166 / 236
tijdens het boekjaar waarin zij plaatsvinden. Deze geboekte herwaar-
deringen worden onmiddellijk in de niet-uitgekeerde resultaten
geboekt en niet overgeboekt naar het netto resultaat.
De kost van de voorbije prestaties wordt in het netto resultaat
geboekt tijdens de periode waarin een wijziging van de regeling
gebeurt.
De netto interesten worden berekend door de netto verplichtingen
van de prestaties die in het begin van het boekjaar zijn toegezegd te
vermenigvuldigen met de actualisatievoet.
De kosten van de toegezegde prestaties worden in de volgende cate-
gorieën onderverdeeld:
•
kost van de prestaties (kost van de prestaties verricht tijdens de
periode, kost van de voorbije prestaties, alsook winst en verlies als
gevolg van verminderingen en liquidaties );
•
netto interesten (lasten);
•
herwaarderingen.
De Groep boekt de eerste twee onderverdelingen van de toegezegde
prestaties in het netto resultaat onder ‘Personeelskosten’.
De verplichting inzake de pensioenbijdrage, zoals geboekt in het
resultaat, vertegenwoordigt het reële bedrag van het tekort van de
toegezegdpensioenregeling van de Groep.
P. Voorzieningen
Een voorziening wordt geboekt in de balans wanneer de Groep een
wettelijke of contractuele verplichting heeft naar aanleiding van een
gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het waarschijnlijk is dat een
uitgaande kasstroom noodzakelijk zal zijn om aan de verplichting
te voldoen. Voorzieningen worden gewaardeerd door de verwachte
toekomstige kasstromen aan de actuele marktrente te berekenen en,
indien toepasbaar, door het specifieke risico dat aan de verplichting
gelinkt is te weerspiegelen.
Q. Handels- en andere schulden
Handels- en andere schulden worden aan kostprijs gewaardeerd.
R. Operationele opbrengsten
De operationele opbrengsten omvatten de huurinkomsten en
opbrengsten resulterend uit de vastgoeddiensten.
De inkomsten van de huurovereenkomsten worden geboekt in de
rubriek ‘Huurinkomsten’. Sommige huurovereenkomsten voorzien een
gratis gebruiksperiode gevolgd door een periode waarin de huurder
de overeengekomen huur verschuldigd is. In dat geval wordt het
totale bedrag van het te ontvangen contractuele huurgeld tot aan de
eerste opzegmogelijkheid door de huurder in het resultaat geboekt
(rubriek ‘huurinkomsten’) pro rata temporis over de looptijd van de
huurovereenkomst die loopt van de datum van ingebruikname tot
aan de datum van die eerste opzegmogelijkheid (i.e. over de vaste
looptijd van de huurovereenkomst). Meer in het bijzonder wordt het
contractuele huurgeld, uitgedrukt als een jaarlijks bedrag, eerst
geboekt onder opbrengsten en de huurkorting wordt over deze vaste
looptijd van de huurovereenkomst gespreid en vervolgens geboekt
in de kosten. Bijgevolg wordt eerst een overlopende actiefrekening
gedebiteerd bij het begin van de huurovereenkomst die overeenkomt
met de verschuldigde maar nog niet vervallen huurinkomsten (zonder
huurkorting).
Wanneer de vastgoeddeskundigen de waarde van de gebouwen
schatten op basis van de methode van de toekomstige geactu-
aliseerde cashflows, integreren ze de totale nog te ontvangen
huurgelden in deze waarden. Bijgevolg is de overlopende rekening
waarvan hierboven sprake een dubbel gebruik met het aandeel van
de waarde van de gebouwen die de al in het resultaat geboekte
verschuldigde maar nog niet vervallen huurgelden vertegenwoordigt.
Ter vermijding van deze dubbele boeking die het balanstotaal en het
eigen vermogen onterecht zou opblazen, wordt het bedrag in de over-
lopende rekening vervolgens tegengeboekt door een boeking in de
rubriek ‘Ander portefeuilleresultaat’. Na de datum van de eerste opzeg-
mogelijkheid moet er geen last meer in het resultaat worden geboekt,
zoals dit zonder tegenboeking wel het geval zou zijn geweest.
