98 / 236
Zorgvastgoed in Duitsland, België,
Frankrijk en Nederland
Bron: Cushman & Wakefield, E&Y, Healthcare Property.
Demografische trends in Europa
De vergrijzing van de bevolking is een trend die zich in de meeste
Europese landen steeds sterker aftekent. In 2050 zouden personen
van meer dan 80 jaar ongeveer 10 % van de totale bevolking in Europa
vertegenwoordigen. Hoewel het aantal autonome senioren binnen
deze categorie in stijgende lijn gaat, gaat de vergrijzing van de bevol-
king niettemin gepaard met een aanzienlijke toename van het aantal
zorgbehoevende senioren. Deze situatie zal gelijktijdig de nood aan
gespecialiseerde zorginstellingen en bijgevolg bedden doen groeien.
De groei wordt in België op 45000 bijkomende bedden geraamd tegen
2025-2030. Frankrijk kent dezelfde trend met een geraamde groei van
36000 bijkomende bedden. En dan zijn er nog meer dan 110000 verou-
derde bedden die aan vernieuwing toe zijn.
Parallel hiermee vertegenwoordigen de uitgaven in de gezond-
heidszorg een groeiend aandeel van het bbp: dit aandeel bedraagt
tussen 10 % en 12 % in België, in Frankrijk, in Nederland en in Duitsland,
afhankelijk van het land. In een context van besparingen moeten
private instellingen het in dit segment steeds vaker overnemen van de
overheidssector. Er is trouwens een tendens om langdurig zorgbe-
hoevenden en patiënten met minder complexe aandoeningen door
te verwijzen naar minder technische en goedkopere instellingen. Zo
zit het segment van de ‘Zelfstandige BehandelCentra’ of middelgrote
private ziekenhuizen die gespecialiseerd zijn in weinig complexe
medische disciplines (dermatologie, oogheelkunde, orthopedie, …) in de
lift in Nederland.
Uitbaters in de zorgsector
Er zijn drie types uitbaters in de zorgsector: de publieke uitbaters,
de uitbaters van de niet-commerciële sector en de private uitbaters.
De spreiding van de marktaandelen tussen deze verschillende types
marktspelers verschilt van land tot land. In het segment van de woon-
zorgcentra biedt België de meest evenwichtige situatie: elk type uit-
bater neemt er een derde van de markt voor zijn rekening. In Nederland
heeft de niet-commerciële sector daarentegen een quasi-monopolie.
In Duitsland en Frankrijk ligt de situatie hier ergens tussen in.
In de private sector merken we een belangrijke versnippering: heel
wat marktspelers baten slechts één enkele instelling uit. In België en
Frankrijk merken we evenwel een consolidatietrend. Het schoolvoor-
beeld hiervan is de fusie in 2014 van Korian en Medica, twee Franse
marktspelers die samen meer dan 57500 bedden uitbaten, gespreid
over 600 sites in vier landen. De consolidatie verzekert de uitbaters
een betere risicospreiding, een gemakkelijkere toegang tot financie-
ringsmiddelen, een regelmatigere relatie met de overheid en bepaalde
schaalvoordelen. In 2015 werd deze consolidatietrend bevestigd op de
Belgische markt met de aankoop door Armonea van de zorguitbater
Soprimat, die een vijftiental zorginstellingen beheert.
Investeringszorgvastgoed
Tussen 2007 en 2014 werd meer dan 13 miljard EUR geïnvesteerd
in zorgvastgoed in Europa. Een stijgende trend met evenwel grote
verschillen in prijs en rendement in functie van de bestudeerde landen.
Beleggingsfondsen vertegenwoordigen 39 % van deze investeringen,
genoteerde vastgoedvennootschappen 25 % en verzekeringsmaat-
schappijen en pensioenfondsen 13 %. Hoewel de meeste investeerders
in België gevestigd zijn, merken we evenwel dat ook buitenlandse
investeerders uit Frankrijk en Duitsland interesse hebben voor deze
sector.
In de Benelux heeft de grote meerderheid van de investeringen in
zorgvastgoed betrekking op woonzorgcentra. In Duitsland en Frankrijk
vertegenwoordigen de andere zorgactiva (revalidatiecentra, psychia-
trische klinieken, ziekenhuizen, …) het gros van de investeringen.
De spreiding tussen ‘sale and leaseback’ operaties en klassieke inves-
teringen is de voorbije zeven jaar geëvolueerd: in 2007 hadden de twee
transactietypes een gelijk marktaandeel van de investeringen, terwijl
80 % van de transacties in 2013 ‘klassieke investeringen’ waren.
De Brusselse kantorenmarkt
Bron: CBRE, Cushman & Wakefield, JonesLangLasalle.
Subsegmenten van de Brusselse kantorenmarkt
De Brusselse kantorenmarkt bestaat uit diverse subsegmenten.
De eerste vier worden vaak gegroepeerd onder de noemer ‘Central
Business District’ (‘CBD’).
Brussel Centrum:
historisch hart van de stad
Gebruikers: Belgische overheidsdiensten en grote of middelgrote
Belgische ondernemingen.
Leopoldwijk:
Europese wijk van de stad
Gebruikers: Europese instellingen en delegaties of verenigingen die
met hen samenwerken.
Brussel Noord:
zakenwijk
Gebruikers: Belgische en gewestelijke overheidsdiensten, semi-over-
heidsondernemingen en grote ondernemingen.
Louizawijk:
prestigewijk
Gebruikers: advocatenkantoren, ambassades en middelgrote
ondernemingen.
Brussel Gedecentraliseerd:
rest van het grondgebied van de
19 gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Gebruikers: grote of middelgrote ondernemingen.
Brussel Periferie & Satellieten:
gebied in de onmiddellijke omgeving van
het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Ring
Gebruikers: ondernemingen van verschillende groottes.
MARKTKENMERKEN
94
Vastgoedverslag /
Marktkenmerken