110 / 236
OPINIE
Wij bevestigen dat onze waardering uitgevoerd is overeenkomstig de
nationale en internationale marktpraktijken en normen (de International
Valuation Standards, uitgevaardigd door de International Valuation
Standard Council ingesloten in de RICS Taxatiestandaarden Januari
2014, de “Red Book” opgesteld door The Royal Institute of Chartered
Surveyors.
De Investeringswaarde (in de context van deze taxatie) wordt gedefini-
eerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijze verkregen
kan worden in normale verkoopomstandigheden tussen welwillende
en goed geïnformeerde partijen, vóór de aftrek van de transactiekos-
ten. De Investeringswaarde houdt geen rekening met de toekomstige
investeringsuitgaven voor de verbetering van het vastgoed, noch met
de toekomstige voordelen die aan die uitgaven verbonden zijn.
WAARDERINGSMETHODE
Onze waarderingsmethodologie is in hoofdzaak gebaseerd op de
volgende methoden:
DE “ERV CAPITALISATION”-METHODE
Deze methode bestaat erin dat de geschatte huurwaarde van het pand
gekapitaliseerd wordt door een kapitalisatievoet (‘yield’) te gebruiken
die in overeenstemming is met de kapitalisatievoet van de vastgoed-
markt. Welke kapitalisatievoet gekozen wordt, hangt onder meer af van
de kapitalisatievoeten die gebruikelijk zijn op de markt van de vast-
goedbeleggingen; die houden rekening met de ligging van het pand, de
kwaliteit van het pand en de huurder zowel als de kwaliteit en de duur
van het huurcontract op valorisatiedatum. De kapitalisatievoet stemt
overeen met de verwachte rentevoet door potentiële investeerders op
de valorisatiedatum. De bepaling van de geschatte huurwaarde houdt
rekening met de volgende gegevens: de markt, de ligging van het pand
en de kwaliteit van het pand.
De resulterende waarde moet worden gecorrigeerd indien de lopende
huur een operationele opbrengst genereert die groter of kleiner is dan
de marktwaarde die voor de kapitalisatie gebruikt is. De valorisatie
houdt rekening met de kosten die men in de nabije toekomst zal moe-
ten dragen.
DE “DISCOUNTED CASH-FLOWS”-
METHODE (DCF-METHODE)
Voor deze methode is een waardering nodig van de nettohuurop-
brengst die het pand gedurende een welbepaalde periode op jaarbasis
genereert; het bekomen resultaat wordt vervolgens verdisconteerd tot
de huidige waarde. De projectieperiode varieert over het algemeen tus-
sen 10 en 18 jaar. Aan het einde van die periode wordt een restwaarde
berekend door de kapitalisatievoet toe te passen op de eindwaarde die
rekening houdt met de verwachte staat van het gebouw aan het einde
van de projectieperiode; het bekomen resultaat wordt vervolgens
verdisconteerd tot de huidige waarde.
DE “RESIDUAL VALUE”-METHODE
De waarde van een project wordt bepaald door te definiëren wat op
de site kan/gaat worden ontwikkeld. Dit impliceert dat de bestemming
van het project gekend of voorzienbaar is, zowel kwalitatief (planning)
als kwantitatief (aantal te ontwikkelen vierkante meter, toekomstige
huuropbrengsten, enz.). De waarde wordt bekomen door de kosten
bij voltooiing van het project af te trekken van de verwachte waarde
ervan.
DE “MARKET COMPARABLES”-
BENADERING
Deze methode baseert zich op het principe dat een potentiële koper
voor de verwerving van een goed niet meer zal betalen dan de prijs
die recentelijk op de markt betaald is voor de verwerving van een
soortgelijk goed.
TRANSACTIEKOSTEN
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan mutatie-
rechten die door de staat geheven worden. Die rechten worden wer-
kelijk door de koper betaald. Voor de gebouwen die in België gelegen
zijn hangt dat bedrag voornamelijk af van de wijze van overdracht,
van de hoedanigheid van de koper en van de ligging. De eerste twee
voorwaarden en dus het te betalen bedrag is slechts gekend wanneer
de verkoop afgesloten is. Op basis van de BEAMA study (Belgische
Associatie van Asset Managers) van 8 februari 2006, zijn de gemid-
delde transactiekosten geschat op 2,5 %.
Ook de vermoedelijke realisatiewaarde van de gebouwen van meer dan
2500000 EUR, na aftrek van rechten, die overeenkomt met de reële
waarde (fair value), zoals die gedefinieerd is door IFRS 13 en door het
perscommuniqué van de BEAMA op 8 februari 2006, kan dus verkregen
worden door een bedrag van 2,5 % rechten in mindering van de inves-
teringswaarde te brengen. Dit percentage van 2,5 % zal regelmatig
herzien en aangepast worden voor zover het verschil dat op de institu-
tionele markt vastgesteld wordt meer dan +/- 0,5 % bedraagt. Voor de
gebouwen van minder dan 2500000 EUR werden de registratierechten
afgetrokken.
Voor gebouwen met een investeringswaarde kleiner dan 2500000 EUR
worden registratierechten ten bedrage van 10 % of 12,5 % afgetrokken,
afhankelijk van de regio waar het vastgoed gelegen is.
De registratierechten die verband houden met gebouwen die in
Frankrijk en Nederland gelegen zijn, werden integraal afgetrokken (fair
value).
106
Vastgoedverslag /
Verslag van de vastgoeddeskundigen