168 / 236
1
Dit bedrag omvat noch de werfverzekeringen, noch deze die contractueel ten laste zijn van de gebruiker (i.e. voor het zorgvastgoed, de cafés/restaurants van de Pubstone
portefeuille en sommige kantoorgebouwen), noch deze met betrekking tot financiële leasings. De verzekeringen voor de aan Covéa/MAAF verhuurde gebouwen (verzekering
in eerste rang op alle gebouwen in volle eigendom en in tweede rang op alle gebouwen in mede-eigendom) die voor hun nieuwbouwwaarde gedekt zijn, zitten evenmin in dit
bedrag vervat.
BIJLAGE 3. OPERATIONEEL RISICOBEHEER
Onder operationeel risico verstaat Cofinimmo het risico op verlies als
gevolg van onaangepaste procedures of falen van het beheer.
De Groep beheert haar klantenbestand op actieve wijze om zo de
huurleegstand en het huurdersverloop in de kantorensector te
beperken. Het team dat instaat voor het beheer van de gebouwen is
verantwoordelijk voor het snel oplossen van de klachten van de huur-
ders en het commercieel team onderhoudt regelmatige contacten met
hen om alternatieve mogelijkheden in de portefeuille aan te bieden
wanneer zij behoefte hebben aan grotere of kleinere oppervlakten.
Hoewel deze activiteit fundamenteel is voor de bescherming van de
huurinkomsten, heeft ze weinig invloed op de prijs waartegen een
leegstaand gebouw kan worden verhuurd, omdat deze prijs afhan-
kelijk is van de heersende marktomstandigheden. De meerderheid
van alle huurcontracten bevat een clausule waarbij de huur jaarlijks
wordt geïndexeerd. Alvorens een nieuwe klant te aanvaarden, wordt
eerst een kredietanalyse aan een extern ratingbureau gevraagd.
Aan huurders die niet tot de publieke sector behoren, wordt meestal
een voorschot of een bankwaarborg gevraagd ten belope van zes
maanden huur.
Behoudens uitzondering zijn de huren vooraf betaalbaar op maan-
delijkse, driemaandelijkse of jaarbasis. Voor huurlasten en taksen die
de Groep betaalt maar die contractueel doorrekenbaar zijn aan de
huurders, wordt een driemaandelijkse provisie gevraagd. De verliezen
op huurvorderingen, na recuperaties, vertegenwoordigen 0,065 % van
de totale omzet voor de periode 1996-2015. Een sterke verslechte-
ring van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op
huurvorderingen vergroten, vooral in de kantorensector. Het eventuele
faillissement van een belangrijke huurder kan voor Cofinimmo een
aanzienlijk verlies of een onverwachte huurleegstand vertegenwoor-
digen en zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte
tegen een prijs die lager is dan deze van het verbroken contract.
De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door
twee factoren:
•
de leeftijd en de kwaliteit van de gebouwen die de onderhouds- en
herstellingskosten bepalen. Deze kosten worden opgevolgd door
het team dat de gebouwen beheert, terwijl de uitvoering van de
werken wordt uitbesteed;
•
het leegstandsniveau van de kantoorgebouwen en het
huurdersverloop die de uitgaven voor de onverhuurde oppervlakten,
de verhuurkosten, de kosten voor renovaties, de kortingen verleend
aan nieuwe klanten, enz. bepalen. Het actieve commerciële
portefeuillebeheer beoogt het minimaliseren van deze kosten.
De gebouwen die bestemd zijn voor gezondheidszorg en huisves-
ting van senioren en de gebouwen in de distributienetten zijn bijna
volledig bezet. De eerstgenoemde zijn verhuurd aan uitbatersgroepen
waarvan de solvabiliteit jaarlijks wordt geanalyseerd. De gebouwen
van de distributienetten zijn verhuurd aan grote vennootschappen.
De herverhurings- of herbestemmingsscenario’s bij afloop van de
huurovereenkomst worden voorzichtig geanalyseerd en te gelegener
tijd voorbereid. De kleinste gebouwen van de distributienetten worden
verkocht wanneer de huurder ze verlaat.
De bouw- en renovatieprojecten worden voorbereid en gecontroleerd
door het Project Managementteam van de Groep teneinde ze tijdig
en binnen het voorziene budget te voltooien. Voor de belangrijkste
projecten doet de Groep een beroep op externe specialisten in
projectbeheer.
Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere
rampen wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van
1 639,06 miljoen EUR
1
tegenover een reële waarde van de verze-
kerde vastgoedbeleggingen van 1 408,73 miljoen EUR op 31.12.2015,
grondwaarde inbegrepen. Voor de leegstand van de gebouwen als
gevolg van deze gebeurtenissen is een indekking voorzien. Bovendien
verzekert Cofinimmo eveneens haar burgerlijke aansprakelijkheid die
voortvloeit uit haar hoedanigheid van eigenaar of bouwheer.
Meer details over het beheer van het financieel risico van de Groep
vindt u in Bijlage 24.
164
JAARREKENINGEN /
BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENINGEN