109 / 236
Toch stellen we vast dat het leegstandspercentage sinds 2010 voort-
durend daalt. Eind vorig jaar zakte het onder de drempel van 10 %. Er
zijn grote verschillen tussen de wijken, en de beschikbaarheid stijgt
bij de oudste gebouwen – een grote uitdaging voor ingebruikname
in de toekomst. Op dat vlak vestigen we er de aandacht op dat de
omschakeling van kantoren naar residentiële gebouwen of rust- en
verzorgingstehuizen een hoogtepunt bereikte in 2013 met ongeveer
140000 m² omgebouwde kantoorblokken. Van dan af is er een dalende
trend, ook al registreren we nog ongeveer 90000 m² kantoorgebouwen
die de komende jaren een nieuwe bestemming krijgen.
Verschillende projecten, sommige vooraf verhuurd, andere met risico
op de markt gebracht, staan voor de twee komende jaren op stapel
in Brussel. Die brengen een belangrijke hertekening mee van het
Brusselse tertiaire landschap, vooral na de verhuizing van enkele grote
ondernemingen naar hun nieuwe hoofdkwartieren (AXA, Deloitte en
KPMG).
De Brusselse kantorenmarkt kent waarschijnlijk een dynamische start
in 2016. Motor daarvoor zijn de vele aanvragen van overheidsdiensten
die eind 2015 een positieve afloop kregen. De vraag van bedrijven blijft
naar verwachting op een relatief laag niveau. De Brusselse markt staat
voor belangrijke uitdagingen in de komende maanden en jaren.
We noteren een omgekeerde tendens op de markt van de investerin-
gen in kantoren. De volumes liggen er hoog, met investeringen voor
meer dan 1,5 miljard euro in 2015, hoofdzakelijk in Brussel. De inves-
teringsmarkt blijft in 2016 heel dynamisch. De kapitaalstroom uit Azië
en de Verenigde Staten staat op hoog niveau, de kooplust neemt toe,
zowel voor de categorie van veilige activa als voor die met risico. Er
zitten grote transacties in de pijplijn zodat het volume geregistreerde
investeringen in 2016 normaal hoger moet liggen dan in 2015.
Deze kooplust en de groeiende concurrentie voor kantooractiva,
gekoppeld aan historisch lage rentevoeten, drukken zwaar op de
rendementspercentages. Die liggen momenteel rond 4,25 % voor de
recentste kantoorgebouwen met inkomstengarantie op lange termijn,
tegenover 5 % twaalf maanden geleden. De percentages liggen rond
5,5 % voor de recentste gebouwen op de beste locaties, tegenover
6,15 % twaalf maanden geleden. De daling zet zich waarschijnlijk door
in 2016.
DE VASTGOEDMARKT IN DE ZORGSECTOR
Het is Cofinimmo die in 2015 de grootste transactie binnen de
Belgische vastgoedmarkt van de zorgsector gerealiseerd heeft. En
het gaat hier niet over een aankoop, maar over de verkoop van de
Silverstone-portefeuille aan de zorggroep Senior Assist, voor een
bedrag van € 134,5 miljoen: om aan te tonen, indien nodig, dat arbitra-
ges in de vastgoedmarkt van de zorgsector ook mogelijk zijn.
Zorgvastgoed vertegenwoordigt nu 42,4 % van de totale waarde van
Cofinimmo’s portefeuille en overstijgt zo voor de eerste keer de waarde
vertegenwoordigd door kantorenvastgoed (39,6 %). Deze relatieve
toename is in hoofdzaak toe te schrijven aan investeringen in de
uitbreiding en herontwikkeling van panden door Cofinimmo in België
(€ 26 miljoen) en aan overnames in Nederland, Duitsland en Frankrijk
(€ 78 miljoen), naast het feit dat een deel van de kantoren van de hand
werd gedaan (€ 88 miljoen).
De haussetrend op de Belgische markt heeft doorgezet: in 2015
werd meer dan € 350 miljoen geïnvesteerd, tegenover ongeveer
€ 240 miljoen in 2014 en € 100 miljoen in 2013 (€ 260 miljoen in 2012).
De langlopende huurcontracten blijven aantrekkingskracht uitoefenen
op investeerders die op zoek zijn naar langetermijnrendementen; hun
interesse wordt overigens aangewakkerd door rentevoeten die in
dalende lijn evolueren en door het einde van een aantal onzekerheden
nu de maatregelen van de zesde staatshervorming toepassing vinden
in de gezondheidszorg.
VASTGOED VAN DISTRIBUTIENETTEN (PUBSTONE EN COFINIMUR I)
Het aandeel van Cofinimmo in het vastgoed voor distributienetwerken
wordt op 31 december 2015 geraamd op 17,2 %. De dochteronderne-
mingen (Pubstone voor de sector van cafés en restaurants in België
en Nederland, en Cofinimur I voor de sectoren van winkels/lokale
agentschappen in Franrijk) hebben een heel gediversifieerd risicopro-
fiel. Dat heeft te maken met de geografische spreiding en de specifieke
eigenschappen van commercieel vastgoed en opbrengstpanden met
een potentieel voor eventuele herontwikkeling.
Over het algemeen hebben deze twee activaportefeuilles sinds 2014
de neiging om stabiel te blijven. De precieze waarde van gebouwen
binnen het vastgoed voor distributienetwerken bedroeg 538 miljoen
euro.
De verbetering van het economische klimaat en het herwonnen con-
sumentenvertrouwen in Europa dragen mogelijk bij tot een verbetering
binnen de sector van distributienetwerken. Toch is er sprake van
een grote volatiliteit, vooral in de sector van cafés en restaurants.
Afhankelijk van de plaats verschillen de verwachte evoluties: secun-
daire steden en zones doen het slechter dan de andere. Te noteren valt
ook dat de aanslagen in Parijs en de terroristische dreiging in België
blijkbaar aan het einde van 2015 maar een tijdelijke impact hadden op
deze sector.
De arbitrages binnen deze portefeuille gaan door. Kenmerkend voor de
investeringen van Cofinimmo zijn de zoektocht naar zekerheid (lan-
getermijncontracten met unieke gebruikers en een stabiele financiële
basis), relatief lage huurtarieven en relatief aantrekkelijke aankoopprij-
zen per m². De voorkeur gaat naar ‘sale-and-lease-backtransacties’
voor gebouwen op aantrekkelijke locaties die een veelheid aan functies
in de toekomst openlaten. Bovendien biedt dit deel van de portefeuille
mogelijk kansen op verkoop ‘per stuk’ aan lokale investeerders.
105