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RAPPORT DE GESTION /
Stratégie
Stratégie immobilière
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Critères d’investissement
Profil de risque modéré
Les décisions d’investissement se fondent sur des modèles
d’évaluation rigoureux, articulés autour de critères financiers précis.
Pour des acquisitions de bâtiments dont la valeur d’investissement
se situe dans la moyenne du portefeuille et qui n’appellent pas de
financement spécifique, le critère de décision est le suivant :
Qualité architecturale et environnementale
En dehors des examens de «due diligence » habituels, chaque
immeuble étudié fait l’objet d’un rating sur la base de différents
facteurs :
•
les qualités intrinsèques (pour des immeubles de bureaux :
la taille et la divisibilité des plateaux, le ratio de parkings, les
hauteurs libres sous plafond, la lumière du jour, etc. ; pour des
immeubles servant d’établissements de santé : la profondeur
des plateaux et les circulations verticales qui conditionnent la
transformation ultérieure en résidentiel) ;
•
la performance énergétique ;
•
la localisation (accès automobile, transports en commun,
activité locative du sous-marché, niveau des taxes locales,
etc.) ;
•
l’environnement (présence de commerces, hôtels, vue
agréable, etc.).
Présence géographique
Implantée exclusivement en Belgique jusqu’en 2006, Cofinimmo a
pris pied successivement aux Pays-Bas en 2007 (partie du porte-
feuille Pubstone) et en France en 2008 (immobilier de santé), dans
les deux cas par le biais de partenariats à long terme avec des
locataires-exploitants. En 2011 et 2012, via l’acquisition du porte-
feuille d’agences d’assurances MAAF et de cliniques de soins aigus,
le Groupe a renforcé sa présence en France et aux Pays-Bas.
En 2014, le groupe a étendu sa présence géographique via une
première acquisition dans le secteur de l’immobilier de santé en
Allemagne et un deuxième portefeuille aux Pays-Bas.
La stratégie du groupe privilégie une présence dans les pays
limitrophes à la Belgique avec un rythme d’implantation qui permet
d’acquérir une bonne connaissance des marchés immobiliers
étrangers choisis.
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La stratégie d’investissement pour cette année s’applique aussi aux années
futures.
Hormis le cas où Cofinimmo n’est pas propriétaire perpétuel de
l’immeuble et où un transfert gratuit ou à valeur fixe du bien à un
tiers est prévu à l’échéance du bail (comme par exemple dans la
plupart des Partenariats Public-Privé), la valeur résiduelle fait l’objet
d’une estimation prudente.
Pour des opérations de grande envergure (montant unitaire supé-
rieur à 7% de la valeur du patrimoine) ou celles auxquelles s’attache
une structure de financement particulière, l’entreprise étudie en
outre la combinaison des relutions moyennes sur cinq ans des
éléments suivants :
•
résultat net courant par action ;
•
actif net réévalué par action.
Différentiation
La stratégie de différentiation du Groupe permet aux investisseurs
d’accéder à des portefeuilles d’actifs spécifiques et non tradition-
nels, qui ne peuvent pas être répliqués individuellement. Ainsi,
grâce à la diversification de son patrimoine, Cofinimmo propose
non seulement des actifs dans l’immobilier de santé dans quatre
pays européens, mais également des transactions de « sale &
lease back » et des biens spécifiques destinés exclusivement aux
autorités publiques.
Comparé au prix
d’acquisition,
frais inclus
Cash-flow à long terme +
Valeur résiduelle
Actualisé au coût moyen pondéré
des [fonds propres + dettes]
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