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Si le marché de l’investissement a connu un fort regain d’intérêt en
2014, la situation reste plus contrastée sur le marché de l’occu-
pation. Si Bruxelles a connu une légère augmentation de la prise
en occupation, les marchés régionaux ont plutôt enregistré des
performances décevantes sur l’année 2014.
À Bruxelles précisément, la prise en occupation a connu une aug-
mentation de l’ordre de 10% en 2014, essentiellement due à d’impor-
tants mouvements de restructuration de la part du secteur public,
tant national que régional et européen. La tendance reste toutefois
à la diminution de l’espace occupé par employé. Combinée à
d’importants processus de restructuration en cours dans le secteur
bancaire, la prise en occupation devrait avoir tendance à diminuer
dans les mois à venir.
La situation est également très différente selon le district considéré
à Bruxelles. La tendance à la (re)concentration de l’activité dans le
centre-ville se confirme, au détriment essentiellement des districts
décentralisés et de la périphérie. La zone autour de l’aéroport tire
son épingle du jeu grâce à la disponibilité de bâtiments récents et
d’une augmentation de l’accessibilité.
Sur le plan de la vacance, la tendance est toujours à la diminution
lente et continue. Fin 2014, le taux de vacance se situait juste sous
les 10%, pour la première fois depuis de nombreuses années. À
nouveau, comme pour la prise en occupation, la situation est très
contrastée entre le centre-ville (taux de vacance autour de 8% en
moyenne) et le reste du marché bruxellois (16% en moyenne). La
diminution s’enregistre principalement dans les bâtiments les plus
récents. Il reste aujourd’hui moins de 100.000m² disponibles dans
les bâtiments grade A.
Toutefois, le pipeline des projets actuellement en cours de
construction ou dont le développement est planifié est important, il
représente en effet plus de 400.000m² pour les trois années à venir.
Combiné aux mouvements de restructuration du secteur public et
des banques, ainsi qu’à un pic qui semble avoir atteint dans le pro-
cessus de reconversion des bureaux obsolètes en résidentiel (ou
maisons de repos), la vacance devrait repartir à la hausse dans les
mois à venir, tant dans le centre-ville que dans le reste du marché
bruxellois.
L’année 2015 devrait donc être une nouvelle année contrastée sur le
marché de l’occupation.
Le marché de l’immobilier de santé
La valeur du portefeuille de Cofinimmo dans le secteur des soins de
santé s’établit à un peu plus de 40% du portefeuille total, presqu’à
part égale avec le bureau. Cette augmentation est principalement
due à des investissements en extensions et en redéveloppe-
ment réalisés par Cofinimmo en Belgique (€ 25 millions) et par
des acquisitions faites aux Pays-Bas, en Allemagne, et en France
(€ 72 millions).
Le marché belge est reparti à la hausse avec près de € 240 millions
d’investissement réalisés en 2014, comparés à € 100 millions en
2013 et € 260 millions en 2012. Les baux long terme continuent
à attirer les investisseurs en quête de rendements sur le long
terme, encouragés par des taux d’intérêt de plus en plus bas et les
quelques incertitudes levées avec l’application de la 6ème réforme
de l’Etat sur les soins de santé.
La compétence en matière de soins de santé et d’aide aux per-
sonnes âgées a été transférée du Fédéral aux Communautés à
partir du 1
er
juillet 2014 ; son budget, quant à lui, a été transféré à
partir du 1
er
janvier 2015.
« La compétence complète (y compris la fixation du prix réclamé
aux résidents) en matière de maisons de repos (…) a été trans-
férée aux Communautés ». Ce sont donc les Communautés qui
désormais pourront gérer « comme elles l’entendent », la création
de places dans les maisons de repos, la sélection des résidents,
le prix, le remboursement, etc. Hier, les compétences étaient par-
tagées : si les Régions s’occupaient de l’agrément des structures
comme les maisons de repos et de soins, le financement des
soins était lui à charge du Fédéral à travers l’intervention de l’INAMI
(assurance maladie-invalidité). Le financement par résident était
établi en fonction de son degré de dépendance et du personnel de
soin qualifié dont il avait besoin. À partir de 2015, les Communautés
recevront des financements selon la croissance du PIB, le pourcen-
tage de personnes âgées sur le territoire ou encore l’inflation.
À l’heure actuelle, 17,65% de la population en Belgique a plus de
65 ans. En 2023, une personne sur cinq aura plus de 65 ans. En
Belgique, l’espérance de vie à la naissance est de 80,47 ans, soit
une progression significative de près de 80 jours par rapport à
l’année précédente et c’est à Bruxelles que l’on connaît la plus
forte progression de l’espérance de vie avec un gain de près d’une
demi-année. L’espérance de vie reprend ainsi sa progression après
un léger tassement en 2012.
Les derniers chiffres disponibles de l’INAMI montrent un total d’un
peu plus de 140000 lits agréés en Belgique dans 1 527 maisons de
repos ; 54,07% en Flandre dans 781 maisons, 35,26% en Wallonie
dans 598 maisons et 10,67% à Bruxelles dans 148 maisons. Seules
600 maisons (39,27%) sont privées/commerciales : 533 sont des
asbl et 395 des CPAS. Il y a une concentration des acteurs avec
de grands groupes comme Armonea, Orpea, Senior Living Group,
Senior Assist,…
Toutes ces maisons ont des taux d’occupation très élevés (avoisi-
nant les 100%) et les statistiques font état de très nombreux Belges
en attente d’une place dans une maison de repos.
Le Centre Fédéral d’expertise des soins de santé (KCE) en collabora-
tion avec le Bureau fédéral du Plan avait fait en 2010 une estimation
scientifique du nombre de lits nécessaires dans les maisons de
repos au cours des 15 prochaines années. Les estimations réali-
sées indiquaient que le nombre total de lits nécessaires à l’horizon
2025 serait compris dans une fourchette allant de 149000 à 177000
lits, soit une augmentation annuelle de 1 600 à 3500 lits supplé-
mentaires selon les scénarios. La limite inférieure de 149000 lits ne
serait toutefois suffisante que si l’offre de soins à domicile augmen-
tait de 50% au-delà du développement requis par le vieillissement.
Immobilier de réseaux de
distribution (Pubstone et Cofinimur)
La part détenue par Cofinimmo dans l’immobilier de réseaux de
distribution est estimé à 16,7% au 31 décembre 2014. Les filiales
(Pubstone pour le secteur cafés/restaurant situés en Belgique et
au Pays-Bas, ainsi que Cofinimur I pour le secteur commerces/
agences locales en France) présentent un profil de risque très
diversifié, tant géographiquement que de par leurs natures parti-
culières situées entre l’immobilier commercial et les immeubles de
rapport comprenant également un potentiel de redéveloppement
éventuel.
Tout comme l’année dernière, les valeurs de ces deux portefeuilles
sont restées stables tout au long de l’année 2014, La juste valeur
des biens détenus dans l’immobilier de réseaux de distribution
représente une juste valeur de 533,5 millions d’euros, enregistrant
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