101 / 222
Voornamelijk in Brussel heeft de markt van de huurders in 2014 een
toename van 10% gekend, voornamelijk veroorzaakt door herstruc-
tureringsmaatregelen bij de openbare sector en dit zowel op het
nationale, het regionale als het Europese vlak. De tendens van het
verminderen van m² per werknemer blijft zich doorzetten. In combi-
natie met herstructureringsprocessen binnen de banksector zal ook
deze tendens van vermindering zich inzetten.
De situatie in Brussel is ook heel verschillend per district. De tendens
tot concentratie in het centrum wordt bevestigd, dit ten koste van
het gedecentraliseerde district en van de periferie. Terwijl de zone
rond de luchthaven wel een positieve beweging optekent door de
beschikbaarheid van recente kantoorgebouwen en de verbetering in
bereikbaarheid.
Op het vlak van leegstand gaat de tendens van trage vermindering
voort. De leegstand situeerde zich einde 2014 juist onder de 10% en
dit voor de eerste maal sinds heel wat jaren. Zoals voor de markt bij
de huurders is de situatie heel verschillend voor het centrum (de
leegstand telt hier een gemiddelde van 8%) als voor de rest van
de Brusselse kantorenmarkt (gemiddelde 16%). De vermindering
is vooral waar te nemen bij de meer recente gebouwen. Er blijven
vandaag minder dan 100.000 m² beschikbaar in de gebouwen met
een A classificatie.
Zo is de ‘pipeline’ belangrijk voor de actuele bouwprojecten of voor
projecten waarvan de ontwikkeling al vastligt. Voor de drie komende
jaren vertegenwoordigt dit meer dan 400.000 m². Gecombineerd met
de herstructureringsmaatregelen van de publieke en banksector
alsook met de piek die het reconversieplafond voor leegstaande
kantoren of residentiële gebouwen (of rusthuizen) hebben bereikt,
zou de leegstaand de komende maanden zowel in het centrum als
in de rest van de Brusselse kantorenmarkt een toename kennen.
Het jaar 2015 zal dus een nieuw jaar worden met tegenstrijdigheden
op de markt van de huurders.
De vastgoedmarkt in de zorgsector
De waarde van Cofinimmo’s portefeuille in de zorgsector komt
overeen met iets meer dan 40% van de totale vastgoedportefeuille
van de vennootschap, ongeveer even veel als het aandeel van de
kantoren. Deze gestage toename is voornamelijk toe te schrijven
aan investeringen in uitbreidingen en herontwikkelingen door
Cofinimmo gerealiseerd in België (€ 25 miljoen) en door acquisities
in Nederland, Duitsland en Frankrijk (€ 72 miljoen).
De Belgische markt is aan het heropleven: in 2014 werd namelijk
voor zo goed als € 240 miljoen geïnvesteerd, tegenover € 100 miljoen
in 2013 en € 260 miljoen in 2012. Langlopende huurcontracten
trekken nog altijd investeerders aan die op zoek zijn naar langeter-
mijnrendementen; in dalende lijn evoluerende rentevoeten en enkele
onzekerheden waaraan een einde komt met de toepassing van
de zesde staatshervorming op de gezondheidszorg zijn daar niet
vreemd aan.
De bevoegdheid inzake gezondheidszorg en tegemoetkoming voor
hulp aan bejaarden is met ingang van 1 juli 2014 van het Federale
niveau overgegaan naar de Gemeenschappen; het bijbehorende
budget is echter pas op 1 januari 2015 overgeheveld.
“De volledige bevoegdheid (met inbegrip van de prijsbepaling
voor de bewoners) inzake rust- en verzorgingstehuizen (…)” is
ondertussen overgedragen aan de Gemeenschappen. Het zijn dus
voortaan de Gemeenschappen die naar eigen inzicht het creëren
van plaatsen in rusthuizen, het selecteren van de bewoners, het
bepalen van de prijs en de terugbetaling enzovoorts zullen mogen
beheren. Voordien waren de bevoegdheden gespreid: de Gewesten
hielden zich dan wel bezig met de inrichting van structuren zoals
RVT’s, maar met de financiering van de zorg was het Federale niveau
belast, met tussenkomst van het RIZIV (ziekte- en invaliditeitsver-
zekering). De financiering per bewoner werd bepaald in functie van
de mate van afhankelijkheid van de bewoner en in functie van het
gekwalificeerde verzorgingspersoneel dat die nodig had. Vanaf 2015
ontvangen de Gemeenschappen financiering volgens de groei van
het BNP, het percentage bejaarden op het desbetreffende grondge-
bied en de inflatie.
