Zo registreerde
Vlaanderen in 2015 ongeveer 160000 m² ingebruikname, een stijging
met 10 % tegenover het jaar daarvoor. Die stijging situeert zich vooral
in Gent en Antwerpen. Gent bevestigt trouwens zijn status van meest
dynamische kantorenmarkt in België. De take-up (of ingebruikname)
steeg er, het leegstandspercentage is laag en de tophuurprijzen liggen
hoger.
Ook in Wallonië steeg de activiteit in vergelijking met 2014, en wel met
bijna 17 %. Maar in absolute cijfers gaat het maar om een stijging van
de ingebruikname met 4000 m². De tertiaire Waalse markt is beperkt in
omvang: hoofdzakelijk overheidsdiensten in een krimpende markt. In
steden zoals Luik is er bijna geen leegstand in de recentste gebouwen.
Er lopen enkele ontwikkelingsprojecten om dit tekort op te vullen nu er
vraag naar is.
Op het vlak van huurtarieven is er een gelijke tendens over het hele
land: een grote stabiliteit sinds 2010. Stijgingen en dalingen van de
prijzen zijn beperkt. De tophuurprijzen schommelen tussen 130 en
150 euro per m² op jaarbasis op de regionale markten.
De Brusselse markt (inclusief de periferie) geeft een ander beeld. Het
niveau van de ingebruikname staat er op een historisch dieptepunt,
met amper 300000 m² – dat is een terugval van 30 % in vergelijking
met 2014. De afwezigheid van transacties voor meer dan 20000 m²
en de vertragingen die overheidsdiensten oplopen in hun selectiepro-
cedures, wogen in 2015 zwaar op de tertiaire vastgoeddynamiek in
Brussel.
104
Vastgoedverslag /
Verslag van de vastgoeddeskundigen