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Rapport
des experts
immobiliers
Contexte
Cofinimmo nous a mandatés pour procéder à la valorisation de son
patrimoine immobilier au
31 décembre 2014
dans le cadre de la
préparation de ses états financiers à cette date.
DTZ Winssinger et Associés (DTZ), la société PwC Entreprise
Advisory cvba/scrl (PwC) et JLL sprl/bvba évaluent, séparément,
une partie du portefeuille de bureaux et autres
1
.
Le portefeuille santé en Belgique est évalué, séparément, pour
partie par DTZ Winssinger et pour partie par la société PwC.
Le portefeuille santé en France est évalué, séparément, pour partie
par DTZ Eurexi et pour partie par JLL France.
Le portefeuille santé aux Pays-Bas est évalué par DTZ Zadelhof et
par PwC Pays-Bas.
Les portefeuilles de cafés en Belgique et aux Pays-Bas sont éva-
lués respectivement par DTZ Winssinger et DTZ Zadelhof.
Les portefeuilles des Agences d’Assurances en France sont évalués
par DTZ Eurexi.
DTZ, PwC et JLL possèdent une connaissance approfondie des mar-
chés immobiliers sur lesquels opère Cofinimmo ainsi que la quali-
fication professionnelle nécessaire et reconnue pour réaliser cette
valorisation. Notre mission a été réalisée en toute indépendance.
Selon l’usage, notre mission est réalisée sur base des renseigne-
ments communiqués par Cofinimmo en ce qui concerne l’état
locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux
à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur
des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et
complets.
Nos rapports d’évaluation ne comprennent en aucune manière une
expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ni
une analyse approfondie de leurs performances énergétiques ou
de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont
bien connus de Cofinimmo qui gère son patrimoine de manière pro-
fessionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique
avant l’acquisition de chaque immeuble.
Le marché des bureaux
Sur l’ensemble de la Belgique, le marché de l’investissement
bureaux a enregistré près de 1,7 milliards d’euros investis en 2014
(sur un total investi en immobilier commercial de l’ordre de € 3 mil-
liards), soit une hausse de plus de 40% par rapport à 2013.
C’est à Bruxelles que se concentrent la quasi-totalité des inves-
tissements bureaux puisqu’on y enregistre plus de 1,5 milliards
d’euros investis en 2014, 50% de plus qu’en 2013. L’amélioration des
conditions économiques, l’importance des fonds disponibles, des
taux d’intérêt historiquement bas ont contribué à doper l’appétit
des investisseurs pour l’immobilier en général, pour le secteur des
bureaux en particulier. Ce dernier représente en effet plus de 55%
des volumes investis en immobilier commercial en 2014. L’appétit
croissant pour le bureau a contribué à la compression des taux
de rendements tout au long de 2014, ils se situent à 5,75% (contre
6,35% dix-huit mois plus tôt) pour des bureaux assortis de baux
classiques, ils se situent sous la barre psychologique des 5% pour
des baux long terme (contre 5,15% au début 2014).
L’intérêt des investisseurs continue de se marquer dans des
biens sécurisés (North Galaxy, Covent Garden, nouveau siège de
Bruxelles-Environnement à Tour & Taxis…) mais, et c’est un phéno-
mène récent, tend également à s’orienter à nouveau vers des pro-
duits présentant du vide locatif ou étant au milieu de leur cycle de
vie (Platinum, Montoyer 47, Lloyd George). Les investisseurs tendent
également à prendre plus de risques, adoptant des comportements
opportunistes comme le reflète l’acquisition du Pegasus Park
notamment. On constate également un intérêt grandissant pour
des volumes d’investissements plus importants, la taille moyenne
des transactions s’établit en effet à € 35 millions par transaction.
Par ailleurs, il convient de mentionner l’acquisition du North Galaxy
pour un montant de € 475 millions et celle du Covent Garden pour
plus de € 260 millions qui constituent les deux plus grosses tran-
sactions de l’année 2014.
Contrairement aux années précédentes, ce sont les investisseurs
étrangers qui ont été les plus actifs sur le marché des bureaux
tout au long de l’année 2014, ils représentent près de 75% des
montants investis. Les Allemands restent particulièrement actifs sur
le marché, tant à l’achat qu’à la vente. Ils se portent essentiellement
acquéreurs sur des biens très sécurisés. À l’inverse, les Américains,
qui marquent leur grand retour sur le marché bruxellois, adoptent
un comportement beaucoup plus opportuniste avec des acquisi-
tions dans les segments nommés « add-value » tel que le Pegasus
Park par exemple. Ces derniers profitent également d’un dollar
relativement fort par rapport à l’euro. Les Asiatiques, principalement
Chinois, confirment leur intérêt pour la Belgique et Bruxelles en par-
ticulier. Les investissements venant de l’Amérique et de l’Asie sont
importants et devraient d’ailleurs encore augmenter dans les mois
à venir. À côté de ces investisseurs internationaux, les principaux
investisseurs locaux demeurent les compagnies d’assurance et les
SIR.
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Autres : semi industriel, commerce, centre de loisirs, résidentiel.
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