102 / 222
Opinie
Wij bevestigen dat onze waardering uitgevoerd is overeenkom-
stig de nationale en internationale marktpraktijken en normen
(de International Valuation Standards, uitgevaardigd door de
International Valuation Standard Council ingesloten in de RICS
Taxatiestandaarden Januari 2014, de “Red Book” opgesteld door The
Royal Institute of Chartered Surveyors.
De Investeringswaarde (in de context van deze taxatie) wordt
gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijze
verkregen kan worden in normale verkoopomstandigheden tussen
welwillende en goed geïnformeerde partijen, vóór de aftrek van de
transactiekosten. De Investeringswaarde houdt geen rekening met
de toekomstige investeringsuitgaven voor de verbetering van het
vastgoed, noch met de toekomstige voordelen die aan die uitgaven
verbonden zijn.
Waarderingsmethode
Onze waarderingsmethodologie is in hoofdzaak gebaseerd op drie
methoden:
De ‘ERV capitalisation’-methode
Deze methode bestaat erin dat de geschatte huurwaarde van het
pand gekapitaliseerd wordt door een kapitalisatievoet (‘yield’) te
gebruiken die in overeenstemming is met de kapitalisatievoet van de
vastgoedmarkt. Welke kapitalisatievoet gekozen wordt, hangt onder
meer af van de kapitalisatievoeten die gebruikelijk zijn op de markt
van de vastgoedbeleggingen; die houden rekening met de ligging
van het pand, de kwaliteit van het pand en de huurder zowel als de
kwaliteit en de duur van het huurcontract op valorisatiedatum. De
kapitalisatievoet stemt overeen met de verwachte rentevoet door
potentiële investeerders op de valorisatiedatum. De bepaling van de
geschatte huurwaarde houdt rekening met de volgende gegevens:
de markt, de ligging van het pand en de kwaliteit van het pand.
De resulterende waarde moet worden gecorrigeerd indien de
lopende huur een operationele opbrengst genereert die groter of
kleiner is dan de marktwaarde die voor de kapitalisatie gebruikt is.
De valorisatie houdt rekening met de kosten die men in de nabije
toekomst zal moeten dragen.
De ‘discounted cash-flows’-methode (dcf-methode)
Voor deze methode is een waardering nodig van de nettohuur-
opbrengst die het pand gedurende een welbepaalde periode op
jaarbasis genereert; het bekomen resultaat wordt vervolgens verdis-
conteerd tot de huidige waarde. De projectieperiode varieert over het
algemeen tussen 10 en 18 jaar. Aan het
einde van die periode wordt een restwaarde berekend door de
kapitalisatievoet toe te passen op de eindwaarde die rekening houdt
met de verwachte staat van het gebouw aan het einde van de pro-
jectieperiode; het bekomen resultaat wordt vervolgens verdiscon-
teerd tot de huidige waarde.
De ‘residual value’-methode
De waarde van een project wordt bepaald door te definiëren wat op
de site kan/gaat worden ontwikkeld. Dit impliceert dat de bestem-
ming van het project gekend of voorzienbaar is, zowel kwalitatief
(planning) als kwantitatief (aantal te ontwikkelen vierkante meter,
toekomstige huuropbrengsten, enz.). De waarde wordt bekomen
door de kosten bij voltooiing van het project af te trekken van de
verwachte waarde ervan.
De ‘market comparables’-benadering
Deze methode baseert zich op het principe dat een potentiële koper
voor de verwerving van een goed niet meer zal betalen dan de prijs
die recentelijk op de markt betaald is voor de verwerving van een
soortgelijk goed.
Transactiekosten
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan mutatie-
rechten die door de staat geheven worden. Die rechten worden wer-
kelijk door de koper betaald. Voor de gebouwen die in België gelegen
zijn hangt dat bedrag voornamelijk af van de wijze van overdracht,
van de hoedanigheid van de koper en van de ligging. De eerste
twee voorwaarden en dus het te betalen bedrag is slechts gekend
wanneer de verkoop afgesloten is. Op basis van de BEAMA study
(Belgische Associatie van Asset Managers) van 8 februari 2006, zijn
de gemiddelde transactiekosten geschat op 2,5%.
Ook de vermoedelijke realisatiewaarde van de gebouwen van meer
dan 2.500.000 EUR, na aftrek van rechten, die overeenkomt met de
reële waarde (fair value), zoals die gedefinieerd is door IFRS 13 en
door het perscommuniqué van de BEAMA op 8 februari 2006, kan
dus verkregen worden door een bedrag van 2,5% rechten in minde-
ring van de investeringswaarde te brengen. Dit percentage van 2,5%
zal regelmatig herzien en aangepast worden voor zover het verschil
dat op de institutionele markt vastgesteld wordt meer dan +/- 0,5%
bedraagt. Voor de gebouwen van minder dan 2.500.000 EUR werden
de registratierechten afgetrokken.
Voor gebouwen met een investeringswaarde kleiner dan
2.500.000 EUR worden registratierechten ten bedrage van 10%
of 12,5% afgetrokken, afhankelijk van de regio waar het vastgoed
gelegen is.
De registratierechten die verband houden met gebouwen die in
Frankrijk en Nederland gelegen zijn, werden integraal afgetrokken
(fair value).
Panden met huurvorderingen
Cofinimmo is eigenaar van een aantal gebouwen waarvan de
huurinkomsten in het verleden aan een derde partij werden
verkocht. De deskundigen hebben deze panden in volle eigendom
(vóór de verkoop van de huurvorderingen) gewaardeerd. Op vraag
van Cofinimmo werden in de waarden hieronder opgenomen,
van de waarden in volle eigendom het bedrag van de resterende
huurvorderingen in mindering gebracht op basis van berekenin-
gen van Cofinimmo (residuële waarde). De deskundigen hebben
deze berekeningen van Cofinimmo niet aan een grondige analyse
onderworpen. Gedurende de komende kwartalen, zal de residuële
waarde dermate evolueren dat op de vervaldag van de huurvor-
deringen, de residuële waarde met de volle eigendom waarde zal
overeenstemmen.
Investeringswaarde en
realisatiewaarde (reële waarde)
Rekening houdend met de drie opinies bedraagt de investe-
ringswaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op
31 december 2014, 3329211 000 EUR.
Rekening houdend met de drie opinies bedraagt de reële waarde
(na aftrek van transactiekosten) van het vastgoedpatrimonium
van Cofinimmo op 31 december 2014 3 199 183000 EUR, deze
laatste waarde stemt overeen met de reële waarde (fair value),
conform de IAS/IFRS normen.
Op die basis bedraagt het rendement van de ontvangen of con-
tractuele huur, met inbegrip van activa die het voorwerp zijn van
een overdracht van schuldvorderingen, en met uitzondering van
98