164 / 236
1
Door een aanpassing in de verwerking van de overdrachtsrechten en -kosten in 2015, worden de toekomstige hypothetische overdrachtsrechten en -kosten niet meer
rechtstreeks van het eigen vermogen afgetrokken bij de verwerving van gebouwen.
De deskundigen voeren hun waardering uit op basis van de methode
van de verdiscontering van de huurinkomsten in overeenstemming
met de ‘International Valuation Standards/RICS Valuation Standards’,
uitgegeven door het International Valuation Standards Committee/
Royal Institute of Chartered Surveyors en uiteengezet in het over-
eenkomstig verslag. Deze waarde, hierna ‘investeringswaarde’
genoemd, stemt overeen met de prijs die een derde-investeerder
bereid zou zijn te betalen teneinde elk van de gebouwen van de
portefeuille te verwerven om van hun huurinkomsten te genieten mits
de tenlasteneming van de gerelateerde kosten, zonder aftrek van de
overdrachtskosten.
De verkoop van een vastgoedbelegging is gewoonlijk onderhevig
aan de betaling van de overdrachtsrechten of een belasting op de
toegevoegde waarde aan de publieke overheden. De deskundige
trekt dan van de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen
een aandeel van de overdrachtsrechten af, om zo de reële waarde
van de gebouwen te bepalen (zie Bijlage 21), zoals vastgelegd in hun
expertiseverslag.
Bij een verwerving of investeringen worden de overdrachtsrechten
in geval van een latere hypothetische verkoop rechtstreeks in de
resultatenrekening geboekt; elke variatie van de reële waarde van
de gebouwen tijdens het boekjaar wordt eveneens in de resultaten-
rekeningen geboekt. Deze twee mutaties worden opgenomen in de
reserve bij de verwerking van het resultaat van het boekjaar
1
.
Een vastgoedbelegging wordt overgeboekt als vast actief voor eigen
gebruik indien hij door de eigenaar in gebruik wordt genomen, en zijn
reële waarde op de datum van de overboeking wordt de kost voor zijn
boekhoudkundige verwerking erna.
H. Projectontwikkelingen
Gebouwen die gebouwd, gerenoveerd, ontwikkeld of herontwikkeld
zijn voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opge-
nomen in de rubriek ‘Projectontwikkelingen’ en gewaardeerd aan hun
reële waarde totdat de werken voltooid zijn. Dit betreft woonzorg-
centra in aanbouw of in ontwikkeling (uitbreiding) en leegstaande
kantoorgebouwen die gerenoveerd of herontwikkeld worden of zullen
worden. Op het ogenblik dat de werken beëindigd zijn, worden de
gebouwen overgeboekt van de rubriek ‘Projectontwikkelingen’ naar de
rubriek ‘Vastgoed beschikbaar voor verhuur’ of ’Gebouwen beschik-
baar voor verkoop’ indien ze verkocht zullen worden. De reële waarde
van de kantoorgebouwen die gerenoveerd of herontwikkeld zullen
worden, vermindert bij nadering van de einddatum van de huurover-
eenkomst en de begindatum van de werken.
Alle kosten die rechtstreeks met de verwerving en de bouw
verbonden zijn en alle daaropvolgende investeringsuitgaven die als
verwervingskosten worden gekwalificeerd, worden gekapitaliseerd.
Indien de duur van het project een jaar overschrijdt, worden de
interestkosten gekapitaliseerd aan een interest die de gemiddelde
leningkost van de Groep weerspiegelt.