Momenteel is 17,65% van de Belgische bevolking ouder dan 65. In
2023 zal één op 5 ouder dan 65 zijn. In België is de levensverwach-
ting bij de geboorte 80,47 jaar, een aanzienlijke stijging met zowat
80 dagen vergeleken met het voorgaande jaar, en het is Brussel
dat de sterkste toename van de levensverwachting kent, met een
stijging van bijna een half jaar. Zo veert de levensverwachting, na
een dipje in 2012, weer op.
De meest recente cijfers van het RIZIV tonen een totaal van een
beetje meer dan 140.000 erkende bedden in België in 1.527 rust-
huizen; 54,07% in Vlaanderen in 781 huizen, 35,26% in Wallonië in
598 huizen, en 10,67% in Brussel in 148 huizen. Slechts 600 huizen
(39,27%) zijn in privéhanden/commercieel van aard: 533 zijn vzw’s
en 395 zijn OCMW’s. Er is een concentratie van spelers met grote
groepen zoals Armonea, Orpea, Senior Living Group, Senior Assist e.a.
Al deze huizen hebben een heel hoge bezettingsgraad (in de buurt
van 100%) en de statistieken geven aan dat heel veel Belgen op een
plaatsje in een rusthuis aan het wachten zijn.
Het Federaal Kenniscentrum voor de Gezondheidszorg (KCE) heeft in
samenwerking met het Federaal Planbureau in 2010 een weten-
schappelijke schatting gemaakt van het aantal rusthuisbedden dat
nodig zou zijn in de loop van de volgende 15 jaren: het totale aantal
van de tegen 2025 nodig zijnde bedden zou binnen een vork van
149.000 tot 177.000 bedden liggen; dit betekent, afhankelijk van het
gekozen scenario, een jaarlijkse stijging met niet minder dan 1.600 of
zelfs 3.500 bijkomende bedden. De ondergrens van 149.000 bedden
zou overigens enkel volstaan in de hypothese dat het aanbod van
thuisverzorging 50% groter wordt dan wat strikt genomen vereist is,
gelet op de evolutie van de veroudering.
Vastgoed van distributienetten
(Pubstone en Cofinimur I)
Het aandeel van het vastgoed van distributienetten van Cofinimmo
werd op 31 december 2014 op 16,7% geraamd. De dochtermaat-
schappijen (Pubstone voor de café/restaurant sector in België en
Nederland alsook Cofinimur I voor verzekeringskantoren/kantoor-
gebouwen in Frankrijk) houden een gediversifieerd risicospreiding
in door haar geografische verspreiding alsook door haar diversiteit
gaande van professioneel vastgoed tot opbrengstgebouwen met
ontwikkelingspotentieel.
Zoals vorig jaar zijn ook dit jaar de waarde van de twee vastgoed-
portefeuilles stabiel gebleven gedurende heel 2014. De juiste waarde
van de vastgoedportefeuille van de distributienetten worden op
€ 533,5 miljoen geschat, met een lichte stijging in de loop van het
jaar ondanks de verkoop van enkele niet-strategische panden.
De investeringen van Cofinimmo in deze sector onderscheiden zich
door het zoeken naar zekerheid (lange termijn huurcontracten met
unieke huurders en stabiele financiële inkomsten), vrij lage huur-
prijzen en acquisitieprijzen per m² relatief aantrekkelijk. De ‘Sales
& Leasebacks’ operaties voor gebouwen die vrij goed gelegen zijn,
laten in de toekomst een multifunctioneel gebruik toe. Dit gedeelte
van de portefeuille geeft ook de opportuniteit aan locale investeer-
ders voor de verkoop per eenheid.
97