100 / 222
Verslag van
de vastgoed
deskundige
Achtergrond
Cofinimmo heeft ons aangesteld voor de waardering van zijn
vastgoedpatrimonium op
31 december 2014
in het kader van de
opstelling van zijn jaarrekening op die datum.
DTZ Winssinger & Associés (DTZ), het bedrijf PwC Entreprise
Advisory cvba/scrl (PwC) en JLL sprl/bvba schatten elk afzonderlijk
een deel van de portfolio van kantoren en ander vastgoed.
De portfolio van rusthuizen in België wordt afzonderlijk deels door
DTZ Winssinger en deels door het bedrijf PwC gewaardeerd.
De portfolio van rusthuizen in Frankrijk wordt afzonderlijk deels door
DTZ Eurexi en deels door JLL France gewaardeerd.
De portfolio van klinieken in Nederland worden gewaardeerd door
DTZ Zadelhof en door PwC Nederland.
De portfolio’s van cafés in België en Nederland worden respectieve-
lijk gewaardeerd door DTZ Winssinger en DTZ Zadelhof.
De portfolio van verzekering in Frankrijk worden gewaardeerd door
DTZ Eurexi.
DTZ, PwC en JLL beschikken over een grondige kennis van de vast-
goedmarkten waarin Cofinimmo actief is zowel als over de nodige
professionele kwalificatie en erkenning om de waardering uit te
voeren. Onze opdracht werd volledig onafhankelijk uitgevoerd.
Zoals dat gebruikelijk is, wordt onze opdracht uitgevoerd op basis
van de informatie die Cofinimmo verstrekt heeft over de huurtoe-
stand, de door de verhuurder te betalen kosten en belastingen, de
uit te voeren werken, alsook elke andere factor die de waarde van
de gebouwen zou kunnen beïnvloeden. Wij veronderstellen dat deze
informatie correct en volledig is.
Onze waarderingsverslagen omvatten geenszins een structurele
en technische expertise van de gebouwen, noch een diepgaande
analyse van hun energieprestaties of van de eventuele aanwe-
zigheid van schadelijke stoffen. Cofinimmo is daarvan goed op de
hoogte gezien het zijn patrimonium op professionele wijze beheert
en vóór de aankoop van elk gebouw overgaat tot een technische en
juridische due diligence.
De kantorenmarkt
Voor België telt de kantorenmarkt voor investeringen in 2014 bijna
1,7 miljard euro (op een investeringstotaal voor commercieel vast-
goed van € 3 miljard). Vergeleken met 2013 is dit een stijging van
meer dan 40%.
Het is voornamelijk in Brussel dat zich in 2014 het merendeel van het
investeringsvolume in kantoren zich voordeed met 1,5 miljard euro.
Dit is 50% meer dan in 2013. In het algemeen hebben de verbete-
ring van de economie, het belang van de beschikbare middelen en
de historisch lage rente de honger voor vastgoed door beleggers
aangewakkerd en dit in het bijzonder voor de kantorenmarkt. Deze
laatste telt daadwerkelijk meer dan 55% van het investeringsvolume
van het commercieel vastgoed in 2014. De toegenomen interesse
voor de kantoren heeft bijgedragen tot de compressie van de rende-
mentswaarden in heel 2014. Zij staan op 5.75% (achttien maanden
vroeger was dat 6.35%) voor kantoren met klassieke huurcontracten.
Voor contracten op lange termijn staan ze onder de psychologische
grens van 5% genoteerd (begin 2014 was dit 5.15%).
De interesse van de investeerders blijft opvallend voor panden
die zekerheid bieden (North Galaxy, Covent Garden, de nieuwe
Leefmilieu Brussel zetel op Tour & Taxis…) maar –en dit is een vrij
recent fenomeen- zij oriënteren zich ook opnieuw naar producten
met leegstand of producten die in het midden van hun leefcyclus
zitten (Platinium, Montoyer 47, Lloyd George). De beleggers zijn ook
geneigd meer risico’s te nemen, handelen vanuit opportunisme
zoals de acquisitie van Pegasus Park weergeeft. We constateren
ook een toenemende interesse voor grotere investeringsvolumes. De
gemiddelde transactie ligt rond € 35 miljoen per transactie. De twee
grootste transacties van 2014 zijn de acquisitie van de North Galaxy
voor een bedrag van € 475 miljoen en Covent Garden voor meer dan
€ 260 miljoen.
In tegenstelling tot de vorige jaren zijn het de buitenlandse
investeerders die vooral actief waren op de kantorenmarkt tijdens
het hele jaar 2014. Zij vertegenwoordigen meer dan 75% van het
investeringsvolume. De Duitsers blijven vooral actief op de markt en
dit zowel voor de aankoop als de verkoop. Zij zijn vooral de kopers
van panden die een zekerheid bieden. Dit in tegenstelling tot de
Amerikanen die bij hun terugkomst op de Brusselse markt een meer
opportunistisch gedrag vertonen met acquisities in de ‘add-value’
segmenten zoals het Pegasus Park. Ze profiteren ook van de relatief
lage dollarkoers ten opzichte van de euro. De Aziaten, vooral dan de
Chinezen, bevestigen hun interesse voor België en voor Brussel in
het bijzonder. De investeringen uit Amerika en Azië zijn belangrijk en
zullen ook de komende maanden toenemen. Naast deze internatio-
nale investeerders zijn er ook de verzekeringsmaatschappijen en de
GVV als belangrijke locale investeerders.
Ondanks het feit dat de investeringsmarkt een herlancering in 2014
kende, blijft de markt voor de huurders eerder tegenstrijdig. Ondanks
we in Brussel een lichte verhoging hebben waargenomen bij de
huurders, hebben de regionale markten eerder in 2014 ontgooche-
lende resultaten vertoond.
1
Ander vastgoed: semi-industrieel en commercieel vastgoed, recreatiecentra,
residentieel vastgoed.
96