Uit het voorgaande resulteert dat het operationele resultaat vóór
portefeuilleresultaat (en dus het courant resultaat van het analy-
tisch formaat) de huurgelden gespreid over de vaste looptijd van de
huurovereenkomst weerspiegelt, terwijl het netto resultaat de huur-
gelden weerspiegelt vanaf en naarmate de inning ervan.
De huurvoordelen toegekend aan huurders worden geboekt over
de vaste looptijd van de huurovereenkomst. Het gaat om incentives
waarbij de eigenaar bepaalde kosten ten laste neemt die de huurder
normaal zou moeten dragen, zoals bijvoorbeeld de kosten voor de
inrichting van de privatieve ruimten.
S. Operationele kosten
I Kosten van diensten
De kost van betaalde diensten, inclusief deze ten laste genomen voor
rekening van de huurders, worden opgenomen in de rechtstreekse
huurkosten. Hun terugwinning bij de huurders wordt afzonderlijk
voorgesteld.
II Uitgevoerde werken in de gebouwen
Afhankelijk van het type werken worden de uitgevoerde werken die
onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen op drie verschil-
lende manieren geboekt:
•
onderhouds- en herstellingskosten die geen bijkomende
functionaliteit verlenen of die het niveau van comfort in het gebouw
niet verbeteren, worden geboekt als courante kosten van de
boekhoudperiode en als vastgoedkosten;
•
uitgebreide renovatiewerken: deze worden normaal om de 25 tot
35 jaar uitgevoerd en gaan gepaard met een praktisch volledige
heropbouw van het gebouw waarbij, in de meeste gevallen,
het bestaande geraamte hergebruikt wordt en de recentste
bouwtechnieken toegepast worden. Bij de voltooiing van dergelijke
renovatiewerken kan de eigendom als nieuw worden aanzien. De
kosten van deze renovatiewerken worden gekapitaliseerd;
•
verbeteringswerken: dit zijn werken die op een occasionele
basis worden uitgevoerd om functionaliteiten aan de eigendom
toe te voegen of het comfort aanzienlijk te verbeteren. Deze
moeten het mogelijk maken om de huur, en op die manier ook de
verwachte huurwaarde, te verhogen. De kosten van deze werken
worden gekapitaliseerd voor zover de deskundige normaliter
zijn waardering van de eigendom pro tanto verhoogt. Voorbeeld:
installatie van een airconditioningsysteem waar er voorheen nog
geen bestond.
De werven waarvoor kosten worden gekapitaliseerd, worden geïden-
tificeerd in overeenstemming met de hierboven vermelde criteria
gedurende het stadium van voorbereiding van het budget. Kosten
die worden gekapitaliseerd omvatten materialen, vergoedingen van
aannemers, technische studies, interne kosten, architectenvergoe-
dingen en interesten gedurende de constructieperiode.
III Commissies betaald aan vastgoedmakelaars
en andere transactiekosten
Commissies m.b.t. de verhuring van gebouwen worden geboekt in
de uitgaven van het lopende jaar in de rubriek van de ‘Commerciële
kosten’. Commissies m.b.t. de aankoop van gebouwen, registratie-
rechten, notariskosten en andere extra kosten worden aanzien als
transactiekosten en worden opgenomen in de verwervingskosten van
het aangekochte gebouw. Deze kosten worden ook aanzien als een
deel van de verwervingskost wanneer de aankoop is gedaan via een
bedrijfscombinatie. Commissies betaald bij de verkoop van gebouwen
worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de
gerealiseerde winst of verlies te bepalen.
De waarderingskosten van de gebouwen en de technische waarde-
ringskosten worden altijd in courante uitgaven opgenomen.
IV Financieel resultaat
De netto financieringskosten omvatten de te betalen interesten op
leningen berekend volgens de effectieve rentemethode, alsook de
winsten en verliezen op afdekkingsinstrumenten die worden geboekt
in de resultatenrekeningen (zie F).
Rente-inkomsten worden pro rata temporis in de resultatenreke-
ningen geboekt, rekening houdend met het effectieve rendement van
het actief.
Dividendinkomsten worden in de resultatenrekeningen geboekt op de
dag dat het dividend wordt bekendgemaakt.
162
JAARREKENINGEN /
BIJLAGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENINGEN