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même une légère augmentation au cours de l’année, et ce malgré
la vente de certains biens non stratégiques.
Les investissements de Cofinimmo dans se secteur se qualifient
par une recherche de sécurité (baux long terme avec des occu-
pants uniques et bénéficiant d’une assise financière stable), de
niveaux de loyers relativement bas et des prix d’acquisition au m²
relativement attractifs. Les opérations de « sales & leasebacks »
pour des biens localisées dans des lieux attractifs, permettant une
multiplicité d’utilisations futures est privilégiée. En outre, cette par-
tie du portefeuille peut également offrir des opportunités de vente
« à la pièce » auprès d’investisseurs locaux.
Opinion
Nous confirmons que notre valorisation a été effectuée en
conformité avec les normes et pratiques nationales et internatio-
nales (International Valuation Standards édités par le International
Valuation Standard Council et inclus dans l’évaluation RICS –
Normes Professionnelles Janvier 2014, le «Red Book » édité par le
Royal Institute of Chartered Surveyors).
La Valeur d’investissement (dans le contexte de cette évalua-
tion) est définie comme la valeur la plus probable pouvant être
raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente
entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction
des frais de transaction. La Valeur d’investissement ne reflète pas
les dépenses d’investissement futures qui amélioreront les biens
immobiliers, ni les avantages futurs liés à ces dépenses.
Méthode d’évaluation
Notre méthodologie d’évaluation repose principalement sur trois
méthodes :
La méthode de capitalisation de la valeur locative estimée
(ERV capitalisation)
Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative estimée de
la propriété en utilisant un taux de capitalisation (« yield») en ligne
avec le marché immobilier. Le choix du taux de capitalisation utilisé
est lié aux taux de capitalisation pratiqués dans le marché de l’in-
vestissement immobilier, qui tiennent compte de la localisation du
bien, de la qualité des immeubles et de celle du locataire ainsi que
de la qualité et de la durée du bail à la date de valorisation. Le taux
correspond au taux anticipé par des investisseurs potentiels à la
date de valorisation. La détermination de la valeur locative estimée
tient compte des données de marché, de la localisation du bien et
de la qualité de l’immeuble.
La valeur qui en découle doit être corrigée si le loyer en cours
génère un revenu opérationnel supérieur ou inférieur à la valeur de
marché utilisée pour la capitalisation. La valorisation tient compte
des charges à encourir dans un futur proche.
La méthode d’actualisation des flux (Discounted Cash
Flows – DCF)
Cette méthode nécessite l’évaluation du revenu locatif net généré
par la propriété sur une base annuelle pendant une période définie
et ramené en valeur actuelle. La période de projection varie géné-
ralement entre 10 et 18 ans. À la fin de cette période, une valeur
résiduelle est calculée au moyen du taux de capitalisation sur la
valeur terminale qui prend en compte l’état anticipé du bâtiment à
la fin de la période de projection ramenée en valeur actuelle.
La méthode de la valeur résiduelle
La valeur d’un projet est déterminée en définissant ce qui peut/va
être développé sur le site. Ceci implique que la destination du projet
est connue ou prévisible de manière qualitative (planification) et
quantitative (nombre de m
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qui peuvent être développés, loyers
futurs…). La valeur est obtenue en déduisant les coûts à l’achève-
ment du projet de sa valeur anticipée.
La méthode des comparables de marché
Cette méthode se base sur le principe qu’un acheteur potentiel ne
payera pas plus pour l’acquisition d’un bien que le prix récemment
payé sur le marché pour l’acquisition d’un bien similaire.
Frais transactionnels
La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception
par l’Etat d’un droit de mutation payé par l’acquéreur, qui repré-
sente substantiellement tous les frais transactionnels. Pour
les immeubles sis en Belgique, le montant de ce droit dépend
notamment du mode de cession, de la qualité de l’acheteur et de
la localisation. Les deux premières conditions et donc le montant
des droits à payer n’est connu que lorsque la vente a été conclue.
Basé sur l’étude des experts immobiliers indépendants datée du
8 février 2006, et revue périodiquement, le taux moyen des coûts
de transaction est estimé à 2,5%.
La valeur probable de réalisation (fair value) des immeubles de plus
de 2500000 EUR, droits déduits, correspondant à la juste valeur
(fair value), telle que définie par le référentiel IFRS 13 et définie
dans le communiqué de presse de l’Association belge des Assets
Managers (BEAMA) du 08 février 2006, peut donc être obtenue par
déduction de la valeur d’investissement d’un montant de droit équi-
valent à 2,5%. Ce taux de 2,5% sera revu périodiquement et adapté
pour autant que l’écart constaté sur le marché institutionnel soit
supérieur à +/- 0,5%. Pour les immeubles qui ont une valeur acte en
mains inférieure à 2500000 €, les droits à déduire sont de 10% ou
de 12,5% selon la région de la Belgique dans laquelle ils sont situés.
Les droits d’enregistrement relatifs aux immeubles sis en France
et aux Pays-Bas ont été intégralement déduits afin d’obtenir leurs
valeurs probables de réalisation (fair value).
Actifs sous cession de créance
Cofinimmo est propriétaire de plusieurs actifs dont les loyers ont
été cédés dans le passé à une tierce partie contre paiement. Les
Experts ont évalué ces biens en pleine propriété (avant cession de
créances). À la demande de Cofinimmo, les Experts ont remplacé
ces valeurs par les valeurs de pleines propriétés diminuées de la
valeur du bail cédé restant à courir, sur base d’un modèle mis au
point par Cofinimmo, pour arriver aux valeurs mentionnées ci-des-
sous. Au cours des trimestres, la valeur résiduelle va augmenter
pour qu’au terme de la cession de créance, la valeur résiduelle
corresponde à la valeur de pleine propriété. Ce modèle de calcul de
valeur résiduelle mis au point par Cofinimmo n’a pas été analysé
dans le détail par les Experts.
Valeur d’investissement et valeur
de réalisation (juste valeur)
Tenant compte des trois opinions, la valeur d’investissement (frais
d’acquisition non déduits) du patrimoine immobilier de Cofinimmo
au 31 décembre 2014 s’établit à 3329211 000 EUR.
Tenant compte des trois opinions, la juste valeur (frais d’ac-
quisition déduits) du patrimoine immobilier de Cofinimmo au
31 décembre 2014, correspondant à la « Fair Value», au sens du
référentiel IAS/IFRS, s’établit à 3 199 183000 EUR.
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