52 / 220
Juste valeur de
€ 533 millions
Dans ce segment Cofinimmo est investisseur dans des réseaux d’im-
meubles utilisés par des entreprises comme points de contact pour la
vente directe de produits ou services à leurs clients.
Cofinimmo acquiert ces réseaux constitués de nombreux immeubles de
petite taille auprès d’une entreprise qui souhaite externaliser son patri-
moine de distribution pour le lui relouer simultanément à moyen ou long
terme.
Les responsabilités d’entretien des immeubles constitutifs de ces réseaux
sont soit assumées de manière limitée par Cofinimmo (ses filiales
Pubstone et Cofinimur I), soit intégralement assumées par le locataire.
Actuellement, le Groupe compte deux réseaux immobiliers de distribution
dans son portefeuille.
PUBSTONE
1
: CAFÉS ET RESTAURANTS
Dans le cadre d’un partenariat immobilier, Cofinimmo a acquis, fin 2007,
la totalité d’un portefeuille de cafés et restaurants détenu jusqu’alors par
Immobrew SA, filiale d’AB InBev et renommée Pubstone SA, pour le lui louer
par bail commercial pour une durée initiale moyenne de 23 ans. AB InBev
conserve un intérêt indirect de 10% dans la structure de Pubstone (voir
dans l’organigramme illustré aux pages 186 et 187). À l’issue du bail, AB
InBev a le choix entre renouveler la location aux mêmes conditions et res-
tituer les espaces libres de toute occupation.
Cofinimmo n’assume aucun risque lié à l’exploitation commerciale des
cafés et restaurants, qui relève exclusivement d’AB InBev, laquelle le
répercute partiellement sur les exploitants individuels, sous-locataires.
Cependant, Cofinimmo prend en charge l’entretien structurel des toits,
des murs, des façades et des menuiseries extérieures et est disposée à
accompagner AB InBev dans le cadre de ce partenariat dans le développe-
ment dynamique de ce portefeuille. En Belgique, l’équipe interne Pubstone
est composée, hors services de support, de six personnes impliquées
dans la gestion du portefeuille (Property et Project Management). Aux
Pays-Bas, l’équipe interne Pubstone est composée de deux personnes,
dont une en charge de la coordination technique du patrimoine et une
responsable du volet administratif.
Cette gestion interne de Cofinimmo garantit un suivi technique et finan-
cier continu des différents immeubles ainsi qu’une uniformisation des
différents aspects liés à la propriété et à l’urbanisme. Au 31.12.2013, le
portefeuille Pubstone était constitué de 810 immeubles en Belgique et
de 245 immeubles aux Pays-Bas, représentant une superficie totale
hors sol de 363471m² et une juste valeur de € 422,89 millions (Belgique :
€ 272,24 millions, Pays-Bas : € 150,65 millions).
Ventes
Cofinimmo a procédé dans le courant de l’année 2013 à la vente de quatre
établissements en Belgique (Bruxelles, Hoegaarden et Namur) et aux
Pays-Bas (Dordrecht) pour un montant total brut de € 1,8 millions. Ce mon-
tant est supérieur à la valeur d’investissement des biens telle que déter-
minée par l’expert immobilier indépendant au 31.12.2012.
Depuis l’acquisition du portefeuille de 1068 immeubles fin 2007, 21 éta-
blissements ont été vendus. Les plus-values réalisées sur ces ventes
s’élèvent en moyenne à 34% de la dernière valeur d’investissement telle
que déterminée par l’expert immobilier indépendant.
Interventions techniques et rénovations
Les équipes opérationnelles de Property et Project management ont traité
en 2013 398 interventions techniques dont 199 projets de rénovation en
Belgique, 148 interventions techniques et 83 rénovations aux Pays-Bas.
Il s’agit principalement de travaux de peinture et de menuiserie extérieurs
ainsi que des travaux de toiture.
Les principaux chantiers gérés et/ou contrôlés par le département Project
Management en 2013 sont :
Immeuble
Type de travaux
BELGIQUE
Boudewijnstraat 15 - Gand
Renovation des façades
Oude Markt 29 - Louvain
Travaux de menuiserie extérieurs, peinture
et toiture
PAYS-BAS
Korenmarkt 18-19 - Arnhem
Rénovation partielle
Stationsstraat 89 - Waalwijk
Peinture extérieure
Markt 66 - Delft
Peinture extérieure et travaux de toiture
Le montant d’investissement total de ces interventions et projets s’élève
pour 2013 à € 3,11 millions pour les deux pays dont € 2,30 millions en
Belgique et € 0,81 millions aux Pays-Bas.
Pour 2014, il est prévu que de nouveaux projets de rénovation et de petits
et grands travaux soient initiés pour un budget de € 3,35 millions.
IMMOBILIER DE RÉSEAUX
DE DISTRIBUTION
En 2007 et 2011, Cofinimmo a fait l’acquisition de deux réseaux immobiliers de distribution : des cafés
et des restaurants en Belgique et aux Pays-Bas (Pubstone) et des agences d’assurance en France
(Cofinimur I).
1
Pubstone SA a obtenu le statut de Sicafi institutionnelle le 30.06.2011.
Rapport de gestion /
Immobilier de réseaux de distribution
46
/