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Immobilier de santé en Allemagne, en
Belgique, en France et aux Pays-Bas
Sources : Cushman & Wakefield, E&Y, Healthcare Property.
Tendances démographiques en Europe
Le vieillissement de la population est une tendance qui s’accentue
dans la plupart des pays européens. Ainsi, en Europe, les personnes
de plus de 80 ans devraient représenter environ 10 % de la population
totale en 2050. Si, au sein de cette catégorie, le nombre de seniors
autonomes est en hausse, le vieillissement de la population s’ac-
compagnera néanmoins d’une hausse considérable du nombre de
personnes âgées dépendantes. Cette situation engendrera simulta-
nément un besoin croissant d’établissements d’accueil spécialisés, et
par conséquent, de lits.
En Belgique, on estime une croissance de 45000 lits supplémentaires
à l’horizon 2025-2030. En France, on observe la même tendance avec
une croissance estimée de 36000 lits supplémentaires. À ceux-ci
s’ajoutent également des immeubles obsolètes à reconstruire comp-
tant plus de 110000 lits.
Parallèlement, les dépenses dans le secteur de la santé représentent
une part croissante du PIB : en Belgique, en France, aux Pays-Bas et
en Allemagne, cette part se situe entre 10 % et 12 % selon le pays. Dans
un contexte de restrictions budgétaires, les acteurs privés sont de
plus en plus souvent amenés à prendre le relais du secteur public. On
observe par ailleurs une tendance à rediriger les patients de longue
durée ou les cas moins complexes vers des établissements moins
techniques et moins coûteux. Ainsi, le segment des «Zelfstandige
BehandelCentra», ou cliniques privées de taille moyenne spécialisées
dans des disciplines médicales peu complexes (dermatologie, ophtal-
mologie, orthopédie, etc.), est en plein essor aux Pays-Bas.
Les opérateurs dans le secteur de la santé
Il existe trois types d’opérateurs dans le secteur de la santé : les
opérateurs publics, les opérateurs du secteur non marchand et les
opérateurs privés. La répartition des parts de marché entre ces
différents types d’acteurs varie d’un pays à l’autre. Dans le segment
des maisons de repos et de soins, la Belgique offre la situation la plus
équilibrée : chaque type d’exploitant y représente un tiers du marché. À
l’inverse, aux Pays-Bas, le secteur non marchand occupe une position
de quasi monopole. L’Allemagne et la France présentent des situations
intermédiaires.
Dans le secteur privé, on constate une fragmentation importante,
de nombreux acteurs exploitant un seul établissement. En Belgique
et en France, on observe toutefois une tendance à la consolidation.
L’exemple le plus emblématique concerne la fusion en 2014 de Korian
et Medica, deux opérateurs français qui exploitent ensemble plus
de 57500 lits répartis sur 600 sites dans quatre pays. La consolida-
tion assure aux exploitants une meilleure répartition des risques, un
accès plus aisé au financement, une relation plus fréquente avec les
autorités publiques et certaines économies d’échelle. En 2015, cette
tendance à la consolidation s’est confirmée notamment sur le marché
belge avec l’acquisition par Armonéa de l’opérateur de santé Soprimat,
gestionnaire d’une quinzaine d’établissements de soins.
L’immobilier de santé à l’investissement
Plus de 13 milliards EUR ont été investis en immobilier de santé en
Europe entre 2007 et 2014. Cette tendance s’inscrit à la hausse avec
toutefois des différences importantes de prix et de rendement en
fonction des pays observés. Les fonds d’investissement représentent
39 % de ces investissements, les sociétés foncières cotées 25 % et les
compagnies d’assurance et fonds de pension 13 %. Par ailleurs, si la
plupart des investisseurs sont localisés en Belgique, on constate tou-
tefois que des investisseurs étrangers venus de France et d’Allemagne
manifestent également un certain intérêt pour ce secteur.
Dans le Benelux, la grande majorité des investissements en immobilier
de santé a porté sur des maisons de repos et de soins. En Allemagne
et en France, les autres actifs de santé (cliniques de revalidation, cli-
niques psychiatriques, hôpitaux, etc.) représentent la plus grande part
des investissements.
La répartition entre opérations de « sale and leaseback » et investis-
sements classiques a évolué au cours des sept dernières années : en
2007, les deux types de transactions représentaient des parts égales
du marché des investissements, alors qu’en 2013, 80 % des transac-
tions étaient de type « investissement classique ».
Le marché bruxellois des bureaux
Sources : CBRE, Cushman & Wakefield, JonesLangLasalle.
Les sous-segments du marché bruxellois des bureaux
Le marché bruxellois des bureaux se compose de plusieurs sous-seg-
ments. Les quatre premiers sont souvent regroupés sous l’appellation
«Central Business District » (CBD).
Bruxelles Centre :
cœur historique de la ville
Occupants : autorités publiques belges et sociétés privées belges de
moyenne ou grande taille.
Quartier Léopold :
quartier européen de la ville
Occupants : institutions européennes et délégations ou associations
collaborant avec elles.
Bruxelles Nord :
zone d’affaires
Occupants : autorités publiques belges et régionales, sociétés
semi-publiques et sociétés privées de grande taille.
Quartier Louise :
quartier de prestige
Occupants : cabinets d’avocats, ambassades et sociétés privées de
taille moyenne.
Bruxelles Décentralisé :
reste du territoire des 19 communes de la
Région de Bruxelles-Capitale
Occupants : sociétés privées de moyenne ou grande taille.
Bruxelles Périphérie & Satellites :
zone située à proximité immédiate de
la Région de Bruxelles-Capitale et du Ring
Occupants : sociétés privées de toutes tailles.
CARACTÉRISTIQUES DES MARCHÉS
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Rapport immobilier /
Caractéristiques des marchés