98 / 220
Le groupe
DTZ
, au travers de ses filiales en Belgique, en France et aux
Pays-Bas assure l’expertise immobilière de la majorité du portefeuille.
En Belgique, l’expertise est confiée à la société Winssinger & Associés SA
(ayant son siège social Chaussée de La Hulpe 166, 1170 Bruxelles). Elle est
inscrite au Registre des Personnes Morales de Bruxelles sous le numéro
0422 118 165 et est représentée par Monsieur Christophe Ackermans.
En France, l’expertise est confiée à DTZ Eurexi SA (ayant son siège social
8 rue de L’Hôtel de Ville, 92200 Neuilly-sur-Seine, France). Elle est inscrite
au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro
332 11 574 et est représentée par Messieurs Jean-Philippe Carmarans,
Philippe Dorion et Jérôme Salomon, selon le portefeuille expertisé.
Aux Pays-Bas, l’expertise est confiée à DTZ Zadelhoff BV (ayant son siège
social Apollolaan 150, 1077 BG Amsterdam, Pays-Bas). Elle est inscrite
sous le numéro NL 006 645 628 B01 et est représentée par Messieurs
Christophe Ackermans et Jean-Philippe Carmarans, selon le portefeuille
expertisé.
PricewaterhouseCoopers
assure l’expertise immobilière de bu-
reaux et d’immobilier de santé en Belgique au travers de sa filiale
PricewaterhouseCoopers Enterprise Advisory SCRL (ayant son siège social
Woluwedal 18, 1932 Sint-Stevens-Woluwe). Elle est inscrite au Registre des
Personnes Morales de Bruxelles sous le numéro 0415 622 333 et est repré-
sentée par Madame Ann Smolders et Monsieur Jean-Paul Ducarme.
Jones Lang LaSalle
assure l’expertise de bureaux en Belgique et d’immo-
bilier de santé en France.
En Belgique, l’expertise est confiée à Jones Lang LaSalle SPRL (ayant son
siège social Avenue Marnix 23, 1000 Bruxelles). Elle est inscrite au Registre
des Personnes Morales de Bruxelles sous le numéro 0403 376 874 et est
représentée par Monsieur Rod Scrivener.
En France, l’expertise est confiée à Jones Lang LaSalle Expertises SAS
(ayant son siège social au 40-42 rue la Boétie, 75008 Paris, France). Elle
est inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Paris sous le
numéro 444 628 150 et est représentée par Madame Marie Martins.
Conformément à l’Article 29 de l’Arrêté Royal du 07.12.2010, les experts éva-
luent à la fin de chaque exercice comptable l’ensemble des immeubles
de la Sicaf immobilière et de ses filiales. L’évaluation constitue la valeur
comptable des immeubles reprise au bilan. En outre, à la fin de chacun
des trois premiers trimestres, l’expert actualise l’évaluation globale effec-
tuée à la fin de l’année précédente, en fonction de l’évolution du marché
et des caractéristiques des biens concernés. Enfin, selon les dispositions
de l’Article 31 du même Arrêté Royal, chaque immeuble à acquérir ou à
céder par la Sicafi (ou par une société dont elle a le contrôle) est évalué
par l’expert avant que l’opération n’ait lieu. L’opération doit être effectuée
à la valeur déterminée par l’expert lorsque la contrepartie est un promo-
teur de la Sicafi (Cofinimmo n’a pas de tel promoteur), ou toute société
avec laquelle la Sicaf immobilière est liée ou a un lien de participation,
ou lorsqu’une des personnes susdites obtient un quelconque avantage à
l’occasion de l’opération.
L’expertise d’un immeuble consiste à déterminer sa valeur à une date
déterminée, c’est-à-dire le prix auquel le bien est susceptible de s’échan-
ger entre acheteurs et vendeurs bien informés et désireux de réaliser une
telle transaction, sans qu’il soit tenu compte d’une quelconque conve-
nance particulière entre eux. Cette valeur est qualifiée de « valeur d’inves-
tissement » lorsqu’elle correspond au prix total à payer par l’acheteur, y
compris, s’il y a lieu, les droits d’enregistrement ou la TVA s’il s’agit d’une
acquisition soumise à la TVA.
La juste valeur au sens du référentiel IAS/IFRS est obtenue en déduisant
de la valeur d’investissement une quotité appropriée de droits d’enregis-
trement et/ou de TVA, constituant les frais de transaction.
D’autres transactions que la vente peuvent conduire à la mobilisation du
patrimoine ou d’une partie de celui-ci, ainsi qu’en témoignent les opéra-
tions effectuées par Cofinimmo depuis qu’elle a acquis le statut de Sicafi.
Les valeurs d’expertise dépendent notamment des paramètres suivants :
•
la localisation ;
•
l’âge et le type de bâtiment ;
•
l’état d’entretien et son confort ;
•
l’aspect architectural ;
•
le ratio des surfaces nettes/brutes ;
•
le nombre de parkings ;
•
les conditions locatives ;
•
et s’agissant d’immobilier de santé, le ratio du loyer sur le cash flow
d’exploitation avant loyer.
Les honoraires des experts immobiliers, calculés trimestriellement sur
base d’un forfait fixe augmenté d’un tarif également fixe, se sont élevés en
2013 à € 1,0 million (hors TVA).
Rapport de gestion
/ Déclaration de gouvernance d’entreprise
92
/