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Critères d’investissement
Profil de risque modéré
Les décisions d’investissement s’appuient sur des modèles d’évalua-
tion rigoureux, articulés autour de critères financiers précis. Pour des
acquisitions de bâtiments dont la valeur d’investissement se situe
dans la moyenne du portefeuille et qui n’appellent pas de financement
spécifique, le critère de décision est le suivant :
STRATÉGIE IMMOBILIÈRE
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La stratégie d’investissement de cette année s’applique aussi aux années futures.
[Cash flows à long terme +
valeur résiduelle]
actualisés au coût moyen pondéré
des [fonds propres + dettes]
Comparé au prix
d’acquisition, frais inclus
Hormis le cas où Cofinimmo n’est pas propriétaire perpétuel de l’im-
meuble et où un transfert gratuit ou à valeur fixe du bien à un tiers est
prévu à l’échéance du bail (comme par exemple dans la plupart des
Partenariats Public-Privé), la valeur résiduelle fait l’objet d’une estima-
tion prudente.
Pour des opérations de grande envergure (montant unitaire supérieur
à 7 % de la valeur du patrimoine) ou celles auxquelles s’attache une
structure de financement particulière, l’entreprise étudie en outre
la combinaison des relutions moyennes sur cinq ans des éléments
suivants :
•
résultat net courant par action ;
•
actif net réévalué par action.
Différenciation
La stratégie de différenciation du Groupe permet aux investisseurs
d’accéder à des portefeuilles d’actifs spécifiques et non traditionnels,
qui ne peuvent pas être répliqués individuellement. Ainsi, grâce à la
diversification de son patrimoine, Cofinimmo propose non seulement
des actifs dans l’immobilier de santé dans quatre pays européens,
mais également des transactions de « sale & leaseback » et des biens
spécifiques destinés exclusivement aux autorités publiques.
Qualité architecturale et environnementale
En dehors des examens de due diligence habituels, chaque immeuble
étudié fait l’objet d’un rating sur base de différents facteurs:
•
les qualités intrinsèques (pour des immeubles de bureaux: la taille
et la divisibilité des plateaux, le ratio de parkings, les hauteurs libres
sous plafond, la lumière du jour, etc.; pour des immeubles servant
d’établissements de santé: la profondeur des plateaux et les
circulations verticales qui conditionnent la transformation ultérieure
en résidentiel, etc.);
•
la performance énergétique;
•
la localisation (accès automobile, transports en commun, activité
locative du sous-marché, niveau des taxes locales, etc.);
•
l’environnement (présence de commerces, hôtels, vue agréable, etc.).
« CHAQUE IMMEUBLE
FAIT L’OBJET D’UN
RATING SUR SES
QUALITÉS INTRINSÈQUES,
SA PERFORMANCE
ÉNERGÉTIQUE ET
SON ENVIRONNEMENT. »
Présence géographique
Implantée exclusivement en Belgique jusqu’en 2006, Cofinimmo a pris
successivement pied aux Pays-Bas en 2007 (partie du portefeuille
Pubstone) et en France en 2008 (immobilier de santé), dans les deux
cas par le biais de partenariats à long terme avec des locataires-ex-
ploitants. En 2011 et 2012, via l’acquisition du portefeuille d’agences
d’assurances MAAF et de cliniques de soins aigus, le Groupe a renforcé
sa présence en France et aux Pays-Bas.
Depuis 2014, le Groupe est présent en Allemagne dans le segment de
l’immobilier de santé.
La stratégie du Groupe privilégie une présence dans les pays limi-
trophes à la Belgique avec un rythme d’implantation qui permet d’ac-
quérir une bonne connaissance des marchés immobiliers étrangers
choisis.
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Rapport de gestion /
Stratégie