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Agence d’assurance MAAF (FR)
Grapevine, Bruxelles
les opérateurs privés. La répartition des parts de marché entre ces
différents types d’acteurs varie d’un pays à l’autre. Dans le segment
des maisons de repos et de soins, la Belgique offre la situation
la plus équilibrée : chaque type d’exploitant y représente un tiers
du marché. À l’inverse, aux Pays-Bas, le secteur non marchand
occupe une position de quasi monopole. L’Allemagne et la France
présentent des situations intermédiaires.
Dans le secteur privé, on constate une fragmentation importante,
de nombreux acteurs exploitant un seul établissement. En Belgique
et en France, on observe toutefois une tendance à la consolidation.
L’exemple le plus emblématique est la fusion en 2014 de Korian et
Medica, deux opérateurs français qui exploitent ensemble plus de
57000 lits répartis sur 600 sites dans quatre pays. La consolidation
assure aux exploitants une meilleure répartition des risques, un
accès plus aisé au financement, une relation plus fréquente avec
les autorités publiques et certaines économies d’échelle.
L’immobilier de santé à l’investissement
Plus de € 13 milliards ont été investis en immobilier de santé en
Europe entre 2007 et 2014. Cette tendance s’inscrit à la hausse. Les
fonds d’investissement représentent 39% de ces investissements,
les sociétés foncières cotées 25% et les compagnies d’assurance
et fonds de pension 13%. Par ailleurs, si la plupart des investisseurs
sont localisés en Belgique, on constate toutefois l’intérêt d’investis-
seurs étrangers venus de France et d’Allemagne.
Dans le Benelux, la grande majorité des investissements en
immobilier de santé a porté sur des maisons de repos et de soins.
En Allemagne et en France, les autres actifs de santé (cliniques de
revalidation, cliniques psychiatriques, hôpitaux,…) représentent la
plus grande part des investissements.
La répartition entre opérations de « sale and leaseback » et investis-
sements classiques a évolué au cours des sept dernières années :
en 2007, les deux types de transactions représentaient des parts
égales du marché des investissements, alors qu’en 2013, 80% des
transactions étaient de type « investissement classique ».
Immobilier de réseaux de
distribution
Le portefeuille immobilier de réseaux de distribution de Cofinimmo
est constitué, d’une part, d’un portefeuille de cafés/restaurants
loués au groupe brassicole AB InBev et, d’autre part, d’un por-
tefeuille d’agences de services financiers loués à la compagnie
d’assurance MAAF (Groupe Covéa). Ces portefeuilles ont été acquis
dans le cadre de transactions de « sale and leaseback ». Puisqu’ils
sont loués sous un «master lease », les actifs qui constituent ces
portefeuilles ne peuvent être assimilés à des actifs commerciaux
classiques. Il n’existe pas de «marché » à proprement parler pour
ce type de portefeuilles acquis dans le cadre de transactions de
« sale and leaseback ».
Le tableau figurant aux pages suivantes reprend :
•
les immeubles dont Cofinimmo perçoit les loyers ;
•
les immeubles dont les loyers ont été partiellement ou
complètement cédés à un tiers et dont Cofinimmo conserve
la propriété et la valeur résiduelle. Pour ces immeubles, la
rubrique « Loyer contractuel » mentionne la reconstitution des
loyers cédés et escomptés et, le cas échéant, la part des loyers
non cédés
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;
•
les différents projets et rénovations en cours de réalisation.
Il ne reprend pas les immeubles qui sont détenus par des filiales
du Groupe mises en équivalence. Il s’agit de l’EHPAD Les Musiciens,
acquis dans le cadre d’une joint-venture entre Cofinimmo et ORPEA.
La situation locative des immeubles faisant l’objet d’un contrat de
location-financement pour lesquels les locataires bénéficient d’une
option d’achat à la fin du contrat de location, est décrite à la page
suivante.
Tous les immeubles du portefeuille immobilier consolidé sont
détenus par Cofinimmo SA, à l’exception de ceux indiqués par un
astérisque (*) qui sont détenus (entièrement ou partiellement) par
une de ses filiales (voir pages 186 à 189).
Pour une illustration et une description détaillées de tous les
immeubles, référence est faite au site internet de la société
(www.cofinimmo.com).
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Voir également Note 21
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