I. Eigendom verhuurd voor lange periodes
I Types van lange termijnhuurovereenkomsten
Onder de Belgische wetgeving kan vastgoed onder twee verschillende
regimes langdurig worden verhuurd:
•
gewone lange termijnhuurovereenkomsten: de verplichtingen
van de verhuurder blijven in essentie gelijk aan die in alle andere
huurovereenkomsten, bv. verzekeren dat de bezette ruimte
gedurende de volledige termijn van de overeenkomst beschikbaar
blijft voor de huurder. De verhuurder voldoet aan deze verplichting
als hij de onderhoudslasten (andere dan huurlasten) en de
verzekeringskosten tegen brand en andere schadegevallen draagt;
•
lange termijnhuurovereenkomsten die gepaard gaan met de
overdracht van een zakelijk recht door de rechtverschaffer
aan de begunstigde: in dit geval zal het eigendomsrecht
tijdelijk overgedragen worden aan de begunstigde die o.a. de
onderhouds- (andere dan huurlasten) en verzekeringskosten
zal dragen. Onder deze categorie vallen drie contracttypes: (a)
de erfpachtovereenkomst, die minimaal 27 jaar en maximaal
99 jaar duurt en van toepassing kan zijn op terreinen en/of
gebouwen, (b) het opstalrecht, dat geen minimumduur heeft
maar de termijn van 50 jaar niet mag overschrijden en (c) het
recht van vruchtgebruik, dat geen minimumtermijn heeft maar
de termijn van 30 jaar niet mag overschrijden. Het kan gelden
voor bebouwde of braakliggende grond. In al deze contracten
behoudt de rechtverschaffer het residueel recht, in die mate dat
hij het volledige eigendomsrecht van het gebouw op het einde
van de overeenkomst terugkrijgt, inclusief het eigendomsrecht
van de constructies van de begunstigde, met of zonder
schadeloosstelling voor deze constructies, afhankelijk van de
contractuele voorwaarden. Er kan echter voor het residueel recht
een aankoopoptie verleend worden, die de begunstigde gedurende
of op het einde van de overeenkomst kan uitoefenen.
II Lange termijnhuurovereenkomsten onder
de vorm van financiële leasings
Indien de huurovereenkomsten voldoen aan de voorwaarden van
een financiële leasing volgens de norm IAS 17, § 10, zal de Groep, als
rechtverschaffer, de huurovereenkomst bij haar aanvang in de balans
ingeven als een vordering, voor een bedrag gelijk aan de netto-inves-
tering in de huurovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag
en de boekwaarde van de verhuurde eigendom bij de aanvang van de
huurovereenkomst (exclusief de waarde van het residueel recht die de
Groep behoudt) zal geboekt worden in de resultatenrekeningen van
die periode. Elke verrichte periodieke betaling door de leasingnemer
zal door de Groep gedeeltelijk ingebracht worden als een terugbeta-
ling van kapitaal en gedeeltelijk als een financiële opbrengst, geba-
seerd op een constante periodieke return voor de Groep.
Het door de Groep behouden residueel recht zal op elke balansdatum
geboekt worden aan reële waarde. Deze waarde zal elk jaar stijgen
en op het einde van de huurovereenkomst overeenstemmen met de
marktwaarde van de volle eigendom. De variaties in de reële waarde
zullen geboekt worden onder de rubriek ‘Variaties in de reële waarde
van vastgoedbeleggingen’ in de resultatenrekeningen.
Indien, anderzijds, Cofinimmo de begunstigde is van een financiële
leasing, zoals vastgelegd door de norm IAS 17, zal zij een actief
erkennen aan een waarde die gelijk is aan de reële waarde van het
gehuurde goed of, indien deze lager is, aan de verdisconteerde
waarde van de minimale huurgelden, waarvan het overeenkomstige
bedrag geboekt wordt als een financiële schuld. De geïnde huren van
de huurders worden onder huurinkomsten geboekt. De betalingen aan
de rechtverschaffer tijdens de duur van het contract worden gedeel-
telijk onder financiële kosten en gedeeltelijk als afschrijving van de
gerelateerde financiële schuld geboekt. Op elke balansdatum zal het
tijdelijk verkregen recht geherwaardeerd worden aan zijn reële waarde
in overeenstemming met de norm IAS 40 - ‘Vastgoedbeleggingen’.
Het progressieve waardeverlies resulterend uit de doorlooptijd wordt
hierbij geboekt als ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleg-
gingen’ in de resultatenrekeningen.
III Overdracht van toekomstige huurgelden in het kader van
een lange termijnhuurovereenkomst die niet gekwalificeerd
is als financiële leasing
Het bedrag, verkregen door de Groep als gevolg van de overdracht
van de toekomstige huurgelden, zal geboekt worden in mindering van
de waarde van het gebouw, in de mate waarin de overdracht van de
huurgelden tegenstelbaar is aan derden en dat bijgevolg de markt-
waarde van het gebouw verminderd moet worden met het bedrag van
de toekomstige overgedragen huren (hierna ‘de verminderde waarde’).
Overeenkomstig Artikel 1690 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek zou
een derde koper van de gebouwen geen recht hebben om de huur
ervan te ontvangen.
De progressieve wedersamenstelling van de overgedragen huren
zal in de resultatenrekening geboekt worden onder de rubriek
‘Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren’ en
wordt toegevoegd aan de verminderde waarde van het gebouw in
160
JAARREKENINGEN /
BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENINGEN